Приветствую всех, кто задумывается о пассивном доходе от недвижимости!
Мы с женой уже некоторое время рассматриваем возможность покупки квартиры в Москве для последующей сдачи в аренду. В ходе поисков мы наткнулись на проект апарт-отеля YE'S Botanica. На первый взгляд предложение выглядит привлекательно: вы приобретаете апартаменты, а управляющая компания (УК) берёт на себя все хлопоты по их сдаче, удерживая за свои услуги комиссию в размере 15% от арендной платы.
Учитывая, что средняя арендная ставка в столице для квартир площадью 38-42 кв. м составляет 40-60 тысяч рублей в месяц, я решил провести детальный финансовый расчёт, чтобы понять реальную доходность такого вложения.
Сразу отмечу: доход будет. Вопрос лишь в том, насколько его размер оправдает крупные первоначальные инвестиции.
Стартовые условия и инвестиции
Базовый объект в этом проекте — апартаменты площадью 38-42 кв. м — обойдётся примерно в 10,5 млн рублей. Цена может незначительно колебаться в зависимости от конкретной планировки и этажа.
В беседе с менеджером проекта были озвучены ключевые условия сотрудничества с управляющей компанией:
Апартаменты сдаются с готовым ремонтом, однако для сдачи их необходимо полностью обставить мебелью и бытовой техникой. Это логичное требование, ведь арендаторам нужны базовые удобства.
Особенность в том, что УК требует единого стиля оформления для всех помещений, которыми она управляет. Изначально это кажется разумным для поддержания концепции апарт-отеля, однако детали предложения вызывают вопросы.
Детализация расходов и доходов
Итак, вы приобретаете нежилое помещение (апартаменты) с ремонтом за 10,5 млн рублей в хорошем районе на севере Москвы и планируете передать его в управление.
1. Комплектация мебелью. УК или застройщик предлагают выполнить эту работу за 970 тыс. рублей, чтобы выдержать «единый стиль».
2. Арендная ставка. Прогнозируемый доход от сдачи — 55-60 тыс. рублей в месяц.
3. Заполняемость. По опыту других проектов застройщика, ожидается на уровне 90%.
4. Срок договора. Соглашение с управляющей компанией заключается на 3 года (36 месяцев).
5. Распределение дохода. Владелец получает 85% от арендной платы, УК — 15% в качестве вознаграждения.
Теперь перейдём к обязательным ежемесячным расходам:
6. Обслуживание. Плата управляющей компании за содержание — 168 рублей за кв. м в месяц.
7. Налог на имущество. Составляет 0,5% от кадастровой стоимости в год.
8. НДФЛ. Стандартные 13% от полученного дохода.
9. Коммунальные услуги. Оплачиваются по фактическому потреблению (электричество, вода).
Финансовый расчёт за три года
Сколько же можно заработать на аренде за три года по этой схеме?
При условии 90% заполняемости и ставке 55 000 рублей в месяц, совокупный арендный доход за 36 месяцев составит 1 782 000 рублей.
После уплаты НДФЛ (13%) на руках останется 1 550 340 рублей.
Вычтем комиссию управляющей компании (15%): 1 283 040 рублей.
Далее оплачиваем налог на имущество (0,5% в год, или 1,5% за три года): остаётся 1 125 540 рублей.
Вычитаем плату за обслуживание (168 руб./кв.м): итоговая сумма за три года — 871 524 рубля.
В пересчёте на месяц это около 24 209 рублей, из которых ещё нужно оплачивать счета за коммунальные услуги.
Итоговая рентабельность инвестиций
Получается, что, вложив 10,5 млн рублей в апартаменты и 970 тыс. рублей в их обстановку, за три года вы получаете чистый доход около 871 тысячи рублей. Этой суммы недостаточно даже для того, чтобы окупить затраты на мебель и технику.
Таким образом, стать «рантье» с чистым доходом вы сможете только начиная с четвёртого года, когда покроете остаток расходов на обстановку (около 98,5 тыс. рублей).
Однако к этому времени, с большой вероятностью, потребуется косметический ремонт, а ещё через несколько лет — возможно, и более серьёзное обновление, которое снова должно будет соответствовать «единому стилю» УК. Эти будущие расходы также необходимо закладывать в долгосрочную финансовую модель.
Интересное еще здесь: Недвижимость.
А не стать ли рантье? YE'S Botanica.
