Сделки с недвижимым имуществом с участием несовершеннолетних лиц.

Сделки с недвижимым имуществом с участием несовершеннолетних лиц.

В настоящее время сделки с недвижимостью являются одними из самых распространённых сделок, однако нюансы их правового регулирования знакомы не всем. Недобросовестный контрагент может по незнанию или умышленно заключить с Вами сделку, а потом обратиться в суд для признания ее недействительной. Последствия этого признания могут быть, а чаще всего являются убыточными для одной из сторон, потому что необходимо вернуть другой стороне все полученное по сделке, либо возвратить стоимость. Чтобы сэкономить свои деньги и нервы нужно понимать, кто является стороной в сделке, и если это специальный субъект, на которого распространяются отдельные правила, для собственного спокойствия в них нужно ориентироваться. В настоящей статье мы рассмотрим особенности сделок с недвижимостью, принадлежащей несовершеннолетним.

Для начала определим, кто является несовершеннолетним – это лица, не достигшие 18 лет. Однако внутри этой категории есть разделение на лиц в возрасте от 14 до 18 лет и малолетних (не достигших 14 лет). Первая категория лиц, в отличие от второй, наделена большими правами при заключении сделок. Они самостоятельно могут совершать сделки с недвижимостью с письменного согласия своих законных представителей — родителей и усыновителей. Если такая сделка была совершена без письменного согласия законных представителей, то она считается недействительной (п. 1 ст. 26 , ст. 175 ГК РФ). За несовершеннолетних в возрасте до 14 лет совершают сделки от их имени родители и усыновители. Если же по какой-то причине сделка была совершена самим малолетним, то она считается недействительной. (п. 1 ст. 28 , ст. 172 ГК РФ). Стоит отметить, что от имени малолетних так же запрещается дарение недвижимости в пользу их законных представителей. Заключение подобных сделок приведет к отказу в их государственной регистрации (пп. 1 п. 1 ст. 575 ГК РФ).

В случае отсутствия у несовершеннолетнего родителей (усыновителей) по различным причинам, а так же в случае уклонения родителей от их воспитания и защиты их прав и интересов, судом над такими несовершеннолетними устанавливается опека или попечительство. Попечительство устанавливается над несовершеннолетними в возрасте от 14 до 18 лет. Опека устанавливается над малолетними. При совершении сделок с недвижимостью, принадлежащей несовершеннолетним в возрасте от 14 до 18 лет, попечители только дают согласие. От имени малолетних и в их интересах сделки с недвижимостью совершают их опекуны (п. 2 ст. 32 , п. 2 ст. 33 ГК РФ).

Сделки с недвижимым имуществом с участием несовершеннолетних лиц.

На совершение сделок с недвижимостью, принадлежащей подопечным, требуется предварительное разрешение органа опеки и попечительства. Оно требуется для совершения любой сделки с недвижимостью, принадлежащей несовершеннолетним, независимо от того, есть у них родители или нет. При осуществлении родителями правомочий по управлению имуществом ребенка на них распространяются правила, установленные гражданским законодательством в отношении распоряжения имуществом подопечного (п. 1 ст. 28 ГК РФ; п. 3 ст. 60 СК РФ).

Если данное разрешение отсутствует, то опекун не вправе совершать, а попечитель не вправе давать согласие на совершение:

1) сделок по сдаче имущества подопечного внаем, в аренду, в безвозмездное пользование или в залог;

2) сделок по отчуждению имущества подопечного (в том числе по обмену или дарению);

3) сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей;

4) других сделок, влекущих уменьшение стоимости имущества подопечного.

Для получения такого разрешения необходимо обратиться в орган опеки и попечительства, который выдаст его (или даст отказ) в письменной форме в течение 15 дней со дня подачи заявителем требования о предоставлении такого разрешения. Стоит отметить, что выдача, а равно как и отказ в выдаче, могут быть оспорены в суде опекуном, попечителем, другими заинтересованными лицами и прокурором. Органы опеки и попечительства не вправе произвольно запрещать сделки по отчуждению имущества несовершеннолетних детей, совершаемые их родителями (позиция КС РФ)

Дополнительной гарантией прозрачности сделок с недвижимостью, принадлежащей несовершеннолетним является обязательное удостоверение сделки нотариусом. Несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность. Это обусловлено необходимостью публичного контроля со стороны нотариата с целью защиты прав таких лиц как наиболее слабой стороны в сделке. Нотариус обязан проверить не только наличие данного разрешения, но и соответствие условий сделки его содержанию. Так же нотариус проверяет: принадлежность этого имущества на праве собственности или ином вещном праве; наличие сособственников; наличие обременений, запрещения отчуждения или ареста данного имущества.

После совершения сделки для регистрации любых прав на недвижимое имущество необходимо предоставить документы, определяющие отношения несовершеннолетних с теми, кто регистрирует имущество, в том числе акты государственных органов, органов местного самоуправления или решения суда.

Исходя из этого, можно сделать вывод, что закон защищает несовершеннолетних в достаточной степени, однако далеко не всегда защищает вторую сторону, что является пробелом в законодательстве. С целью защиты именно второй стороны, для того чтобы признать сделки недействительными, необходимо доказать факт нарушения сделкой прав несовершеннолетнего, ухудшение в результате совершения такой сделки его жилищных условий, а также указать нормы права, которые были нарушены сделкой.

Следует учитывать то, что отсутствие согласия органа опеки и попечительства в указанных случаях может являться основанием для признания сделки недействительной только тогда, когда нарушены жилищные права ребенка. Если сделка не нарушает права несовершеннолетнего, такое согласие не требуется.

Интересное еще здесь: Недвижимость.

Сделки с недвижимым имуществом с участием несовершеннолетних лиц..



Закрыть ☒