Дело об объединенных квартирах при банкротстве
В рамках дела о банкротстве физического лица суды столкнулись с нестандартной ситуацией. У должника и его супруги в совместной собственности оказались две соседние квартиры. По документам это были отдельные объекты, но фактически они уже были объединены в единое жилое пространство общей площадью 688 квадратных метров (229 кв. м + 459 кв. м). Должник настаивал, что это жилье является единственным для его семьи и должно быть защищено от взыскания. При этом у него в собственности был пакет акций ООО, стоимость которого, по его словам, значительно превышала стоимость недвижимости и могла бы полностью удовлетворить требования кредиторов.
Судебные решения: от изъятия к иммунитету и обратно
Позиция первых инстанций
Суд первой инстанции, поддержанный апелляцией, принял решение, основанное на принципе разумности. Судьи пришли к выводу, что две объединенные квартиры общей огромной площадью явно выходят за рамки необходимого для удовлетворения базовых жилищных потребностей семьи. Поэтому они постановили включить это имущество в конкурсную массу для продажи. Вырученные средства планировалось направить на погашение долгов, а для семьи приобрести жилье, соответствующее нормам по площади.
Мнение суда округа
Однако арбитражный суд округа отменил это решение, заняв более консервативную позицию. Он указал, что иммунитет единственного жилья, гарантированный законом, по-прежнему действует. Особенно суд учел технический аспект: акт обследования показал, что разделение помещений обратно на две отдельные квартиры без масштабного капитального ремонта невозможно. Таким образом, объект был признан единым и неприкосновенным.
Ключевая позиция Верховного Суда РФ
Переосмысление иммунитета жилья
Верховный Суд РФ дал принципиальные разъяснения, которые меняют устоявшиеся представления:
1. Имущественный иммунитет на жилье — не абсолютная гарантия. Его цель — не во что бы то ни стало сохранить за должником конкретную недвижимость, а обеспечить ему и его семье крышу над головой. Если имеющееся жилье чрезмерно велико и дорого, оно может быть заменено на более скромное, но отвечающее нормам.
2. Ошибка нижестоящих судов. ВС РФ признал неправомерным автоматическое решение об изъятии обеих квартир с последующей покупкой нового жилья. Вместо этого судам следовало тщательно исследовать возможность разделения этого имущества.
3.
Обратите внимание: Московское агентство ДомЭль: опытные мошенники в сфере недвижимости.
Ключевые критерии для разделения. При решении вопроса о продаже одной из когда-то отдельных квартир суд должен оценить два главных фактора:— Добросовестность должника: Объединил ли он квартиры накануне банкротства, чтобы спасти одну из них от взыскания? Если да, такие действия могут быть признаны недобросовестными.
— Экономическая целесообразность: Соразмерны ли затраты на обратное разделение квартир (капитальный ремонт) потенциальной выручке от продажи одной из них? Если ремонт обойдется дороже, продажа теряет смысл.
4. Альтернативный источник погашения долгов. Суды обязаны проверить заявление должника о том, что его 95% доля в ООО стоит дороже квартир и может полностью покрыть долги. Если это так, то необходимость продажи жилья отпадает.
Итоговое определение ВС РФ
1. Постановление суда округа было отменено.
2. Дело направлено на новое рассмотрение для тщательного изучения всех обстоятельств: добросовестности объединения квартир, затрат на их разделение и оценки стоимости акций.
Источник
Практический вывод для будущих банкротов
Расхожая фраза «Единственное жилье не отнимут» больше не отражает реальной судебной практики. Верховный Суд четко дал понять: закон защищает не конкретные квадратные метры, а конституционное право на жилище. Если ваше «единственное» жилье представляет собой роскошные апартаменты, существенно превышающие нормативы, суд вправе принять решение о его продаже и приобретении для вас жилья, соответствующего разумным потребностям. При планировании банкротства этот риск необходимо учитывать.
______________________
В телеграм-канал «Риэлтор не нужен!» статьи появляются раньше. Плюс – новые материалы, которые никогда здесь не будет.
Подписывайтесь, если хотите получать новые материалы первыми!
Больше интересных статей здесь: Недвижимость.
Источник статьи: «Единственное жилье не отнимут» - любимая поговорка бизнесменов в сфере банкротства физических лиц.
