Последнее время я так увлеклась рассказами о городе и виртуальными экскурсиями, что совсем перестала писать статьи о недвижимости, хотя и собиралась делать это регулярно.
Пожалуй пора восполнить этот пробел. Теперь хотя бы раз в неделю буду давать полезные советы всем потенциальным продавцам и покупателям.
Сейчас цены на недвижимость так выросли, что самостоятельная покупка квартиры без лишних расходов на услуги посредников становится как никогда актуальной.
В целом я конечно против самодеятельности. Слишком уж многие моменты надо учитывать. Да и потом если в сделке участвует квалифицированный специалист, она всегда лучше организована.
Но я согласна и с тем, что на вторичном рынке купить квартиру в прямой продаже не так сложно, и если знать четкий алгоритм действий, то можно существенно сэкономить.
Итак, Вам понравилась квартира и вы решили, что хотите ее купить.
1. Тщательно изучите документы. Если квартира приобреталась по договору купли-продажи, это самый лучший вариант для вас.
Здесь все довольно просто.
Продавец ( или вы сами) должны в первую очередь заказать Выписку из ЕГРН. Это можно сделать в любом МФЦ, если квартира в городе. Если в области, то в МФЦ соответственного района. Выписка будет готова через 5 дней. Еще проще заказать эту выписку в электронном виде на сайте Росреестра. Вот здесь:
https://rosreestr.gov.ru/wps/portal/p/cc_present/EGRN_2
Так выглядит выписка из ЕГРН. Включает сведения об объекте, собственниках, обременениях и арестах.Это сэкономит и время, и деньги.
Будьте внимательны! Заказывайте выписку именно на официальном сайте Росреестра, только там сведения достоверны и актуальны.
По этой выписке вы можете увидеть, что на квартире нет обременений, арестов или правопритязаний.
Кроме того она содержит сведения о собственниках и договоре-основании собственности ( то есть как была приобретена квартира).
Если выписка расширенная, то в ней отражена и планировка. Вы можете удостовериться, что перепланировок не было.
Это можно проверить еще по кадастровому или техническому паспорту. Сейчас они не являются обязательными документами для сделки. Но только по ним вы можете судить о наличии перепланировок и их законности , если есть.
Если квартира приобреталась в ипотеку, которая погашена, то запросите дополнительно справку о погашении долга у Продавца.
На что стоит обратить внимание.
Еще раз подчеркну, что самое простое , если квартиру продавец в прошлом просто купил.
Если же квартира была получена в наследство по закону или по завещанию, а также подарена, это повод насторожиться.
Имейте ввиду, что в течении трех лет после вступления продавцом в собственность, его право может быть оспорено в суде родственниками и вновь обнаружившимися наследниками.
Поэтому если собственность моложе трех лет, то вы потенциально рискуете, покупая такую недвижимость.
Если квартира приватизирована, то см. пункт 2.
2. Попросите продавца предоставить вам справку формы 9 обо всех зарегистрированных в квартире.
Такую справку по предъявлении правоустанавливающих документов собственник или любой зарегистрированный могут получить в паспортном столе или в МФЦ.
Справка формы 9Сейчас в Петербурге дают расширенную справку формы 9, где вы можете посмотреть зарегистрированных и выписавшихся с квартиры за всю историю ее владения продавцом.
В некоторых районах по-прежнему для этого надо запрашивать архивную форму 9.
Эта справка важна для вас в первую очередь, если квартира была приватизирована.
Все ли зарегистрированные участвовали в приватизации, не было ли на тот момент несовершеннолетних?
Имейте ввиду, что если таковые были, то они были автоматически включены в состав собственников.
Сделка с участием несовершеннолетних собственников возможна только с разрешения территориальных органов опеки.
Если в квартире есть несовершеннолетние , не являющиеся собственниками, поинтересуйтесь, есть ли куда их выписать, и отвечает ли это жилье требованиям законодательства!
Если обнаружится что в квартире все еще зарегистрирован кто-то, кто не участвовал в приватизации, хотя имел на это право, настаивайте на том, чтобы он снялся с регистрации до сделки.
