Добрый день, сегодня вместе с юристами из Левлин разбираемся, как правильно составлять договор аренды коммерческого помещения, как проверить арендодателя и какие виды аренды существуют.
Представим, что вы предприниматель, которому для осуществления рабочей деятельности — выдачи заказов интернет-магазина, торговли, пошива одежды — требуется помещение. Покупать его пока нецелесообразно, поэтому вы решили взять его в аренду. Подобрали подходящее здание, обсудили стоимость и сроки с собственником. Что дальше? Обязательно нужно заключить договор аренды нежилого помещения между вами и собственником либо его представителем.
Многие пренебрегают этим пунктом, предпочитая остановиться на договоренности на словах. Однако письменное закрепление ваших обязательств и прав необходимо, чтобы договоренности не нарушались какой-либо из сторон. Если одна из них окажется недобросовестной, обратиться с иском в суд можно при наличии письменного договора, но и при его отсутствии спор тоже будет начат. В случае без письменного договора будет сложнее доказать правоту и добиться выполнения всех условий. Если вы докажете факт аренды и ее оплаты, то без письменной формы можете лишиться части договоренностей. При необходимости суд поможет взыскать деньги с арендатора, если он их не выплатил, обязать арендодателя не поднимать цену, если иное не было описано в договоре.
В этой статье мы расскажем, как оформить договор аренды нежилого помещения с различными условиями и обезопасить себя от возможных проблем.
Как проверить помещение и собственника перед арендой?
Прежде всего, перед заключением договоренности и составлением документов, их подписанием необходимо проверить, все ли в порядке с документами на помещение. Для этого нужно выполнить несколько несложных шагов:
- Проверка права собственности на недвижимость.
Сдавать помещение может собственник либо его представитель, у которого есть нотариально заверенная доверенность от владельца помещения. Если доверенности, заверенной у нотариуса, нет, договор все равно считается актуальным, но в этом случае проще ее подделать .Нужно проверить, кто является собственником на данный момент и как права собственности переходили от одного владельца к другому (подтверждается выпиской ЕГРН). Также нужно проверять паспортные данные владельца и адрес регистрации, описание объекта — адрес, вид, площадь, характеристики. Важно сверить всю указанную информацию, иначе есть риск столкнуться с мошенниками и потерять деньги.
2. Оценка договора на полноту и соответствие законам
Составленный под подпись двух сторон документ должен обязательно содержать данные о сторонах договоренности, ее предмет, условия оплаты (цену аренды), сроки и порядок того, как будут решаться возможные споры. Если есть ремонт, то еще вопросы того, кому достаются улучшения, есть ли какая-то компенсация за них.
3. Проверка части описания штрафов и прав сторон
Здесь нужно заранее позаботиться о том, чтобы условия штрафов за задержку или неуплату были вам известны. Также стоит проверить, есть ли описание того, при каких условиях возможно расторжение договора аренды нежилого помещения, в частности в одностороннем порядке. Также тут нужно указать, имеет ли право арендодатель поднимать стоимость аренды, пока действует договор, и если имеет, то какие условия он должен соблюсти.
Еще стоит продумать и внести в договор дополнительные аспекты, такие как правила пользования, например, клининг, указание, кто оплачивает коммунальные услуги и т.д.Еще нужно указать в договоре, как возвращается задаток, идет ли он в счет последнего месяца.
Любые необходимые аспекты стоит вносить в договор как дополнительные условия. Необходимы для договора и все технические данные помещения. Еще рекомендуется выполнять разграничение ответственности, чтобы подробно описать, за какие системы и задачи отвечает каждая сторона.
К примеру, это могут быть системы водоснабжения, электрика, охрана, видеонаблюдение и т.д. Объем ответственности полный, если сторона целиком обеспечивает функциональность и сохранность той или иной системы. Частичная ответственность подразумевает, что часть обязанностей закрепляют за арендатором, а часть — за арендодателем. Детальное описание ответственности позволяет избежать затрат на решение проблем, которые могут возникнуть при эксплуатации помещения.
