Всем привет!
Данное эссе будет полезно кадастровым инженерам, а также собственникам зданий/помещений, которые хотели бы зарегистрировать долгосрочный договор аренды на неограниченное стенами пространство (например, под кофе-автомат, торговый «островок» и т.д.).
В нем я расскажу о том, с каким проблемами придется столкнуться и какой выход из ситуации.
Причем тут кадастровый инженер и что за вид работ
С 2017г. для того, чтобы наложить обременение (в том числе #аренда ) на часть объекта, а не на весь объект целиком, необходимо выполнить подготовку технического плана.
Технический план готовит #кадастровый инженер и вид работ, который он указывает – это образование части здания (или помещения).
Часть здания (или помещения) – это не самостоятельный объект, он не встает на кадастровый учет. Данный вид работ как раз и был придуман, чтобы не плодить бесконечное количество кадастровых номеров и, в теории, он должен был упростить регистрацию договоров долгосрочной аренды (конечно, если не принимать во внимание, что раньше вообще не нужно было выполнять подготовку технического плана).
На практике же оказалось, что если задача состоит в том, чтобы сдать в аренду какой-то кусок помещения, у которого нет стен, то это задача без суда, поистине, невыполнимая.
В чем конкретно проблема
Приостановление выносится всегда по одной причине: нарушен п. 34 ст. 26 218-ФЗ, а именно: жилое помещение не изолировано и не обособлено или нежилое помещение не обособлено от других помещений в здании или сооружении.
#Кадастр - дело сложное, а пути Росреестра неисповедимы, вот и здесь он показывает свое полное непонимание законодательства, пытаясь применить к понятию «часть здания/помещения» нормы, которые следует относить к «помещениям».
И у него это, надо сказать, успешно получается, по крайней мере, на территории Москвы, где кадастровый учет такого объекта никогда не будет проведен Росреестром без суда.
Прежде чем искать пути обхода, следует задать вопрос: «А что говорит #суд?».
Что говорит суд
На территории Москвы нет ни одного прецедента, где бы оспаривалось такое решение. Я буквально умоляю своих Заказчиков выдать мне доверенность и я бесплатно буду представлять интересы, но всё тщетно.
Изучая практику других субъектов, мне удалось найти необходимые судебные дела, а именно:
- 1. Дело №А65-951/2019 от 26.04.2019г., Арбитражный суд Республики Татарстан.
Что передается в аренду: часть крыши площадью 3 кв.м, часть помещения №310 площадью 4 кв.м в нежилом здании №1; часть крыши площадью 4 кв.м, часть помещения №14 площадью 3 кв.м в здании №2.
Доводы Росреестра:
– первая инстанция:
передаваемые в аренду части крыши и помещений не обладают признаками обособленности и изолированности и в соответствии с п.1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 №66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» (далее по тексту – Письмо) не могут выступать самостоятельными объектами аренды;
– апелляционная инстанция:
новых доводов Росреестром не представлено.
Решение суда:
суды первой и апелляционной инстанций отклонили доводы Росреестра. Принимая во внимание информацию из Письма, суды верно рассудили, что в нем указано о невозможности выступления самостоятельным объектом аренды. При этом не следует путать понятия «самостоятельный объект аренды» и «часть самостоятельного объекта аренды».
Обратите внимание: В российское право вошёл «наследственный договор». Жаль, актриса Наталья Кустинская не дожила до него, умерев в одиночестве.
И крыша и часть помещения являются частями самостоятельного объекта аренды – здания, что не противоречит Письму.Правовая основа принятого решения:
– п. 7 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 23.07.2009 №64 (далее по тексту – Пленум64) установлено, что по соглашению собственников общего имущества (собственников помещений в здании) допускается передача отдельных частей здания в пользование, например несущая стена или крыша для размещения рекламы;
– п. 9 обзора судебной практики, утвержденного Президиумом Верховного суда РФ от 30.11.2016 (далее по тексту – Обзор Президиума) установлено, что кадастровый учет частей объектов недвижимого имущества (частей помещений, части крыши, стена здания) возможен и осуществляется только в целях отражения сведений об ограничениях (обременениях) вещных прав;
– в соответствии со ст. 607 Гражданского кодекса РФ (далее по тексту – ГК РФ) объект аренды (которым может выступать здание, строение, сооружение, помещение, а также их части, которые могут быть как обособленными, так и нет) должен быть определенно установлен. Судом оговорено, что представленные технические планы на здания содержат все необходимые планы, чертежи. Договор аренды также содержат всю необходимую информацию;
– п. 34 ч. 1 ст. 26 и п. 5 ст. 44 218-ФЗ не содержат прямого запрета постановки на кадастровый учет и(или) регистрации ограничения (обременения) на необособленную или неизолированную часть объекта недвижимости;
- 2. Дело №А46-1681/2018 от 09.04.2018г., Арбитражный суд Омской области.
Ответчик: Управление Росреестра по Омской области.
Предмет спора: оспаривание отказа в осуществлении регистрации договора аренды.
Что передается в аренду: часть поверхности крыши площадью 17 кв.м.
Решение суда:
суд отклонил доводы Росреестра. При этом суд рассмотрел доводы обеих сторон и в конце резюмировал фразой: «при изложенных обстоятельствах требование истца суд находит обоснованными и подлежащими удовлетворению», не разъясняя более углубленно своей позиции, ограничившись общими положениями законодательства (в частности ч. 1 ст. 131 ГК РФ, ч. 2 ст. 651 ГК РФ, п. 4 ч. 3 ст. 14 218-ФЗ, ч. 1 ст. 51 218-ФЗ).
Фактически это все, что мне удалось найти из всей судебной практики субъектов РФ, но суд дает свое однозначное слово, что сдавать в аренду такие пространства можно.
Что говорит Минэкономразвития
Не поленился и сделал запрос туда ещё в далеком 2017 году, получив однозначный ответ, что данное требование, выраженное в п. 34 ст. 26 218-ФЗ не может быть применено к части объекта.
#Росреестр не прав, но как доказать Росреестру, что он не прав, верно? :)
Что делать
Если хочется обойтись без суда, то необходимо выполнять работы по изменению конфигурации помещения (перепланировка), хотя бы «на бумаге».
Когда Росреестр увидит стены, то вопросов у него не возникнет и никого особо не волнует, есть там фактически стены или нет, главное, чтоб проектная документация соответствующая была.
Конечно, с одной стороны, может показаться глупо клепать стену, где её нет, но, приводя в пример кофейный аппарат, следует понимать, что существуют и другие ситуации, например, когда собственник сдал в аренду помещение и арендатор там все переделал под себя (возвел легкие перегородки).
Но в техпаспорте, который выдавался ранее там одно большое помещение. Вот собственник и пытается выкрутиться из ситуации, рисуя линию по воздуху, но понимая, что фактически там перегородка, т.е. обратная сторона медали – это нежелание узаконивать ранее проведенные работы.
Очень хочется решить такой кейс
Такой вид работ мною выполняется достаточно часто, поэтому, если кто-то имеет схожую проблему, то я прошу написать мне сюда (или в личку) или на адрес электронной почты Этот адрес электронной почты защищён от спам-ботов. У вас должен быть включен JavaScript для просмотра..
Мы свяжемся, я проанализирую вопрос и буду бесплатно представлять интересы в суде.
Больше интересных статей здесь: Недвижимость.
Источник статьи: Договор аренды на неограниченное стенами пространство.