Парадигмы, в которых развивалась деятельность по развитию как минимум с 2019 года, когда было введено проектное финансирование, кардинально меняются. А что-то просто перестало «работать», потому что помешали факторы, на которые разработчики в принципе никогда не обращали внимания, и неудивительно: кто мог такое вообразить. Вопросы к знатокам: что делать дальше? И "где деньги, Зин?»
По итогам декабрьской конференции GMK Talks на повестке дня было два ключевых вопроса: «Будет ли расширяться льготная ипотека в 2023 году» и «Разное».
Дискуссия на тему «Новый мир». Новое развитие», было полно отсылок к анекдотам. Что вполне естественно: в целом за год и с текущими мыслями о перспективах - что тут другого остается, кроме как смеяться. Какими бы смелыми не были разработчики.
Директор консалтингового агентства GMK и модератор встречи Сергей Разуваев пошутил, что, насколько весело нам всем будет в наступившем году, станет ясно, когда станет окончательно известна «судьба» льготной ипотеки.
«Мы решили провести этот звонок ГМК, чтобы поговорить о будущем, а не о прошлом. Этот год был необычным, и когда мы чего-то не понимаем — а в последнее время много чего не понимаем — звоним Антону Табаху в надеюсь, что Антон расскажет нам, как все будет хорошо. В принципе, он так и делает, поэтому мы ему все время звоним, в конце концов все будет хорошо, но не так, как он говорит. Поэтому мы и пригласили Антона на разделить с нами ответственность» (а на самом деле, потому что как минимум странно рассматривать ситуацию в сфере и в стране в отрыве от глобальной ситуации — ред.).
В целом, признался Сергей Разуваев, на конференцию были приглашены только те спикеры, которые считают себя оптимистами, «…потому что в преддверии нового года мне очень хотелось бы поговорить о том, как мы будем жить, расти и развиваться дальше» год" (и добавим от себя, по возможности не бегать кругами по потолку и кричать "Все пропало, босс! Штукатурка снята, клиент уходит!" - прим ред.)
«Дело не в том, что оно вообще не попало; просто пропустил мяч»
«Надежда и поддержка» в разделе «расскажите, как все будет хорошо» — Антон Табах, исполнительный директор департамента макроэкономического анализа и прогнозирования в рейтинговом агентстве «Эксперт», — бодро заявил, что сейчас нам предстоит отправиться на мост из отрубленных голов: Да, год был совершенно необычный, хоть я и пересмотрел здесь свои прогнозы - расчетные курсы, курсы валют, еще какие-то параметры - но у меня получилось!»
«Вы не только получили; у нас все получилось, — вставил Сергей Разуваев.
«Да, «ударить» имеет два значения; а то что они не только спутник запустили, но и сельское хозяйство, продолжил г-н Табах. - Сегодня вообще будет много отсылок к анекдотам советского времени. Тем не менее, хотя за этим необычным годом, начавшимся умеренно для здоровья, последовали разные интересные события, теперь он хотя бы не заканчивается «для мира»: по крайней мере, мы строим какие-то планы на 2023 год. И эпиграф на следующий год из классики очень уместно «Он то плакал, то смеялся, то ощетинился, как ежик»: очень похоже на настроение как широких масс, так и принимающей решения верхушки».
И вдохновляющий заголовок презентации ("Впереди - засада, сзади - западня"), и ключевая иллюстрация (из анекдота про "Забыли карту, в последний раз пролетаем над пакетом "Беломор") упали больше чем на месте: "По ходу, это - ситуация, которая началась уже в прошлом году и, вероятно, продолжится в 2023 году, причем в более явной форме. Макроэкономиста может оскорбить любой, а вы разгребаете прогнозы, даже если они оправдались, и особенно если их исполнение не сбылось;Однако хотелось бы подчеркнуть две вещи.Во-первых,неопределенность сейчас во много раз больше,чем в последние годы,но важнейшие решения,которые определят судьбу 2023 года,уже приняты».