Как правильно оформить договор аренды?
Для заключения договоренности об аренде нежилого помещения ИП, юридическим лицам нужно подготовить следующие документы:
- Выписка из ЕГРЮЛ/ЕГРИП;
- Банковские и почтовые реквизиты;
- Копии учредительных документов — для ООО;
- Копия паспорта;
- Выписка из ЕГРН подтверждающая право собственности;
- Договор аренды при заключении договора субаренды;
- Документ, подтверждающий право заключать договор — если вы выступаете как сотрудник юридического лица.
Выделяют два вида аренды коммерческой недвижимости, условия договора для которых могут несколько отличаться. Это краткосрочная аренда (до года, чаще всего — 11 месяцев) или долгосрочная (от одного года и дольше). Оформлять документы для каждого из видов нужно с опорой на их особенности.
Краткосрочная аренда
Для того чтобы арендовать помещение на короткий срок, необходимо включить в договор точные данные об объекте, в частности адреса, кадастровый номер, расположение, площадь, отличительные черты помещений, схему расположения помещения на плане здания.
Обратите внимание: Бесконечные скандалы с соседями. Как избежать при сдаче жилья посуточно?.
Нужно дополнить письменный договор аренды коммерческой недвижимости техническими паспортами, и арендатору нужно помнить о важности проверки таких деталей.Как правило, если помещение используется в срок до года, арендодатель не имеет права повышать стоимость аренды для арендатора. Исключение составляют ситуации, когда значительно увеличиваются коммунальные либо другие обязательные платежи. Сумма, на которую арендная плата может быть повышена, и срок, за который арендодатель обязан предупредить арендатора, обязательно указываются в договоре.Еще стоит обращать внимание на условия о том, как пролонгируется договор и когда надо уведомлять арендодателя об отказе от продления.
Долгосрочная аренда
Если вы и собственник заинтересованы в том, чтобы обосноваться в нежилой недвижимости надолго, можно заключить договор об аренде на долгосрочную перспективу — эти соглашения часто считаются более выгодными для обеих сторон. Подписанный документ по сути представляет собой подробный контракт на множество страниц, а права арендатора приближены к правам собственника в плане распоряжения площадями. Он может даже сдавать их в субаренду без согласия владельца (но это обязательно уточнить при заключении договора и оговорить это в письменном соглашении).
Условия договора аренды коммерческой недвижимости на долгий срок должны включать:
- Зоны ответственности при проведении плановых и внеплановых ремонтных работ,
- Уровень ежегодной индексации стоимости, ее показатели,
- Описание арендных каникул и возможных скидок, например, на период того, как новый бизнес обоснуется на площади арендодателя,
- Обязанности, в том числе материальные, при досрочном расторжении договоренности.
Важное отличие — размер неустойки за разрыв договора досрочно. Если в случае с краткосрочной арендой это обычно 1-2 ежемесячных платежа, то при аренде «вдолгую» за досрочное расторжение можно заплатить до 3-6 месячных сумм оплаты.
Субаренда
Этот вид аренды подразумевает, что арендатор заключает договор с лицом, которое тоже является арендатором для собственника помещения. Так сдаются в аренду крупные объекты и помещения на их территории, например, павильоны в торговом центре. Арендатор должен хорошо изучить первичный договор и быть готовым к тому, что ему предоставляется не больше прав, чем посреднику, который арендует помещение напрямую у собственника. Сроки договора так же ограничены сроком первичного договора арендатора и собственника.
Нужно ли регистрировать аренду помещения?
Да, но только если срок аренды превышает один год. В таком случае пакет документов предоставляет одна из сторон или обе, к договору в случае изменения его условий составляется дополнительное соглашение. Его тоже требуется регистрировать.
