Прогулка по минному полю: ловушки при покупке коммерческой недвижимости

Рынок коммерческой недвижимости всем даёт возможность сказочно обогатиться: и честным коммерсантам, и мошенникам. А вам казалось, что аферисты способны только пенсионерок обманывать? Вынуждены вас огорчить. Даже если в бизнесе вы чувствуете себя как рыба в воде, мошенники найдут способ лишить вас всего.

Невнимательный платит дважды

Начнём немного издалека. Покупатель коммерческой недвижимости рискует, даже если на горизонте нет никаких мошенников. Злую шутку с ним может сыграть обычная невнимательность.

Ограничение прав

Вы находите помещение под магазин и не обращаете внимание на то, что в ЕГРН на него прописаны ограничения прав или обременения. Это может быть действующий договор аренды, который вы так просто не расторгнете или помещение находится на территории, которая принадлежит другому юридическому лицу. Вроде бы всё законно, но запустить успешный бизнес в таких условиях будет сложно.

Нецелевое использование

Вы можете не обратить внимание на разрешённое целевое использование земельного участка или на то, что этот участок просто не состоит на кадастровом учёте. В первом случае есть риск того, что бизнес открыть не получится или это потребует огромных вложений. Например, если вы купили помещение в жилом доме и хотите открыть там пекарню, то готовьтесь к дополнительным расходам. Вам нужно будет получить разрешение, провести вентиляцию, канализацию, электроснабжение. Если же участок не состоит на учёте, то межевание, постановка на кадастровый учёт и оформление прав – за ваш счёт.

Незаконное строительство или перепланировка

Ещё одна опасность – это несовпадение технической документации на помещение с его реальным состоянием. Иными словами, прежний собственник мог сделать перепланировку или что-то достроить без разрешения соответствующих органов. Эти органы совершенно не волнует, что вы – добросовестный покупатель. Они подают иск о сносе самовольно возведённого или реконструированного здания. Даже если вы выиграете суд, расходы на юристов и экспертизу могут составить много миллионов рублей. Чтобы избежать таких неприятностей, всю документацию нужно тщательно проверять: план БТИ, экспликацию, технический паспорт, разрешение на строительство (реконструкцию), разрешение на ввод здания в эксплуатацию.

Чтобы избежать таких эксцессов полезно иметь под рукой надёжную базу коммерческой недвижимости. Мы как раз запускаем такую. Все объекты в ней проверены и разбиты на категории, поэтому вы быстро найдёте именно то, что вам нужно.

Одиночки и заговорщики

Переходим к настоящим мошенникам. Вы удивитесь, но самая популярная и эффективная схема отъёма денег у покупателя одновременно является самой простой.

Подставной продавец

Вы откликаетесь на объявление, и на просмотре вас встречает человек, который предъявляет доверенность от собственника и паспорт. Цена очень привлекательная, поэтому вы быстро оформляете сделку и отдаёте деньги. Теперь вы законный владелец отличной коммерческой площади! Или нет?..

Спустя какое-то время у вас на пороге появляется настоящий собственник.

Обратите внимание: Выбираем надежное агентство недвижимости.

Он никому не выдавал никаких доверенностей и не собирался продавать это помещение. Тот, кому вы отдали свои деньги, оказался мошенником-одиночкой с поддельной доверенностью и фальшивым паспортом. Доказать что-то реальному собственнику не получится: на суде сделку признают незаконной и вас попросят освободить помещение. Разумеется, свои деньги вы уже не вернёте.

Сговор акционеров

Другая опасность подстерегает вас, если вы заключаете сделку с ООО или ЗАО. Чтобы сэкономить на налогах вас могут попросить указать в договоре купли-продажи меньшую сумму, чем вы заплатите на самом деле. Вас это не насторожило? Тогда готовьтесь к сюрпризам!

Вы подписывали договор с директором или с одним из акционеров. Но существуют другие акционеры, и у них есть план! После сделки может выясниться, что эти акционеры не согласовали продажу, либо гендиректор превысил свои полномочия. Вы получаете повестку в суд и сделку признают недействительной. Вам возвращают деньги, но именно ту сумму, которая указана в договоре, а не ту, которую вы платили на самом деле.

Мы передумали

Есть ещё одна схема группового мошенничества. Чтобы преодолеть финансовые трудности акционеры решают продать помещение. Они находят вас и опять же предлагают занизить сумму продажи в договоре. Сделка проходит успешно.

Через некоторое время вам вручают повестку в суд. Оказывается, акционерам не понравилась сумма продажи в договоре – слишком низкая. Как же так? А так, что в протоколе собрания, на котором принималось решение о продаже, стоят только две подписи – председателя и секретаря. Остальные акционеры заявляют, что ничего не знали о продаже, а эти двое превысили свои полномочия. К сожалению, закон будет на стороне заговорщиков. После признания сделки недействительной вам вернут сумму, указанную в договоре.

Самое обидное, что в двух последних случаях вы не просто лишитесь части денег, но даже не сможете доказать факт мошенничества!

Если вы хотите избежать ненужных рисков, то выход один – работать в связке с риелтором и юристом. Такая команда ждёт вас в любом нашем офисе. Мы поможем вам подобрать нужную коммерческую площадь, проверим документы на неё, убедимся в надёжности продавцов. Практика показывает, что в этом случае у аферистов не будет шансов провернуть свою схему.

#недвижимость #коммерческая недвижимость #мошенничество #деньги

Больше интересных статей здесь: Недвижимость.

Источник статьи: Прогулка по минному полю: ловушки при покупке коммерческой недвижимости.