Таким образом, неожиданности могут быть как положительными, так и внешнеэкономическими; Что касается экономики, то все процессы уже запущены, уверен эксперт. Я имею в виду, караван уже ушел.
С точки зрения политики в стране, как и мировой, и там, и там, если использовать терминологию азартных игр, это была «высокая игра». Острая геополитическая ситуация; наиболее важные риски лежат вне экономической повестки дня; отсутствие такой же экономической «амуниции» у центральных правительств; резкое повышение процентных ставок (в США близко к истощению); начаты санкционные войны... Санкции, контрсанкции, антисанкции - в общем, много чего мы не видели с 70-х годов: "Если бы тем, кто принимал решения в феврале-марте, сказали, чем все закончится к декабрю , то решения, скорее всего, были бы совсем другими; но история не знает сослагательного наклонения. И тогда все изо всех сил старались показать, кто в доме хозяин" (к чему это привело, легко судить даже людям, далеким от глубоких экономических знаний: как в меме-картинке про кота и на обоях с надписью " Псыханул» — ред.).
«Наш центральный банк — чуть ли не единственная структура, которая до сих пор принимает решения, исходя из экономической логики; но не факт, что так будет продолжаться и дальше», — беспокоится Антон Табах. А это, по его мнению, ждет РФ в 2023 году: шоки спроса и предложения, нехватка трудовых ресурсов (включая как «неприезд», так и «массовый отъезд» мигрантов), упрощение перепроизводства; в то же время изменения в логистике, которые, к их чести, ослабили существующую напряженность, «идут» быстрее и лучше, чем импортозамещение.
Что ожидать? Инфляция будет низкой как минимум ближайшие полгода: ниже, чем в так называемых «развитых странах». И вы должны привыкнуть к валютному контролю как к постоянной части ландшафта. Во второй половине года инфляция вырастет, но, вероятно, останется на уровне в районе 6,5-7%: здесь поможет «развитие» в 2022 году. Если, конечно, что-то не случится, в таком случае нам всем наплевать на величину инфляции.
Что здесь ключевое для строительной отрасли: в следующем году не стоит слишком полагаться на стимулирующие меры. Бюджет не «упадет», в 2017-18 не вернемся, но деньги в принципе будут дорогими, а девизом может стать «все возможно, но медленнее, сложнее и хуже по качеству».
Рост себестоимости и увеличение затрат на финансирование давят со всех сторон.
«Ну а опыт 2021–2022 годов, когда хотели повысить доступность жилья, а выиграли только девелоперы и банкиры, всегда будет висеть мрачным укором», — посетовал эксперт.
Когда началась пандемия, какое это было прекрасное время», — пробормотал Сергей Разуваев; смею с ним согласиться…
«Мы не умеем работать с людьми в возрасте 50+»
Руководитель Аналитического управления Уральской палаты недвижимости, заместитель председателя Аналитического комитета Российской ассоциации риелторов Михаил Хорьков, со своей стороны, рекомендовал субъектам сферы позаботиться о том, чтобы разорвать петли «мы строим» продается; а продаем то, что построено раньше, "растет как снежный ком. Оглянитесь на демографическую ситуацию и хоть как-то - ну хотя бы на 3-5 лет вперед - планируйте точнее, с учетом характеристики будущих покупателей, потому что рынку сейчас как никогда нужны четкие точки опоры, и демография, как ни странно, одна из них.
Специалист представил выразительные графики числа рождений за последнее десятилетие и так далее, комментируя все необходимые столбцы и ячейки.
Вкратце: до недавнего времени российский рынок девелопмента в сегменте жилья работал в основном с большой аудиторией поколений 70-80-х — тех, кому сейчас от 32 до 52 лет. Первую квартиру они купили всего лет 10-20 назад, а сейчас зарабатывают как могут, как бобры.