На риэлторском языке такие называются «отказниками», потому что он писал отказ от приватизации.
Если отказник не выпишется до сделки, то вы наживете себе головную боль, потому что такой человек по закону имеет право бессрочного проживания в квартире. Его вы потом даже через суд не выпишите, так как суд будет на его стороне.
Более того, возьмите с отказника письменное подтверждение, что от извещен о продаже квартиры, что ДОБРОВОЛЬНО снялся с регистрации , понимая, что утратил на нее жилищные права.
3. Обязательно требуйте продавца предоставить вам справку формы 12. Это справка о выписанных с квартиры гражданах, которые впоследствии могут потребовать восстановить их регистрацию в связи с сохранившимся правом проживания.
Справка формы 12Это несовершеннолетние, которых поместили в интернат, лица в местах лишения свободы, военнослужащие, которые могут восстановить регистрацию после окончания службы и т.п.
Форма 12 обезопасит вас от нагрянувших вдруг новых жильцов, сохранивших право проживания в квартире4. Особого внимания требуют сделки по доверенности.
Обратите внимание: Снял квартиру БЕЗ РИЭЛТОРА за 1 день.
Настаивайте, чтобы собственник участвовал в сделке. Если это невозможно никак, а вы очень хотите эту квартиру, то проверьте доверенность.Вдруг она недействительна или отозвана?
Просканируйте ее QR-код. Если на экране появится ссылка с реквизитами документа, совпадающими с указанными в доверенности, то доверенность действительна.
Если не можете проверить по QR-коду, выйдите на сайт Федеральной Нотариальной Палаты и проверьте там по реквизитам. На этом сайте отражаются все нотариальные документы. вот здесь:
https://www.reestr-dover.ru/
5. Если квартира приобреталась в браке, то продавец обязан предоставить на сделку нотариальное согласие супруги( супруга) на продажу. Если на момент покупки в браке не был, то тоже должен подтвердить это нотариально. Для этого у любого нотариуса надо сделать так называемое «заявление о семейном положении». Его необходимо приложить к документам, которые вы будете сдавать на регистрацию.
6. Если продавец старше 65 лет, попросите его на сделку предоставить справку из ПНД. В случае самостоятельной покупки и малейшего сомнения в дееспособности продавца, я бы просила предоставить такую справку продавца любого возраста.
Усомнились в продавце- просите справку из ПНД))Эта справка не обязательна, но в случае возникновения разногласий, она может сослужить вам хорошую службу.
8. Запросите у продавца справку из бухгалтерии об отсутствии задолженностей по квартплате. Проверьте на сайте ФКР, чтобы не было долгов по капремонту.
9. Удостоверьтесь,что паспорт продавца в нормальном виде. Не порван, не залит, без случайных почеркушек и печатей.
Один раз у меня был случай, что клиентке случайно поставили в паспорт штамп о группе крови не на ту страницу. И при сдаче документов на Регистрацию его признали недействительным.
7. Если прочитав все это, вы пришли в ужас, мой совет вам один. Оформляйте сделку нотариально, а не в простой письменной форме, хотя последнее дешевле в разы. Нотариус несет имущественную ответственность за свои ошибки. Поэтому он тщательно проверит и квартиру и продавца. На все, что только возможно- от банкротства до причастности к терроризму. Но стоит участие в сделке нотариуса 25-30 тыс. рублей. Договоров купли-продажи дешевле сейчас они не делают.
Зато любой нотариус может подать документы на электронную регистрацию, сняв с вас еще одну головную боль.
Уфф!!!!Вроде бы все, друзья!
Желаю вам удачи!
Поскорее безопасно приобрести квартиру своей мечты и радоваться покупке!
Можете в комментариях писать, какие вопросы в этой сфере вас волнуют, я постараюсь ответить на них в своих статьях.
Больше интересных статей здесь: Аренда.
Источник статьи: Как проверить квартиру перед покупкой самому без риэлтора.