История началась с бабушки, владевшей квартирой, и её двух сыновей. У одного из сыновей был свой ребёнок — внук. Бабушка скончалась в октябре 2015 года. К этому моменту её первый сын (отец внука) уже умер — это произошло ещё в 2009 году.
Второй сын оформил наследство в декабре 2015 года на основании завещания, которое бабушка составила в 2009 году, всего через пять дней после смерти своего первого сына.
Однако в апреле 2016 года внук обратился к нотариусу, чтобы заявить о своём праве на обязательную долю в наследстве. Он был уверен, что квартира должна входить в наследственную массу.
Выяснилось, что квартира была продана 31 марта 2016 года военнослужащему, который приобрёл её с использованием военной ипотеки и кредитных средств ВТБ. Как это стало возможным? Оказалось, что ещё в 2010 году бабушка подарила эту квартиру второму сыну.
В 2017 году внук подал иск, требуя признать за ним право на половину квартиры. Можно представить удивление нового владельца-военного, который столкнулся с претензиями от человека, о котором он даже не знал, особенно учитывая, что продавец владел недвижимостью почти шесть лет.
Внук в качестве доказательств представил заключения двух судебно-психиатрических экспертиз. Согласно им, на момент подписания завещания и договора дарения бабушка была дееспособна, но «не могла понимать значение своих действий и руководить ими».
Решение судов первой и апелляционной инстанций
Суд первой инстанции принял результаты экспертиз к сведению, но в удовлетворении иска отказал. Было указано три основные причины:
1. Внук является наследником второй очереди, в то время как его дядя (второй сын) — наследник первой очереди.
2. Внук пропустил срок исковой давности. Суд посчитал, что этот срок начал течь с момента, когда истцу стало известно о завещании и договоре дарения (июнь 2009 г. и январь 2010 г. соответственно).
3. Квартира не может быть истребована у военнослужащего, так как он признан добросовестным покупателем.
Апелляционный суд поддержал это решение. Не согласившись с вердиктами, внук подал кассационную жалобу, и дело в итоге попало в Верховный суд РФ.
Позиция Верховного суда РФ
Верховный суд тщательно изучил материалы дела и пришёл к следующим выводам:
1. Согласно праву представления, доля наследника по закону, умершего до открытия наследства, переходит к его потомкам. Таким образом, наследниками бабушки являются её второй сын и внук (представляющий интересы своего умершего отца).
2. Срок исковой давности по оспариванию завещания начинает течь не с момента его составления, а с того дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права. Поскольку оспаривать завещание до смерти наследодателя нельзя, право внука на оспаривание возникло только после кончины бабушки в 2015 году.
3. Наследник вправе оспорить сделку, совершённую наследодателем, уже после его смерти, особенно если у наследодателя при жизни не было реальной возможности это сделать. Суды нижестоящих инстанций не исследовали вопрос о том, могла ли бабушка с её психическим состоянием самостоятельно оспорить договор дарения.
Обратите внимание: Рассказываю главное различие между квартирой и апартаментами. Что выбрать?.
4. Собственник имеет право истребовать своё имущество из чужого незаконного владения, даже если новый владелец является добросовестным покупателем, но при условии, что имущество выбыло из владения собственника помимо его воли.
На основании этих аргументов Верховный суд РФ отменил предыдущие судебные решения и направил дело на новое рассмотрение.
Ключевые выводы из истории
1. Статус «добросовестного покупателя» может оказаться шатким. В данной ситуации покупатель-военный вряд ли мог предположить, что бабушка, подписавшая договор дарения несколько лет назад, могла не полностью отдавать отчёт в своих действиях.
2. Покупка недвижимости, которая ранее принадлежала пожилому человеку, сопряжена с рисками. Если в истории перехода прав фигурирует преклонный возраст одной из сторон, это повод для крайней осторожности. Суды могут пересмотреть сделки, совершённые даже несколько лет назад.
3. Банки и страховые компании не проводят глубокой проверки истории собственности. При ипотеке они ограничиваются общими формальностями. Если вы хотите не просто получить кредит, а спокойно жить в новой квартире, детальную проверку всех обстоятельств перехода прав стоит провести самостоятельно.
Источник
________________________________
В Telegram-канале «Риэлтор не нужен!» Статьи появляются раньше. Плюс - новые материалы, которых здесь никогда не будет.
Подписывайтесь и читайте!
Больше интересных статей здесь: Недвижимость.
Источник статьи: Бабушка навела такой суматохи со своей квартирой, что родственники дошли до Верховного суда.
