Самовольной постройкой, согласно статье 222 Гражданского кодекса РФ, считается любое здание, сооружение или строение, которое было возведено без необходимых разрешений, согласований или с серьезными нарушениями градостроительных и строительных норм. Это определение является ключевым для понимания всей последующей процедуры легализации.
Верховный Суд РФ в своем обзоре практики от 06.07.2016 выделил три основных признака, наличие хотя бы одного из которых позволяет признать объект самовольной постройкой. Речь идет о строительстве:
· на земельном участке, не предназначенном для этих целей или не оформленном надлежащим образом;
· без получения требуемых законом разрешительных документов;
· с существенными отступлениями от действующих строительных и градостроительных правил.
Важным дополнением, внесенным законом в 2018 году, является условие, что соответствующие нормы и правила (по использованию земли, необходимости разрешений) должны были действовать как на момент начала строительства, так и на момент выявления нарушения. Это защищает права застройщиков в случаях, когда требования изменились уже после возведения объекта.
Судебный порядок как основной способ легализации
Наиболее распространенным и надежным методом узаконивания уже существующей самовольной постройки является обращение в суд с иском о признании права собственности. Однако этот путь открыт только после соблюдения обязательного досудебного порядка — то есть после попытки урегулировать вопрос в административном порядке и получения официального отказа от уполномоченных органов.
Суд может пойти навстречу истцу и признать его право собственности на постройку только при одновременном соблюдении ряда строгих условий. Процесс подготовки к судебному разбирательству требует тщательного планирования и сбора документов.
Пошаговый план действий для узаконения через суд
1. Всесторонний анализ объекта. Перед подачей иска необходимо убедиться в выполнении ключевых условий: у заявителя должны быть законные права на использование земельного участка под постройкой; сам объект должен соответствовать действующим строительным, противопожарным и санитарным нормам; его существование не должно создавать угрозу жизни и здоровью людей или нарушать права третьих лиц.
2. Подготовка и подача искового заявления. В иске необходимо детально изложить обстоятельства дела: основания для использования земельного участка, характеристики и назначение постройки, причины, по которым строительство изначально велось без разрешений. Особое внимание следует уделить доказательной базе.
Обратите внимание: «Все в порядке! Всегда так делали!» История о том, как работают риэлторы в 2021 году.
К иску обязательно прикладываются документы, подтверждающие безопасность и соответствие объекта всем нормам. Это могут быть заключения строительно-технической экспертизы, СЭС, документы, подтверждающие отсутствие нарушений границ охранных зон или «красных линий». Эти бумаги должны наглядно демонстрировать, что, несмотря на proceduralные нарушения, объект построен качественно и не представляет опасности.
В роли истца выступает лицо, осуществившее строительство (собственник земельного участка или законный владелец). Ответчиком, как правило, является местная администрация муниципального образования, на территории которого расположен спорный объект.
После вступления положительного решения суда в законную силу необходимо обратиться к кадастровому инженеру. На основании судебного акта он подготовит технический план здания, который вместе с решением суда подается в Росреестр для окончательной государственной регистрации права собственности.
Процесс узаконения самовольной постройки — сложный, длительный и затратный. Его не стоит откладывать, поскольку местные власти активно борются с такими объектами, вплоть до принятия решений о сносе, что в разы осложняет или делает невозможной последующую легализацию.
Пример решения суда
Образец решения суда
Мы проведем бесплатный аудит ваших документов по телефону 8 960 048 30 41.
Также вы можете заказать персональную часовую консультацию здесь.
Или заказать проверку документов перед купле-продажей по 24 пунктам здесь.
#коммерческая недвижимость #юрист по недвижимости #самовольная постройка #узаконение недвижимости #оформление недвижимости #представительство в суде #исковое заявление
Больше интересных статей здесь: Недвижимость.
Источник статьи: Узаконение самовольной постройки в судебном порядке.
