В рамках цикла публикаций о вторичном рынке недвижимости от экспертов агентства «Свои Люди» — руководителя Алексея Корнишина и юриста Данила Русинова — мы переходим к важнейшему этапу после выбора жилья. Речь пойдёт о юридическом сопровождении сделки купли-продажи, а именно о комплексной проверке документов.
Этот этап справедливо считается одним из наиболее ответственных и сложных во всём процессе приобретения жилья. Настоятельно рекомендуем доверить его профессионалу, так как рядовому покупателю легко упустить из виду скрытые юридические риски, которые могут привести к серьёзным финансовым потерям или признанию сделки недействительной.
Однако, даже работая со специалистом, полезно понимать логику и основные направления проверки. Это позволит вам быть более вовлечённым в процесс и задавать правильные вопросы.
Основные этапы юридической проверки
1. Проверка на наличие обременений и ограничений. Первоочередная задача — убедиться, что на выбранную квартиру не наложены аресты, запреты на регистрационные действия или иные ограничения права собственности. К ним относятся:
- Залог (например, ипотека).
- Запреты, наложенные судебными приставами из-за долгов собственника.
- Статус объекта культурного наследия, накладывающий особые условия использования (например, нельзя менять цвет оконных рам, фасад и т.д.).
Полную информацию об ограничениях можно получить, заказав выписку из ЕГРН на сайте Росреестра.
Обратите внимание: В Сочи продают квартиру площадью 2 000 кв м. Выяснили, что в ней особенного.
2. Анализ перепланировок. Необходимо тщательно сверить фактическую планировку квартиры с данными, указанными в техническом паспорте и выписке из ЕГРН. Любые незаконные перепланировки (снос несущих стен, объединение с лоджией без разрешения) могут создать проблемы при дальнейшей продаже и даже привести к требованию вернуть квартиру в исходное состояние.
Проверка прав продавца и истории собственности
3. Установление круга собственников и проверка семейного положения. Даже если в выписке указан один владелец, важно убедиться, что квартира не является совместно нажитым имуществом супругов. Для этого:
- Проверьте паспорт продавца на наличие штампа о браке (помните, что с недавних пор этот штамп ставится по желанию).
- Если квартира куплена в браке, для её продажи потребуется нотариальное согласие второго супруга.
- В случае развода запросите соглашение о разделе имущества или решение суда, где указана судьба данной квартиры.
Особое внимание — использованию материнского капитала. Если при покупке квартиры использовались эти средства, детям должны быть выделены доли в собственности. Продажа квартиры без соблюдения этого условия является нарушением закона и делает сделку крайне рискованной для покупателя. От таких предложений лучше отказаться.
4. Проверка действительности документов, удостоверяющих личность. Убедитесь, что паспорта продавцов действительны: нет просрочки по возрасту (20, 45 лет), повреждений или несанкционированных исправлений. Сделка с недействительным паспортом невозможна, а его замена займёт время.
5. Верификация подлинности нотариальных документов. Если продавец действует по доверенности, необходимо проверить её актуальность и подлинность. Для доверенностей, оформленных после 1 января 2017 года, это можно сделать через электронный реестр на сайте reestr-dover.ru.
6. Изучение истории перехода прав. Закажите расширенную выписку из ЕГРН, которая покажет всех предыдущих собственников. Это поможет выявить потенциально проблемные моменты:
- Если квартира перешла к нынешнему владельцу по наследству, есть риск появления других наследников, оспаривающих сделку.
- Частая смена собственников (например, несколько раз за короткий период) может быть косвенным признаком проблем с объектом.
- Приватизация или наследование требуют дополнительной проверки корректности всех процедур.
Хорошая новость: согласно разъяснениям Верховного Суда, вновь объявившийся наследник, как правило, может требовать лишь денежную компенсацию своей доли от получивших выгоду лиц, а не расторжения всех последующих сделок. Тем не менее, судебные разбирательства — это всегда стресс и затраты, которых лучше избежать.
Главная цель проверки — максимально обезопасить себя от риска признания сделки недействительной в будущем.
Будьте предельно внимательны! Если какие-то моменты вызывают сомнения, не стесняйтесь обращаться к профессиональным юристам или риелторам с безупречной репутацией. Экономия на экспертизе на данном этапе может обернуться многомиллионными убытками.
В следующей статье, которая выйдет через неделю, мы подробно разберём специфические риски и «подводные камни», связанные с покупкой квартиры, находящейся в собственности менее пяти лет.
С уважением, команда агентства недвижимости «Свои Люди».
#недвижимость #вторичная недвижимость #агентство недвижимости #недвижимость петербурга #ипотека #покупка недвижимости
Больше интересных статей здесь: Недвижимость.
Источник статьи: Как купить квартиру в Петербурге: Юридическая проверка документов перед сделкой купли-продажи.