«Эти люди из бедных жилищных слоев хорошо восприняли сегодняшнюю идею инвестирования в недвижимость, в том числе с использованием капитала при рождении с использованием льготной ипотеки. И не для улучшения жилищных условий, а для покупки квартир своим детям, - пояснил специалист. «То есть здесь надо иметь в виду сокращение числа потенциальных новых покупателей, так как у них уже есть квартиры, купленные их родителями».
Да, есть определенный процент 20-35-летних, желающих купить свою первую квартиру; они часто советуются с родителями по этому вопросу, но все же являются самостоятельными игроками на рынке жилья, принимающими взвешенные решения (кстати, среди них немало очень состоятельных покупателей, таких как белорусский блогер Влад Бумага, который недавно купили квартиру в Кремле. - прим ред.): "Мы видим, что эта группа все еще многочисленна. Но самая полная категория – это именно 35-50-летние: мы относим их к тем, кто улучшает жилищные условия, расширяет площадь и меняет качественные характеристики квартиры. И сейчас они составляют костяк рынка жилья.
А вот после 50 лет и до пенсионного возраста — это в основном категории городских жителей, котов сегодня «выключили» из продажи: мы не умеем с ними работать.
Потому что среди них много тех, кто живет в избыточном пространстве: дети выросли, покинули отцовское гнездо, а просторная квартира осталась.
Обратите внимание: Кто покупает жилье в центре Москвы и почему я никогда не соглашусь там жить.
В то же время многие консервативны: у них очень мало опыта смены места жительства, квартиры; люди боятся продать единственную крышу над головой. И мы должны пересмотреть работу с этой категорией».Ну а 65+ - это те, кто абсолютно исключен из рынка жилья; их часто рассматривают исключительно как «хранителей наследия». И здесь отметим заметное старение населения, так что категории «50+» и «65+» стремительно расширяются.
Вывод? Важно и грустно: количество покупателей их первого дома уменьшается уже пять лет. И судя по всему продолжит снижаться. Число потенциальных «улучшителей средств к существованию» может вырасти в течение следующих пяти лет, но это не точно.
Поэтому разработчикам нужно придумать, как вовлечь в сделки категорию 50+. Вас не заинтересует ни лофт с видом на Кремль, ни 10-метровая квартира без балкона и без прописки в Зюзино.
Наконец, Михаил Хорьков настоятельно рекомендовал хотя бы часть внимания и усилий, затрачиваемых на продажи, направить на изучение демографических тенденций в Российской Федерации, «...которые меняют рынок медленно, незаметно, но неизбежно».
«Я люблю старушек»
И тут же от слушателей раздался интересный вопрос: появятся ли «профильные» девелоперы, которые будут специализироваться не на регионах (Москва, Питер, Сочи, Дальний Восток, Урал) и не на форматах (элита, мансарды), konurka-apartments), а по узким возрастным категориям: например «наш клиент 55 лет и старше».
Мнение экспертов таково: для этого ведь уровень развития рынка и уровень конкуренции в РФ не "подрос" - он должен быть намного выше. К тому же рынок для разных городов сильно отличается; так что такие сценарии возможны только в будущем, причем в самых крупных и развитых населенных пунктах страны. И в целом разработка, скорее всего, будет развиваться по принципу «куда ветер дует, там и будем работать»; но это уже вполне "в духе" общего положения в стране, независимо от сферы хозяйства.
Потом вспомнили о другом: ведь разработчики были фактически вынуждены работать над финансированием проекта, фазы «отрицание», «гнев» и абсолютно бесполезное в данном случае «переговоры» были заменены на «принятие». И важность денег стала гораздо важнее для разработчиков. А также умение строить крепкие романтические отношения с банковской системой.
Так вот, микрофон передали Елене Костылевой, управляющему директору Дирекции отраслевого развития банка ВТБ: в последние годы банк «откусил» себе значительную часть по весу и уровню важности в строительстве сегмент, который был красиво представлен как «зарекомендовавший себя на рынке».
