Екатеринбург отличает высокая деловая активность, стабильные показатели спроса и предложения, высокий уровень цен и постоянный интерес к городу и региону со стороны сторонних и внутренних инвесторов.
Совокупность этих факторов позитивным образом сказывается на ситуации с коммерческой недвижимостью в целом, несмотря на непростое влияние пандемической угрозы, а также позволяет быстро и достаточно безболезненно восстанавливать деловую и инвестиционную активность.
На рынке продолжают ощущаться негативные факторы пандемии, но эксперты сходятся во мнениях, что подводить итоги еще рано, в полной мере глубину и широту изменений на рынке можно будет ощутить через полгода-год.
Основные тенденции на рынке коммерческой недвижимости последних лет не поменяли выбранный вектор:
Смещение деловой активности внутри центрального района в сторону центрально-южной и центрально-западной части;
Активное освоение берегов реки Исеть, и наблюдается повышенный интерес застройщиков к районам ВИЗ и Автовокзал.
Активное освоение бывших промплощадок под жилую и деловую застройку;
Стабильный рост качества потребительских характеристик объектов недвижимости;
Постепенное устаревание старых форматов стрит-ритейла и деградация стрит-ритейла на некоторых улицах, например Свердлова.
Повышение значимости Управляющих компаний при эксплуатации БЦ и ТРЦ;
Переориентация БЦ на формат «один объект – один собственник»;
Высокая синергия объектов недвижимости с окружающей городской средой; активная работа в этом направлении ведется застройщиками, городской Администрацией и маркетологами;
Недавняя тенденция перетекания деловой активности из Центра приостановлена, куда большее значение приобретает фактор территориальной доступности и развитости инфраструктуры;
Экспансия жилой застройки в сторону юго-запада (районы Автовокзал, Юго-Запад, ВИЗ, Академический и т.п.), а вместе с ней расцвет коммерческой инфраструктуры для обслуживания Жилых Комплексов.
Повышенный интерес инвесторов к быстровозводимым объектам «районного» формата до 1000 кв.м.
К основным тенденциям последних лет добавились тренды текущего кризисного периода.
Еще недавно, кризисные явления и их последствия носили сложно-составной характер. Движения участников рынка были спорадическими и разновекторными.
Сейчас уже можно констатировать, что панические настроения ушли, рынок если не стабилизировался полностью, то перешел в рабочее состояние.
Как уже отмечали многие эксперты, основным отличием текущего кризиса является то, что рынок коммерческой недвижимости уже пребывал в стадии стагнации. Старые проблемы рынка заострились, а на место некоторых пришли новые:
- Рынок восстанавливается и отыгрывает потери от падение спроса и активности (под активностью следует понимать количество сделок и заключенных контрактов);
- Сохраняется рост предложений, характеризующихся сильным разбросом заявленных цен (то есть цены на объекты-аналоги могут отличаться в диапазоне 30%);
- Растет срок экспозиции объектов (объекты долго стоят непроданными или несданными в аренду, собственники постоянно вынуждены фиксировать убытки);
- Участники рынка преувеличили роль процесса ротации арендаторов. В целом признаки активности были отмечены в период с марта по июль, но ротация арендаторов не носила массовый характер.
- Сильнее всего период самоизоляции ударил по малому бизнесу и, как следствие, самые сильные потери недополученной арендной платы образовались у собственников помещений эконом-класса.
- В центре внимания Бизнес-Центры, как точки притяжения для бизнеса. Также срабатывает фактор открытости. Бизнес-Центры раньше Торговых Центров вновь начали свою работу.
- С этой же точки зрения, ожидался повышенный интерес к помещениям с отдельных входом, но пока говорить о том, что данная тенденция носит массовый характер – преждевременно.
- Повышение интереса инвесторов и концентрация покупателей на объектах-новостройках комплексной застройки территорий, с близким сроком сдачи (до года). Данная тенденция носит определяющий для рынка характер. Сходную картину уже на протяжении 3-4 лет можно наблюдать на рынке жилой недвижимости.
- Повышенный интерес к земельным участкам в черте города.
- Для оценки Проектов в сфере недвижимости «ликвидность» становится основным показателем.
- Вероятна смена структуры собственников.
Обратите внимание: Инвестиции в недвижимость - не выгодны! Не повторяй чужих ошибок.
Данная тенденция многослойна, следует упомянуть о выходе во втором квартале на рынок инвесторов, ловящих уникальные предложения по низкой цене, но большинство собственников избрало выжидательную позицию и оказались правы. - Возможен одномоментный выход на рынок большого количества «проблемных» объектов – неформатных, после банкротств, залоговых объектов и, как следствие, готовность рынка такие объекты переваривать.
- Рост разрыва между ценами предложений и реальными ценами. Для офисной недвижимости хорошим дисконтом считается 10–15%, для торговли — 15-20%.
Больше всего задач период самоизоляции и пандемии поставил перед рынком аренды нежилых помещений. Именно рынок коммерческой аренды питает весь рынок и особо чувствителен к любым кризисным явлениям. Инвесторы покупают нежилые помещения, чтобы они обеспечивали стабильный денежный поток. Но в условиях падения денежного потока инвесторы и собственники чаще склонны к изменению условия аренды. В том числе снижению стоимости, введению дополнительных опций и прочим вариантам лояльности.
Таким образом, можно констатировать, что влияние пандемии на рынок коммерческой недвижимости существенное, но вместе с тем, ожидания, основанные на «панических» настроениях первой волны, не подтвердились. В тактическом плане рынок медленно, но верно восстанавливается и достаточно быстро адаптируется к новым факторам. Но стратегически на рынке коммерческой недвижимости все также наблюдаются стагнационные процессы. В целом, рынок находится на пороге большого переформатирования спроса и предложения.
Больше интересных статей здесь: Недвижимость.
Источник статьи: Коммерческая недвижимость в разных сегментах демонстрирует разновекторные движения, но поводов для паники нет.