Хотя для оценки рынка недвижимости я обычно предпочитаю фундаментальный анализ — изучение спроса и предложения, кредитных ставок и реальных доходов населения, сегодня предлагаю взглянуть на ситуацию под другим углом. Речь пойдет о том, как рядовые пользователи интернета, то есть потенциальные покупатели, эмоционально воспринимают текущие цены на жилье. Этот субъективный фактор, хоть и не дает оснований для далеко идущих выводов, все же четко указывает на важную тенденцию.
Голос толпы: комментарии как индикатор настроений
В качестве примера я взял YouTube-канал одного профессионального участника рынка, компания которого продает консультации по так называемым «инвестициям в жилую недвижимость». Сам термин, как и некоторые предлагаемые «инвестиционные» варианты, вызывают у меня ироничную улыбку. Однако автору стоит отдать должное — он не удаляет комментарии под своими роликами, в отличие от многих риелторов и инфлюэнсеров, которые в период «золотой лихорадки» предпочитают не видеть критики.
Ниже — подборка мнений из этих комментариев, которая красноречиво говорит сама за себя.
И еще одна порция отзывов.
Невооруженным взглядом видно растущее возмущение людей. Создается впечатление, что им пытаются продать билет на представление, которое уже заканчивается. И эта эмоциональная оценка — не просто фон, а критически важный фактор. Ведь конечными потребителями на рынке жилья являются именно обычные люди, а не крупный бизнес, который не инвестирует в студии в многоэтажках с ипотечным плечом. Сегодняшний рост цен выгоден в основном спекулянтам, в то время как большинство потенциальных покупателей только выиграют от их коррекции. В конечном счете, именно мы с вами, формируя спрос, определяем реальную стоимость недвижимости.
Параллели с фондовым рынком: хомячки и голубые фишки
Здесь уместно провести аналогию с фондовым рынком. С одной стороны, мы видим схожие схемы «накачки», когда неискушенным инвесторам («хомячкам») активно впаривают неликвидные и никому не нужные активы. Иногда даже такая небольшая, но активная толпа может временно взвинтить цену, что очень напоминает ситуацию на рынке недвижимости последние полтора-два года.
Обратите внимание: Инвестиции в России и их реальная доходность (Часть 1) Жилая недвижимость.
С другой стороны, существуют «голубые фишки» вроде акций «Газпрома» или «Сбербанка», в которые вложены средства крупных институциональных инвесторов. Сдвинуть эти активы силами розничных трейдеров практически невозможно — их капитал несопоставим. Это финансовое неравенство — ключевой момент, о котором я не раз писал.
Психология покупателя: от агрессии к сомнениям
Крайне показательно и поведение тех, кто уже приобрел недвижимость на пике цен. Их реакцию можно наблюдать даже в комментариях к моим постам.
Мой ответ таким оппонентам всегда одинаков: давайте вернемся к этому разговору в декабре 2022 года. Я предпочитаю стратегическое мышление тактическим спорам. Если мои прогнозы не оправдаются, я без проблем признаю ошибку перед всей аудиторией. Все мы ошибаемся, но не все готовы в этом признаться. Возможно, именно эта внутренняя неуверенность и порождает поток агрессии со стороны адептов «секты вечного роста» — в глубине души они уже чувствуют, что ситуация может пойти не по их сценарию.
В заключение отмечу, что данный блог существует без какой-либо рекламы. Если вы поддерживаете такой подход, вы можете выразить это лайком и подпиской.
#недвижимость
#квартира
#ипотека
#инвестиции
#инвестиции в недвижимость
Больше интересных статей здесь: Недвижимость.
Источник статьи: Перелом в эмоциональном восприятии цен на недвижимость.
