Эта статья будет полезна кадастровым инженерам и собственникам недвижимости, которые планируют оформить долгосрочную аренду на часть здания или помещения, не ограниченную капитальными стенами. Речь идет, например, о пространстве под кофейный автомат, торговую точку-островок или рекламную конструкцию на крыше.
В материале мы разберем ключевые сложности, с которыми сталкиваются заявители, и рассмотрим возможные пути решения, включая судебную практику.
Роль кадастрового инженера и суть работ
С 2017 года для наложения обременения (например, аренды) не на весь объект недвижимости, а лишь на его часть, требуется подготовить технический план. Эту работу выполняет кадастровый инженер, указывая вид работ как «образование части здания или помещения».
Важно понимать: такая часть не является самостоятельным объектом учета и не получает отдельный кадастровый номер. Этот механизм был введен, чтобы упростить регистрацию обременений и избежать излишнего дробления объектов в реестре. Однако на практике, если речь идет о пространстве без физических границ (стен), процедура регистрации почти гарантированно наталкивается на отказ со стороны Росреестра, и без обращения в суд часто не обойтись.
В чем заключается основная проблема
Отказы и приостановления регистрации происходят по одной типичной причине: регистрирующий орган ссылается на нарушение пункта 34 статьи 26 Федерального закона № 218-ФЗ. В нем говорится, что нежилое помещение должно быть обособлено от других помещений. Росреестр зачастую некорректно применяет эту норму, предназначенную для полноценных «помещений», к «частям помещений» или «частям зданий», которые по своей природе могут и не иметь жестких границ.
Особенно эта проблема распространена в Москве, где Росреестр практически никогда не проводит учет таких объектов без решения суда.
Позиция судебных органов
Несмотря на сложности в столице, судебная практика в других регионах России дает четкие ориентиры. Анализ дел показывает, что суды встают на сторону заявителей, признавая законность аренды частей объекта.
Рассмотрим два ключевых дела:
- Дело №А65-951/2019 (Арбитражный суд Республики Татарстан). Предметом аренды выступали части крыши и помещения в нежилых зданиях. Росреестр настаивал, что эти объекты не обособлены и не могут быть самостоятельным предметом аренды. Однако суды двух инстанций отклонили эти доводы. Они четко разграничили понятия «самостоятельный объект аренды» (например, все здание) и «часть самостоятельного объекта аренды». Суд указал, что часть крыши или помещения как раз и является такой частью, и ее аренда не противоречит закону. В решении были использованы разъяснения высших судов, допускающие передачу в пользование отдельных частей общего имущества (например, стены или крыши для рекламы).
Обратите внимание: В российское право вошёл «наследственный договор». Жаль, актриса Наталья Кустинская не дожила до него, умерев в одиночестве.
- Дело №А46-1681/2018 (Арбитражный суд Омской области). Спор касался отказа в регистрации договора аренды части поверхности крыши. Суд удовлетворил требования заявителя, признав отказ Росреестра необоснованным, и обязал осуществить регистрацию.
Эти примеры демонстрируют, что судебная система признает правомерность аренды необособленных частей недвижимости, если объект четко описан в документах.
Мнение Минэкономразвития
Позиция федерального министерства также поддерживает такой подход. Еще в 2017 году Минэкономразвития в ответ на запрос разъяснило, что требование об обособленности из пункта 34 статьи 26 Закона № 218-ФЗ не должно применяться к частям объекта недвижимости. Таким образом, Росреестр в своих отказах часто действует вопреки не только судебной практике, но и официальной позиции уполномоченного органа власти.
Альтернативный путь: как обойтись без суда
Если обращение в суд нежелательно, существует обходной, хотя и более трудоемкий путь. Он заключается в формальном «создании» стен на бумаге. Для этого необходимо выполнить работы по изменению конфигурации помещения (так называемая перепланировка) и подготовить соответствующую проектную документацию.
Когда Росреестр увидит в техническом плане графическое обозначение границ (стен), вопросов об обособленности, как правило, не возникает. Фактическое наличие или отсутствие этих стен часто не проверяется. Этот метод может показаться излишним, но он работает. Он также актуален для ситуаций, когда арендатор уже возвел легкие перегородки внутри арендованного пространства, но эти изменения не отражены в технической документации.
Заключение и предложение о сотрудничестве
Автор статьи, кадастровый инженер, регулярно сталкивается с подобными задачами и обладает опытом их решения. Если вы столкнулись с проблемой регистрации аренды на часть помещения без стен, можно обратиться за консультацией или помощью в представлении интересов в суде. Для этого можно написать на электронную почту: Этот адрес электронной почты защищён от спам-ботов. У вас должен быть включен JavaScript для просмотра.. Анализ ситуации и судебное представительство в таком кейсе могут быть осуществлены на безвозмездной основе.
Больше интересных статей здесь: Недвижимость.
Источник статьи: Договор аренды на неограниченное стенами пространство.