Как бы это ни называлось, ВТБ сейчас уверенно лидирует: ведь он на втором месте по объему финансирования в квадратных метрах.
Если что, остается дальневосточный кредит»,
и мы будем доверять этому
Миссис. Костылева откровенно призналась, что «..в августе ситуация казалась куда более благополучной, а теперь пора подводить итоги. На фоне агрессивного «набора» не очень приятных показателей в 2022 году мы приняли на себя основную тяжесть выбора «без стопа» стратегия».
То есть по всем существующим проектам продолжали бесперебойно выдавать деньги, одновременно — вместе с клиентскими разработчиками — перетряхивая существующие модели: куда инвестировать, где повысить ликвидность объекта. Ну, насколько это вообще было под силу экономической структуре.
В том числе в начале мая, осмотревшись, рискнули начать браться за новые проекты: разработчики тогда стали активизироваться, так что «все побежали — и я побежал». Эксперт небрежно похвалил «финансовые услуги разработчиков, которые у нас были на передовой», быстро пробежался по портрету клиента и критериям успешности проекта. Напоминает, что «. если раньше все продавалось, то теперь надо смотреть, кому, что и как продавать: от «распила» до развитой инфраструктуры».
Сообщается, что «наш подход к запасу прочности остается неизменным: мы верим в LLCR не менее 1,25»; обещанная гибкость для каждого проекта и каждого строителя…
Не будем здесь комментировать - это не в нашей компетенции, - но прогнозы после "рекламной минуты" очень хотелось бы обосновать. А именно: на данный момент ВТБ предполагает, что строительная отрасль будет испытывать некоторый спад деловой активности в начале 2023 года. Обсуждаются варианты финансирования проекта, два из них: «фундаментальный» и «рисковый» (с поправкой на более низкие ожидания), « ..но мы надеемся все же сохранить доступность ипотечных программ — пусть локальных, модифицированных, возможно — с фиксированием минимального платежа».
Так что в «базовом» варианте должны как бы сохраниться текущие подходы к проектному финансированию; Что касается «рискованного», то стоит морально подготовиться к длительному снижению потребительского спроса, удорожанию материалов (а то его сейчас нет) и услуг. «…Что приведет к корректировке финансовых моделей, невозможности предоставления некоторых показателей, а также будет замедление инвестиционной фазы». А это в свою очередь ". приведет к увеличению собственного участия разработчика в проекте" В общем готовьтесь морально.
Елена Костылева закончила на позитивной ноте. Ну, как "положительно": сродни анекдоту про веселого человека и "..будем жить плохо, но недолго". А именно: «Горизонт планирования сейчас близок; мы уверены, что первый квартал 2023 года поможет сориентироваться. И, надеюсь, стратегия будет оптимистичной». Не исключено, что на руку застройщикам сыграют прогнозы по льготной ипотеке, а точнее, клиентская паника по поводу неподтвержденных (пока) слухов об отмене: месяц? Может, попасть в другую историю, неважно, нужно тебе жилье или нет; а прыгнуть в уходящий поезд».
Очень хочется надеяться, добавил эксперт, что даже если с льготной ипотекой с 1 января вам все же придется распрощаться, из этого «лимона» вы сможете сделать лимонад. В том смысле, что через месяц-другой станет ясно, удалось ли хоть частично выровнять ситуацию с балансом между «первичкой» и «вторичкой»: ведь при льготной ипотеке клиенты массово устремились именно в сегмент новостроек, оставив б/у участки и их продавцов «на бобах».
«Но в любом случае дальневосточный кредит остается прежним», — заключил спикер. «Мы будем доверять ей». И это правда: это точно гарантировано до 2030 года.
Автор: Кристина Голубева
© «Центр городского развития» (CUD.NEWS)
Больше интересных статей здесь: Недвижимость.
Источник статьи: Те парадигмы, в которых девелоперская деятельность развивалась как минимум с 2019 года, когда ввели проектное финансирование, – сильно меняются.