На волне общего ажиотажа на рынке недвижимости так же дополнительное внимание получила и "бумажная недвижимость" - Закрытые ПИФы недвижимости и иностранные REIT (Real Estate Investment Trust). В этом посте я кратко изложу своё мнение по поводу этих инвестиционных продуктов.
В случае с этими инструментами мне нужно дать небольшое прояснение - я никогда в них не инвестировал и в ближайшем будущем не планирую этого делать. Поэтому если у Вас есть какие-то сомнения в озвученных мной тезисах, то рекомендую их проверить, так как я вполне могу ошибаться.
Физический смысл этих продуктов достаточно прост и соответствует модели обычных фондов - ПИФ, БПИФ, ETF. Группа инвесторов скидывается деньгами и на полученную сумму оператор ЗПИФ/REIT покупает объект (или объекты) недвижимости. С моей точки зрения самой распространенной моделью является покупка коммерческой недвижимости для ее последующей сдачи в аренду. Однако практически не сомневаюсь, что можно найти и альтернативные стратегии - покупка для дальнейшей перепродажи или работа с жилой недвижимостью. Но остановимся на первом варианте.
Участие в проекте по покупке и сдаче в аренду коммерческой недвижимости больше всего напоминает поведение акций дивидендных аристократов: основная задача продукта - давать регулярный пассивный доход и по возможности увеличивать само тело ценной бумаги. В REIT/ЗПИФ дивидендами выступают арендные платежи от арендаторов, а тело пая может увеличиваться за счёт роста цен на недвижимость.
Учитывая, что весь геморрой по выбору, приобретению, обслуживанию и управлению объектом недвижимости на себя берёт эмитент, звучит достаточно неплохо, верно ? Инвестор только получает регулярные выплаты. Но меня это совсем не привлекает по следующим причинам
- Мне не нужны регулярные выплаты
Моя стратегия - формирование капитала. Я не живу с него, поэтому мне не нужны дивиденды или рента. Исходя из этого я всегда предпочитаю актив с бОльшим потенциалом роста, и акции выигрывают в таком сравнении
- Мне не нужны рублёвые активы
Если говорить про наши ЗПИФ, то это автоматически означает вложение в рублевую недвижимость со всеми рублевыми рисками.
Обратите внимание: Зачем нужен дизайн-проект и как с его помощью не только сэкономить на ремонте, но и заработать!.
В моём портфеле уже есть доля российских активов и увеличивать её я не собираюсь (скорее наоборот)- Я не хочу разбираться в рынке иностранной недвижимости
Хоть эмитент REIT полностью управляет недвижимостью за Вас, но Вам как минимум нужно выбрать подходящий REIT. Для этого неизбежно нужно разбираться в иностранной недвижимости. В случае с Россией я хоть как-то могу оценить стратегию ЗПИФа, то в случае с REIT мне не хватает таких знаний.
- Рынок недвижимости переоценен
Безумие на рынке жилой недвижимости происходит не только в России и оно так же оказывает влияние и на коммерческую недвижимость. Никто не может гарантировать Вам стабильность цены самого объекта. С него можно получать хорошую ренту, но вся доходность может быть убита, если упадет стоимость самого пая. Поэтому нужно очень внимательно читать правила фонда, особенно ту часть, которая касается ликвидации. На рынке ЗПИФ есть достаточно странные схемы, когда одна материнская компания владеет и УК с ЗПИФом и самим арендатором.
- В бумажной недвижимости нельзя жить
Основное преимущество владения собственной жилой недвижимостью - это её двойное назначение. Хочешь - сдавай, хочешь - живи сам, хочешь - используй как мини-склад, шоу-рум или офис для стартапа. Кроме того в ней можно прописаться.
Бумажной недвижимостью распоряжается эмитент и, как я уже писал выше, в большинстве случаев она сдается в аренду. Так что по факту ей распоряжается арендатор. Вы будете владеть инвестиционным продуктом, а не физической долей объекта недвижимости, соответственно никакие житейские задачи она не решает. Поставить в нее на хранение банки с огурцами и мешок картошки у Вас не выйдет.
Итоги
С моей точки зрения бумажная недвижимость - это очень спорный актив, и в этой сфере нужно очень хорошо разбираться, чтобы получать нормальную доходность. Владение собственной жилой недвижимостью для диверсификации портфеля мне видится более понятной и надёжной альтернативой.
#инвестиции в недвижимость
#reit
#зпиф
#зпиф недвижимости
Больше интересных статей здесь: Недвижимость.
Источник статьи: Зачем инвестировать в зпиф/reit ?.