Екатеринбург продолжает оставаться одним из самых привлекательных и динамичных городов России для инвестиций в коммерческую недвижимость. Высокая деловая активность, стабильный спрос и предложение, а также постоянный интерес со стороны инвесторов создают прочный фундамент для рынка. Несмотря на вызовы, связанные с пандемией, эти факторы позволяют рынку демонстрировать устойчивость и относительно быстро восстанавливать обороты после кризисных периодов.
Хотя влияние пандемии все еще ощущается, эксперты считают, что окончательные выводы делать рано. Полная картина трансформаций, вызванных последними событиями, проявится в течение ближайших 6-12 месяцев.
Ключевые долгосрочные тенденции рынка
За последние годы сформировался ряд устойчивых трендов, которые продолжают определять развитие рынка:
Смещение деловой активности в центральном районе в сторону его южной и западной частей;Повышенное внимание застройщиков к берегам реки Исеть, а также к районам ВИЗ и Автовокзал;
Активная редевелоперская деятельность: бывшие промышленные зоны превращаются в жилые и деловые кварталы;
Неуклонный рост качества и потребительских характеристик новых объектов;
Постепенное устаревание традиционных форматов уличной торговли (стрит-ритейла), особенно заметное на таких улицах, как Свердлова;
Рост роли и значимости профессиональных управляющих компаний для бизнес-центров (БЦ) и торгово-развлекательных центров (ТРЦ);
Переход БЦ к модели «один объект – один собственник», что упрощает управление;
Повышение синергии объектов с городской средой благодаря совместным усилиям застройщиков, городской администрации и маркетологов;
Смещение акцента с исключительно центрального расположения на доступность территории и развитость инфраструктуры;
Экспансия жилой застройки в юго-западном направлении (районы Автовокзал, Юго-Запад, ВИЗ, Академический), что стимулирует развитие коммерческой инфраструктуры для обслуживания новых жилых комплексов;
Растущий интерес инвесторов к компактным, быстровозводимым объектам «районного» формата площадью до 1000 кв.м.
К этим долгосрочным трендам добавились новые, сформировавшиеся под влиянием недавнего кризиса.
Влияние кризиса и новые рыночные тренды
Первоначальная паника и хаотичные движения на рынке остались в прошлом. Сегодня рынок коммерческой недвижимости, если и не полностью стабилизировался, то вышел в рабочее состояние. Кризис обострил существовавшие ранее проблемы и добавил новые:
- Рынок находится в фазе восстановления, отыгрывая потери от падения спроса и количества сделок.
- Предложение продолжает расти, но цены на схожие объекты могут отличаться на 30%, что говорит о высокой волатильности.
- Увеличился срок экспозиции объектов — они дольше остаются непроданными или несданными в аренду, что ведет к убыткам собственников.
- Ожидаемая массовая ротация арендаторов в период с марта по июль не состоялась, активность была точечной.
- Наибольший удар кризиса пришелся по малому бизнесу, что привело к серьезным потерям в арендных платежах у собственников помещений эконом-класса.
- Бизнес-центры вновь стали ключевыми точками притяжения для арендаторов, отчасти потому, что возобновили работу раньше торговых центров.
- Ожидаемого ажиотажного спроса на помещения с отдельным входом пока не наблюдается, тренд не стал массовым.
- Определяющей для рынка стала тенденция концентрации инвесторов и покупателей на объектах-новостройках в составе комплексных проектов с близким сроком сдачи (до года). Аналогичная картина уже несколько лет наблюдается на рынке жилья.
- Повысился интерес к городским земельным участкам.
- Ключевым критерием для оценки проектов стала ликвидность.
- Вероятна смена структуры собственников.
Обратите внимание: Инвестиции в недвижимость - не выгодны! Не повторяй чужих ошибок.
Во втором квартале на рынок вышли инвесторы, рассчитывавшие на уникальные низкие цены, однако большинство собственников заняли выжидательную позицию, которая оказалась верной. - Возможен одномоментный выход на рынок большого количества «проблемных» активов (неформатных, залоговых, объектов после банкротств), и рынок должен быть готов их «переварить».
- Увеличился разрыв между заявленными и реальными ценами сделок. Для офисной недвижимости хорошим дисконтом считается 10–15%, для торговой — 15-20%.
Рынок аренды как индикатор состояния
Наибольшие сложности период самоизоляции создал для рынка аренды коммерческих помещений. Именно этот сегмент наиболее чувствителен к кризисам, так как формирует основной денежный поток для инвесторов. В условиях его падения собственники стали более гибкими: чаще шли на снижение арендной ставки, введение дополнительных льгот и демонстрацию лояльности арендаторам.
Таким образом, можно сделать вывод, что влияние пандемии на рынок коммерческой недвижимости Екатеринбурга оказалось существенным, но не катастрофическим. Ожидания, основанные на панике первой волны, не оправдались. В тактическом плане рынок демонстрирует способность к восстановлению и адаптации. Однако стратегически в нем по-прежнему сохраняются признаки стагнации. В целом, рынок стоит на пороге масштабного переформатирования, которое затронет как структуру спроса, так и предложения.
Больше интересных статей здесь: Недвижимость.
Источник статьи: Коммерческая недвижимость в разных сегментах демонстрирует разновекторные движения, но поводов для паники нет.
