Основной обязанностью продавца является передача имущества, основной обязанностью покупателя является оплата имущества.
Передача имущества осуществляется посредством подписания документа о передаче.
Как правило, такой документ составляется и подписывается вместе с договором. При этом обращаем внимание, что в силу ч. 2 ст. 556 ГК РФ, квартира также должна быть фактически передана. Только после этого обязательство по передаче квартиры считается исполненным.
Стороны могут изменить порядок передачи имущества в договоре. Так, например, стороны могут обеспечить, чтобы передача имущества осуществлялась после государственной регистрации перехода права собственности. В качестве примера см. Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 20 сентября 2011 г. N 5785/11. Существует и обратная практика, когда суды считают, что передача имущества должна быть осуществлена до государственной регистрации, например, п. 24 рекомендации Научно-консультативного совета при ФАС Волго-Вятского округа «О практике о применении законодательства», утвержденного постановлением Президиума ФАС Волго-Вятского округа от 14 июня 2007 г. № 5.
Однако делать это не рекомендуется, так как только в указанном выше порядке продавец может считать себя защищенным.
Необходимо учитывать, что в силу ст. 459 ГК РФ, с момента передачи имущества риск случайной гибели квартиры переходит к покупателю. Это условие может быть изменено в договоре. Менять его рекомендуется таким образом, чтобы риск случайной гибели проходил только после государственной регистрации права собственности и освобождения помещения продавцом.
Обратите внимание, что без передачи квартиры и подготовки документа о переходе права собственности произойти не может. Прием-передача являются доказательством передачи имущества. В качестве примера см. Постановление Федеральной антимонопольной службы Волго-Вятского округа от 10 февраля 2010 г. № А82-5285/2009.
Кроме того, сам договор купли-продажи может содержать указание на то, что он также является актом приема-передачи. В качестве примера см. Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12 января 2010 г. № 10885/09 № А33-15660/2008.
Суды также считают, что фактическое проживание покупателя в помещении свидетельствует о передаче имущества. В качестве примера см определение Верховного Суда Российской Федерации от 7 июня 2011 г. № 5-Б11-27.
Обратите внимание на следующее! Акт не может быть принят судом в качестве доказательства передачи имущества, если продавец все еще владеет имуществом. В качестве примера см. Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 12.10.2010 № А33-2731/2009. Это же правило распространяется и на договор, который также является актом приема-передачи. В качестве примера см. Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 9 февраля 2011 г. № А32-1019/2010.
Обратите внимание на следующее! Если продавец уклоняется от передачи оригинала акта передачи собственности покупателю, это может рассматриваться как уклонение от передачи собственности и регистрации земли. В качестве примера см. Постановление ФАС Уральского округа от 24 сентября 2007 г. № А76-792/07.
Рекомендация. Если продавец уклоняется от передачи имущества, оно должно быть заявлено в соответствии со ст. 398 ГК РФ, а не по ст. 301 ГК РФ. Об этом свидетельствует постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 9 февраля 2011 г. № А32-1019/2010. Обратите внимание, что покупатель теряет право требовать передачи имущества, если имущество передается третьему лицу. В качестве примера см. Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 13 января 2010 г. № А32-19547/2008.
Обратите внимание на следующее! Во исполнение пункта 60 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации Высший Арбитражный Суд Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. № 10/22:
"После перехода имущественных прав к покупателю, но до государственной регистрации права собственности, покупатель является законным собственником этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК ГК РФ. "Российская Федерация. При этом покупатель не вправе распоряжаться полученным им имуществом, поскольку право собственности на это имущество остается за продавцом до момента государственной регистрации».
В соответствии с пунктом 61 указа: «Требование покупателя о государственной регистрации перехода прав подлежит удовлетворению при условии исполнения продавцом обязанности по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 Закона Гражданского кодекса Российской Федерации, при этом, если иное не предусмотрено законом или договором, обязанность продавца передать недвижимое имущество покупателю считается исполненной после передачи этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего передаточного акта…
Когда договором купли-продажи недвижимого имущества предусмотрено, что передача имущества не зависит от исполнения продавцом обязанности по передаче данного предмета, сохранение за продавцом права владения этим имуществом не препятствует покупателю удовлетворить требование покупателя для государственной регистрации перехода прав…
Если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же имущества, суд удовлетворяет требование о государственной регистрации перехода права собственности к лицу, во владение которого это имущество перешло в отношении статьи 398 ГК РФ. Федерация. Другие покупатели вправе требовать возмещения убытков, причиненных неисполнением продавцом договора купли-продажи.
Если продавцом заключено несколько договоров купли-продажи одного и того же имущества и осуществлена государственная регистрация перехода имущества к одному из покупателей, другой покупатель вправе требовать от продавца возмещения убытков, причиненных неисполнением договор купли-продажи».