Для регистрации договора аренды коммерческой недвижимостив Росреестре заявителю нужно обратиться в любой офис МФЦ, представить следующие документы:
- Паспорт гражданина РФ,
- Документацию, которая подтверждает права собственности на помещение,
- Квитанцию об уплате государственной пошлины,
- Готовый документ (договор) с подписями арендатора и собственника помещения (3 шт.).
Если с заявлением обращается не сам арендатор или владелец, а доверенное лицо, он обязан предоставить документ, который подтвердит его полномочия. Также подать документы можно в онлайн-формате на сайте Росреестра.
Стоит учитывать, что укоренение от регистрации договора не внесет каких-либо корректив в ваши отношения с арендодателем. При этом в случае продажи помещения новый собственник сможет попросить вас покинуть помещение или требовать заключение договора на новых условиях.
Если договор зарегистрирован, в случае продажи помещения права арендодателя перейдут к новому собственнику. Договор останется старым, но вам придется платить новому лицу.
Как заключить договор аренды помещения с физлицом?
Если с тем, как правильно оформить договор аренды нежилого помещения между двумя юридическими лицами, мы разобрались, то как арендовать нежилое помещение физлицу у юрлица, мы обсудим теперь. По сути, законодательные нормы, актуальные в нашей стране сейчас, никак не регламентируют состав субъектов договора. То есть, арендатором нежилых площадей вполне может выступить физическое лицо, даже если у него нет статуса индивидуального предпринимателя.
Стоит отметить, что при аренде у физического лица ваша компания или ИП будет налоговым агентом. С каждого платежа ваша компания самостоятельно должна будет вычислять НДФЛ и уплачивать его в бюджет.
Помимо этого, по итогам отчетного периода вам будет необходимо подготовить справку 2-НДФЛ и направить ее в налоговые органы.
Поэтому если у физического лица отсутствует статус ИП, будет разумно попросить его зарегистрироваться в качестве самозанятого. Регистрация в качестве самозанятого уменьшит размер уплачиваемых налогов, а также бумажную волокиту.
Важный нюанс. Если непосредственно аренда нежилого помещения физлицом не запрещена, то предпринимательская деятельность без создания ИП или юрлица — это нарушение закона. Поэтому если арендуется помещение, которое будет использоваться для экономической деятельности и получения прибыли, арендатор рискует столкнуться с санкциями в виде штрафов или даже уголовной ответственности. Арендодатель при заключении договора аренды коммерческой недвижимости с физическим лицомне несет никаких рисков.
Как правильно расторгнуть договор аренды?
Расторжение письменной договоренности о том, что арендатор пользуется недвижимостью собственника, можно выполнить тремя путями. Это обоюдное соглашение, односторонний порядок разрыва или расторжение через суд.
Односторонний порядок возможен, если в договоре оговорено право арендатора до конца срока отказаться от помещения по причине или даже без нее. Он обязан направить уведомление обэтом.
К судебному порядку рассмотрения прибегают, когда есть обстоятельства, препятствующие реализации арендатором его деятельности, а к соглашению с арендодателем прийти не удается. Причины могут быть следующие:
- Арендодатель заблокировал доступ в помещение, что мешает вести рабочую деятельность,
- На объекте выявлены недостатки, которых не было заметно в рамках приемки,
- Арендатор игнорирует необходимость проведения капитального ремонта и не выезжает из помещения,
- Произошла аварийная ситуация, повлекшая сильные разрушения.
Проверить, какие есть возможности для минимально затратного, быстрого расторжения договора можно в самом тексте документа.Если была проведена регистрация аренды нежилого помещения в Росреестре, регистрировать расторжение нужно там же.
#договор аренды
#нежилое помещение
#аренда нежилого помещения
#расторжение договора аренды
#нежилой фонд
#собственник
#образец договора
#помощь бизнесу
#юрист
#юридическая консультация
Больше интересных статей здесь: Аренда.
Источник статьи: Как оформить договор аренды и избежать неприятностей с арендодателем. Упаковка бизнеса. Часть 3.