Ключевые обязанности сторон в сделке купли-продажи недвижимости четко определены: продавец должен передать имущество, а покупатель — своевременно его оплатить. От корректного исполнения этих условий зависит успех всей сделки и защищенность участников.
Порядок и юридическое значение передачи имущества
Передача имущества осуществляется посредством подписания документа о передаче.
Фактическая передача квартиры покупателю и совместное подписание передаточного акта — это финальный шаг, исполняющий обязанность продавца. Согласно Гражданскому кодексу (ч. 2 ст. 556 ГК РФ), только после этого этапа обязательство считается выполненным. Обычно акт составляется одновременно с договором.
Стороны вправе изменить стандартный порядок в договоре. Например, можно предусмотреть, что передача состоится только после государственной регистрации перехода права собственности (как в Постановлении Президиума ВАС РФ от 20.09.2011 N 5785/11). Однако встречается и противоположная судебная практика, настаивающая на передаче до регистрации. Эксперты не рекомендуют отступать от стандартного порядка, так как он лучше защищает интересы продавца.
Крайне важно помнить о переходе рисков. По ст. 459 ГК РФ, с момента подписания акта приема-передачи риск случайной гибели или повреждения имущества ложится на покупателя. В договоре это условие можно скорректировать, например, перенести момент перехода риска на дату госрегистрации права или освобождения квартиры продавцом.
Акт приема-передачи — не формальность, а ключевой документ. Без него невозможна государственная регистрация перехода права, а сам акт служит неоспоримым доказательством факта передачи (см. Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 10.02.2010 № А82-5285/2009). Иногда в договор включают clause, что он одновременно является и актом приема-передачи.
Суды также признают факт передачи доказанным, если покупатель фактически вселился и проживает в квартире. Однако если продавец продолжает владеть имуществом, даже подписанный акт суд может не принять как доказательство передачи.
Важный момент: Уклонение продавца от передачи подписанного акта покупателю может быть расценено как уклонение от исполнения договора в целом. Если продавец не передает имущество, покупателю следует требовать его в натуре по ст. 398 ГК РФ, а не истребовать из чужого незаконного владения (ст. 301 ГК РФ).
Согласно разъяснениям высших судов (п. 60 Постановления Пленума ВС РФ № 10/22 от 29.04.2010), после передачи имущества, но до госрегистрации, покупатель уже является законным владельцем и может защищать свое владение. Однако полноправным собственником, с правом распоряжения, он становится только после внесения записи в ЕГРН.
Судебная практика допускает соглашение о передаче квартиры уже после регистрации права, и в этом случае Росреестр не вправе требовать акт для регистрации.
В ситуации «двойной продажи» (несколько договоров на одну квартиру) право требовать регистрации будет у того покупателя, в чье владение имущество фактически передано. Остальные смогут претендовать лишь на возмещение убытков.
Обратите внимание: Сделки с недвижимым имуществом с участием несовершеннолетних лиц..
Что должно быть в акте приема-передачи:1) Реквизиты и данные сторон договора;
2) Детальное описание объекта недвижимости (адрес, площадь, кадастровый номер);
3) Перечень передаваемого вместе с квартирой имущества (техника, мебель) и технической документации;
4) Отметка об отсутствии (или наличии) претензий у покупателя к состоянию объекта.
Условия и способы оплаты по договору
Оплата производится в порядке, предусмотренном сторонами.
Наиболее безопасным для обеих сторон способом расчетов часто считается использование безотзывного аккредитива, который гарантирует получение денег продавцом только после выполнения им определенных условий.
В судебной практике нет единого подхода к доказательству факта оплаты. Одни решения признают достаточным доказательством расписку продавца (определение ВС РФ от 02.03.2010 № 50-В09-8), другие — соответствующую отметку в самом договоре. Указание об оплате в акте приема-передачи также может служить подтверждением, но не всегда.
Если договором предусмотрена оплата после передачи квартиры, у продавца возникает право удержания имущества до полного расчета (законная ипотека по ст. 488 ГК РФ). Чтобы избежать последующей процедуры снятия обременения, это условие лучше исключить договором.
Ключевые аспекты, связанные с оплатой:
1. Просрочка оплаты. Может ли она считаться существенным нарушением, ведущим к расторжению договора? Судебная практика противоречива: есть решения как «за», так и «против».
2. Частичная оплата. Обычно не является основанием для расторжения договора, если иное прямо не оговорено.
3. Если продавец сам уклоняется от принятия платежа, он не может потом требовать расторжения договора из-за неуплаты.
4. В случае уклонения продавца от приема денег покупатель может внести сумму долга на депозит нотариуса или суда и потребовать принудительной регистрации перехода права.
5. Уклонение от регистрации. Продавец обязан содействовать государственной регистрации. Если он уклоняется, а квартира уже передана, покупатель вправе требовать регистрации через суд. Отказ передать необходимые для регистрации документы приравнивается к уклонению.
6. Обнаружение недостатков. Покупатель может предъявить претензии по качеству (ст. 557 ГК РФ), но только если качество было оговорено в договоре. В противном случае такие требования не подлежат удовлетворению.
7. Расторжение договора. Происходит по общим основаниям (ст. 450 ГК РФ) или из-за существенных недостатков имущества (ст. 475 ГК РФ). Покупателю выгодно предусмотреть в договоре право на односторонний отказ при любом нарушении со стороны продавца.
Ставьте лайк, подписывайтесь, если вам интересно читать о ЖКХ.
Больше интересных статей здесь: Недвижимость.
Источник статьи: Главная обязанность продавца – передать имущество, главная обязанность покупателя – оплатить имущество.
