История о покупке квартир на первом этаже и последующем переводе их в нежилое помещение служит важным уроком для всех, кто рассматривает такую возможность. Казалось бы, идеальный план: большая площадь, возможность коммерческого использования и создание собственного входа.
История согласования
Собственник приобрел несколько квартир общей площадью более 400 квадратных метров на первом этаже жилого дома. После перевода помещений в нежилой фонд он решил организовать отдельный вход, для чего заказал профессиональный проект. В рамках работ были установлены навес, пандус и лестница. Казалось, все предусмотрено: даже было проведено собрание собственников, где большинство в 53% проголосовало за изменения.
С этим пакетом документов гражданин обратился в местную администрацию, но получил отказ в согласовании перепланировки. Не согласившись с решением, он обратился в суд.
Судебные разбирательства
Удивительно, но собственник выиграл дело в четырех судебных инстанциях подряд. Суды признали его требования законными. Более того, в ходе апелляционного производства было проведено независимое судебно-экспертное исследование, которое подтвердило, что произведенные изменения не несут угрозы конструктивной безопасности здания и его жильцам.
Однако городские власти не сдались и дошли до Верховного суда РФ, где ситуация кардинально изменилась.
Позиция Верховного суда
Верховный суд занял принципиальную позицию, основанную на четком толковании жилищного законодательства. Суд указал, что согласно части 2 статьи 44 Жилищного кодекса РФ, вопросы реконструкции жилого дома и определения границ использования земельного участка находятся в исключительной компетенции общего собрания собственников помещений.
Ключевым моментом стало следующее разъяснение: согласие всех собственников помещений в жилом доме является обязательным условием для проведения работ по реконструкции, переустройству или перепланировке, если эти работы влекут за собой уменьшение размера общего имущества.
Обратите внимание: По себе знаю, бизнес можно открыть, не имея первоначального капитала.
Без такого единогласного решения любые изменения не могут считаться законными, независимо от других обстоятельств.
Анализ собрания собственников
Верховный суд тщательно изучил протокол общего собрания от 10 октября 2019 года. Статистика голосования была следующей:
- За изменения: 4265,4 голоса (53,4%)
- Против: 3112,3 голоса (39%)
- Воздержалось: 606,3 голоса (7,6%)
Суд констатировал, что 53,4% голосов «за» — это не согласие всех собственников. Воздержавшиеся голоса также не считаются поддержкой решения. Таким образом, необходимое условие в виде 100%-ного одобрения выполнено не было.
Верховный суд признал, что суды предыдущих инстанций неправильно применили нормы материального права и допустили существенные процессуальные нарушения, которые не были исправлены в апелляционном и кассационном порядке.
Краткие выводы
Создание отдельного входа, пандуса и навеса фактически означает изъятие части земельного участка из общего пользования всех собственников дома. Эта земля переходит в индивидуальное пользование владельца нежилого помещения.
Для таких изменений требуется единогласное решение (100% голосов) всех собственников помещений в доме. Никакой другой процент — ни 53%, ни 99% — не является достаточным.
При отсутствии такого единогласия все последующие факторы (безопасность работ, техническая возможность, мнение большинства) теряют юридическое значение. Строительство входа было признано незаконным именно по этому основанию.
Итог дела
Верховный суд отменил все предыдущие судебные решения по данному делу и направил его на новое рассмотрение. Этот прецедент устанавливает важный принцип: любые действия, ведущие к сокращению полезной площади общего имущества (включая земельный участок), должны быть одобрены всеми собственниками без исключения.
Источник
P.S. Отдельного внимания заслуживает настойчивость городской администрации, которая, проиграв в четырех судах, не остановилась и добилась рассмотрения в Верховном суде. Это демонстрирует принципиальность в отстаивании буквы закона, даже когда фактические обстоятельства, казалось бы, на стороне инициатора изменений.
В канале Telegram "Риэлтор не нужен!" статьи появляются раньше. Плюс - новый материал, которого никогда не будет.
Подпишитесь, если хотите первыми получать новые материалы!
Больше интересных статей здесь: Недвижимость.
Источник статьи: Есть одно условие согласования отдельного входа, о котором многие забывают.