В судебной практике из этого был сделан вывод, что стороны могут договориться о передаче имущества после государственной регистрации прав. Таким образом, Росреестр не вправе требовать подтверждения передачи. В качестве примера см. Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 20 сентября 2011 г. № 5785/11.
Рекомендация.
Обратите внимание: Сделки с недвижимым имуществом с участием несовершеннолетних лиц..
Акт приемки должен содержать следующее:1) сведения о сторонах договора;
2) индивидуально определенные характеристики недвижимого имущества;
3) имущество, которое передается вместе с помещением, а также технические документы на квартиру;
4) есть претензия или нет.
Оплата производится в порядке, предусмотренном сторонами.
Как упоминалось выше, лучший способ — это безотзывный аккредитив. Только в этом случае обе стороны могут считаться защищенными.
Суды занимают разные позиции по вопросу о том, как осуществляется оплата после подтверждения договора. Первая позиция: оплата подтверждается квитанцией. В качестве примера см определение Верховного Суда Российской Федерации от 2 марта 2010 г. № 50-В09-8. Вторая позиция: оплата подтверждается соответствующим указанием в договоре. В качестве примера см определение Верховного Суда Российской Федерации от 27 сентября 2011 г. № 82-Б11-3.
Факт оплаты может быть подтвержден указанием в документе о передаче имущества. В качестве примера см постановление ФАС Центрального округа от 03.03.2010 № А54-4913/2008-С15. Существует и другая позиция, согласно которой указание в документе о передаче к оплате не является подтверждением платежа. В качестве примера см определение Верховного Суда Российской Федерации от 12 апреля 2011 г. № 43-Б11-1.
Обратите внимание, что по общему правилу, если оплата происходит после передачи имущества, возникает право удержания в соответствии с законом (ч. 5 ст. 488 ГК РФ). Это означает, что в дальнейшем после оплаты стороны должны подать заявление о государственной регистрации снятия обременения с имущества. Во избежание этого стороны должны обеспечить в договоре, что ипотека имущества не возникает.
Обратите внимание на следующее! 1. Неуплата в соответствии с договором может быть признана существенным нарушением условий договора и привести к расторжению договора. В судебной практике существуют разные мнения. Во-первых, неуплата не является существенным дефолтом. В качестве примера см определение Верховного Суда Российской Федерации от 21 октября 2008 г. № 82-В08-11. Во-вторых, неуплата является существенным дефолтом. В качестве примера см определение Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13 января 2011 г. № ВАС-17785/10.
2. Если покупатель оплатил только часть согласованной суммы, это не влечет за собой расторжение договора. В качестве примера см. Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 2 марта 2010 г. № А03-4522/2009.
3. Если продавец уклонился от оплаты, он не может требовать расторжения договора. В качестве примера см п. 9 информационного письма Президиума ВАС РФ от 05.05.1997 № 14.
4. В случае отказа продавца принять оплату покупатель может внести залог в суд и потребовать государственной регистрации в суде. В качестве примера см. Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 9 июля 2010 г. № А32-2060/2005.
5. Продавец не должен уклоняться от государственной регистрации собственности. Если продавец уклоняется от государственной регистрации, покупатель может добиваться судебного принуждения к регистрации.
Однако это возможно, если помещение уже передано покупателю. В качестве примера см пункт 61 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22
Обратите внимание на следующее! Отказ продавца передать документы, необходимые для государственной регистрации, может рассматриваться как уклонение от государственной регистрации. В качестве примера см постановление ФАС Волго-Вятского округа от 06.07.2012 по делу N А43-23938/2011.
При этом покупатель должен доказать, что он совершил все необходимые действия для регистрации, например оплатил пошлину. В качестве примера см постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 25 февраля 2011 г. № А27-8142/2010.
6. Если покупатель обнаружил недостатки, он может предъявить претензии, указанные в ст. 557 ГК РФ.
Обратите внимание на следующее! Покупатель не может предъявлять это требование, если в договоре не указано качество передаваемого имущества. В качестве примера см постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 18 мая 2006 г. № А70-7766/32-2004.
7. Порядок расторжения договора. Договор расторгается по общим правилам (ст. 450 ГК РФ), а также в случаях, указанных в ст. 475 ГК РФ. Покупателю выгодно обеспечить свое право на расторжение договора во всех случаях нарушения договора. Покупателю невыгодно предоставлять соответствующее право продавцу.
Ставьте лайк, подписывайтесь, если вам интересно читать о ЖКХ.
Больше интересных статей здесь: Недвижимость.
Источник статьи: Главная обязанность продавца – передать имущество, главная обязанность покупателя – оплатить имущество.