Вы оказались счастливым обладателем столичной коммерческой недвижимости и планируете сдать ее в аренду? А может быть, наоборот, ищите подходящий вариант под офис, магазин или производство? Тогда следующая информация вам может пригодиться.
Закон допускает передачу имущества во временное владение и пользование на основании договора аренды. Арендовать можно как отдельное помещение, так и здание, сооружение, земельный участок или целый имущественный комплекс – все завит от размаха и возможностей предпринимателей.
Нормы гражданского права об аренде одинаково применимы к любому объекту недвижимого имущества. Суть арендного договора – закрепить «на бумаге» договоренности сторон: кто, что и на каких условиях передает другому. Есть условия, которые законодатель признает существенными, то есть их отсутствие в договоре означает, что стороны не смогли достигнуть согласия по всем вопросам. Такая сделка рискует быть признана недействительной или незаключенной (судебной практике известны подобные случаи). Иные пункты не являются обязательными с формальной точки зрения, но на практике именно они позволяют снизить «градус» конфликтов и минимизировать негативные последствия. Прежде всего, в договоре следует подробно прописать следующие условия.
1. Арендуемый объект. Его следует максимально индивидуализировать, то есть указать сведения о месте нахождения недвижимости (точный адрес, этаж, площадь и т.п.), а также кадастровые данные, которые содержатся в выписке из ЕГРН.
2. Состояние имущества и его особенности. Например, подробно прописать: помещение с ремонтом или без и т.п. Также следует заранее определиться, согласится ли собственник на «трансформацию» недвижимости под нужды бизнеса (перепланировку, реконструкцию), и кто это будет оплачивать.
3. Возможности и порядок использования недвижимого имущества. Ограничения может установить сам собственник, например, возможность субаренды или строительства на земельном участке. Также ограничения и запреты могут быть продиктованы назначением и иными свойствами недвижимости: назначение объекта, ВРИ и категория земли и др.
4. Цена (может быть выражена не только в денежной форме). Стоимость складывается из множества факторов в зависимости от типа объекта, его технического состояния, инфраструктуры, транспортной доступности и т.д. В общем, устанавливается собственником и корректируется рынком.
5. Ответственность за нарушение условий договора.
Обратите внимание: Как выглядит договор найма жилого помещения и что в нём необходимо учесть?.
Наибольшую опасность представляют даже не штрафы, а досрочное расторжение соглашения без права на продление и выкуп имущества.6. Срок аренды. Именно этот вопрос зачастую ставит стороны в тупик. В принципе, допускается арендовать недвижимость на неопределенный срок, когда каждая из сторон может в любое время отказаться от договора. Также можно заключить договор на определенный срок до 12 месяцев или больше года.
Долгосрочная аренда имеет свою особенность – закон требует не только соблюдать простую письменную форму сделки, но и регистрировать договор в органах Росреестра. Процедура регистрации строго урегулирована, информация общедоступна, тем не менее, многие предприниматели всячески стремятся избежать «бюрократии». Используют схему ежегодного перезаключения договоров сроком на 11 месяцев. Еще один «хитрый» вариант: подписать в один день несколько краткосрочных арендных договоров, следующих по датам друг за другом, общим сроком на несколько лет. Правда, суды расценивают такое поведение как единую сделку.
Некоторые предприниматели умудряются заключить долгосрочный договор аренды, но не регистрировать его в Росреестре. Несоблюдение этого требования может обернуться неблагоприятными последствиями для каждой из сторон.
- ·Арендатор не сможет сдать площадь в субаренду, будет лишен преимущественного права заключить договор на следующий срок.
- При смене собственника положение арендатора окажется весьма шатким, а при аренде земельного участка возникнут сложности с получением разрешения на строительство и ввод в эксплуатацию.
- В случае возникновения споров возникнут серьезные сложности с отстаиванием своих интересов.
- Для третьих лиц данный договор не будет порождать никаких прав и обязанностей.
- Существует риск признания соглашения недействительным или незаключенным.
Более того, регистратор наделен полномочиями проведения правовой экспертизы документов, следовательно, арендодатель получает дополнительную возможность обезопасить себя от мошенников и иных недобросовестных лиц. Долгосрочные отношения – это уверенность в завтрашнем дне. Арендодателю обеспечен регулярный доход, не нужно беспокоиться, что арендатор съедет без предупреждения, и придется искать нового нанимателя. Для арендатора – это стабильная арендная плата, приоритетное право на продление, возможность льготного выкупа имущества и др. То есть необходимость регистрации продиктована и законом, и обстоятельствами.
Что касается процедуры государственной регистрации арендного договора, то существует реальная возможность получить отказ или приостановку регистрационных действий за малейшую техническую ошибку. Обратите внимание.
· Оформление регистрации невозможно без предоставления Технического плана, если объект аренды своевременно не поставлен на кадастровый учет, арендуется часть здания или помещения, под нужды арендатора производится перепланировка.
· Если арендуется целое здание, то потребуется подать на регистрацию план земельного участка с указанием расположения объекта.
· Не допускается аренда неразмежеванных земельных участков или незарегистрированных строений.
· Проведённая, но не узаконенная перепланировка также влечёт автоматический отказ в регистрации документов.
В общем, без серьезной подготовительной работы не стоит спешить подавать документы регистратору.
Учитывая, что срок действия любого долгосрочного договора рано или поздно закончится, следует заранее предусмотреть пункт об автоматической пролонгации. Иначе придется подписывать новый договор на повторную аренду объекта или дополнительное соглашение о пролонгации (до истечения срока основного договора).
Не упускайте из вида, что не получится сдать имущество в субаренду дольше, чем действует основной договор аренды. При этом арендатор не может передать больше полномочий, чем имеет сам. Также он несет ответственность перед собственником за то, как субарендатор обращается с имуществом.
Подведем итоги. Подробный арендный договор может стать как спасением в сложной ситуации, так и проклятием, если вы не писали его под себя. Типовой шаблон из интернета не защитит вас от непомерного повышения арендной платы, скрытых платежей или выселения без компенсации. Конечно, риски есть всегда, но глупо упускать выгоду там, где это не только возможно, но и законно.
#договор аренды #аренда недвижимости #арендатор #аренда коммерческой недвижимости
Больше интересных статей здесь: Аренда.
Источник статьи: Договор аренды недвижимости: о чем следует задуматься.