В 2015 году гражданка приобрела квартиру на первом этаже многоквартирного дома. Уже в следующем году она через суд добилась от местной администрации разрешения на перевод этого жилого помещения в категорию нежилого, что открывало возможности для коммерческого использования.
Важным обстоятельством стало то, что застройщик, который на тот момент оставался собственником земельного участка и владел 80% площадей в доме, не имел возражений против перевода. Он также не препятствовал планам новой владелицы по обустройству отдельного входа с верандой.
В 2017 году районная администрация официально утвердила проект переоборудования помещений под хозяйственные нужды. На основании этого женщина возвела крыльцо и разместила на фасаде здания две информационные вывески.
Однако эти изменения не устроили собственницу квартиры, расположенной этажом выше. Она обратилась в суд с иском, в котором потребовала:
- Демонтировать установленные вывески;
- Разобрать сооруженную веранду.
Основным аргументом истицы стало то, что её личное согласие на проведение данных работ и размещение объектов на общем имуществе дома получено не было.
Судебные решения по делу
Изначально районный суд отказал в удовлетворении иска. В своём решении суд первой инстанции указал на следующее:
1. Истец не представил доказательств того, что сооружение отдельного входа с верандой из легких металлоконструкций и навеса над ним каким-либо образом нарушило её права.
2. Установленные ответчиком вывески носят исключительно информационный, а не рекламный характер. Согласно действующему законодательству, для их размещения на фасаде не требуется получения согласия всех собственников помещений в МКД.
С этим вердиктом согласились суды апелляционной и кассационной инстанций. Казалось, спор был исчерпан. Однако владелица квартиры на втором этаже не остановилась и подала жалобу в Верховный Суд Российской Федерации, который усмотрел в деле серьезные правовые ошибки.
Позиция Верховного Суда РФ
ВС РФ указал, что нижестоящие суды допустили два существенных нарушения в толковании закона и одно процессуальное упущение.
1. Нарушение правил согласования реконструкции. Закон однозначно требует получения согласия всех собственников помещений в МКД на проведение работ по реконструкции, переустройству или перепланировке, если они затрагивают общее имущество дома. В данном случае обустройство отдельного входа с верандой именно таким образом затрагивало общее имущество. Тот факт, что застройщик, владевший 80% площадей, был не против, не отменяет необходимости заручиться согласием оставшихся 20% собственников, включая истицу.
2. Нарушение правил распоряжения общим имуществом. Любая передача общего имущества многоквартирного дома в пользование третьим лицам (включая размещение вывесок, козырьков и т.д.) возможна только по решению общего собрания собственников. Фасад дома, как ограждающая конструкция, является частью этого общего имущества. Согласие на размещение вывески на фасаде в установленном законом порядке получено не было.
3. Процессуальное нарушение. Суды проигнорировали заключение судебно-строительной экспертизы. Эксперт указал, что сооруженный отдельный вход не соответствует требованиям пожарной безопасности здания. Кроме того, суд не дал оценки доводу истицы о том, что вывеска, размещенная под окнами её квартиры, физически препятствует проведению работ по утеплению её жилого помещения, что нарушает её законные интересы.
Итоговое определение ВС РФ
Верховный Суд Российской Федерации постановил:
1. Отменить все ранее вынесенные по делу судебные акты: решение районного суда, апелляционное определение и определение кассационного суда.
2. Направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции для устранения указанных нарушений и всесторонней оценки всех обстоятельств.
Источник
Ключевые выводы из дела
1. Согласие 100% собственников — обязательное условие. Даже если помещение официально переведено в нежилой фонд, любые работы, затрагивающие общее имущество дома (устройство отдельного входа, козырька, веранды), а также размещение любых конструкций на фасаде требуют единогласного решения всех владельцев помещений в МКД.
2. Практическая невозможность легализации. Поскольку получить стопроцентное согласие в многоквартирном доме — задача крайне сложная, большинство подобных изменений (вывески, дополнительные входы на первых этажах) с высокой долей вероятности будут признаны судами незаконными. Это создает серьезные риски для малого бизнеса, размещающегося в таких помещениях, но при этом надежно защищает права рядовых жильцов от самовольного изменения облика и конструкций их дома.
____________________
В Telegram-канале «Риэлтор не нужен!» Статьи появляются раньше. Плюс - новые материалы, которых здесь никогда не будет.
Подписывайтесь, если хотите получать новый контент первым!
Больше интересных статей здесь: Недвижимость.
Источник статьи: Администрация города дает добро на перевод помещения в нежилое.
