Экспертные рекомендации для будущих владельцев коммерческой недвижимости, которые помогут избежать юридических и финансовых рисков.
Основные этапы проверки
1. Подтверждение права собственности продавца
Первостепенная задача — убедиться в законности прав продавца на землю. Для этого необходимо запросить актуальную выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) или свидетельство о регистрации права. Эти документы являются официальным подтверждением того, что право собственности зарегистрировано в Росреестре, что является обязательным условием для легитимного оформления сделки купли-продажи в регистрирующем органе.
На изображении представлен пример выписки из ЕГРН на земельный участок.
2. Детальный анализ выписки из ЕГРН
После получения выписки необходимо тщательно изучить её содержание. Вот на какие ключевые разделы стоит обратить особое внимание:
Адрес и местоположение
Убедитесь, что участку присвоен полный и однозначный почтовый адрес. Его отсутствие или нечёткое указание может привести к проблемам с идентификацией объекта, что осложнит дальнейшие юридические процедуры и коммуникацию с государственными органами.
Графа с адресом на первом листе выписки из ЕГРН.
Площадь участка
Сверьте площадь, указанную в документе, с фактическими размерами земли. Если возникают сомнения, рекомендуется пригласить кадастрового инженера для проведения точных замеров по границам участка (например, по существующему забору). Расхождения могут указывать на кадастровые ошибки.
Объекты на участке
Проанализируйте, какие капитальные строения (здания, сооружения) расположены на территории. Важно понять, какие из них официально зарегистрированы и поставлены на кадастровый учёт, а какие являются самовольными постройками. Это влияет на стоимость участка и возможные будущие обязательства.
Графа с кадастровыми номерами объектов недвижимости в пределах участка.
Целевое назначение земли
Проверьте категорию земель и вид разрешённого использования (ВРИ). Они должны соответствовать планируемой вами деятельности. Например, если вы покупаете участок для строительства магазина, а ВРИ предусматривает только сельское хозяйство, реализовать ваш проект будет невозможно без длительной и не всегда успешной процедуры изменения ВРИ.
Графы «Категория земель» и «Вид разрешённого использования».
Охранные зоны и ограничения
Выясните, не попадает ли участок в охранные зоны инженерных коммуникаций (газопроводы, ЛЭП), памятников культуры или иных объектов. Наличие таких зон накладывает серьёзные ограничения на строительство и хозяйственную деятельность.
Информация о наличии охранных зон.
Особые отметки
Это один из самых важных разделов. В нём могут содержаться сведения, которые корректируют или имеют приоритет над другими данными в выписке. Например, если в основном разделе указан один вид использования, а в «Особых отметках» — другой, законной будет считаться информация из особых отметок. Такие несоответствия — красный флаг, требующий разбирательства.
Графа «Особые отметки».
Сведения о правообладателе
Тщательно проверьте продавца:
- Является ли лицо, ведущее переговоры, собственником или его официальным представителем?
- Если действует представитель, есть ли у него нотариально заверенная доверенность?
- Не является ли собственник должником (проверка через базу судебных приставов).
- Если продавец — юридическое лицо, проверьте его статус на сайтах ФНС (проверьте, не находится ли в процессе банкротства или ликвидации).
Графы с информацией о правообладателе.
Ограничения и обременения
Убедитесь в отсутствии «скрытых» проблем, которые перейдут к новому владельцу:
- Аренда участка третьими лицами.
- Сервитут (право прохода или проезда через участок).
- Залог (ипотека) в пользу банка.
- Арест, наложенный судом или приставами.
- Запрет на регистрационные действия.
Графа о наличии ограничений.
Дополнительная информация
В конце выписки может содержаться важная уточняющая информация о специфических ограничениях, например, о прохождении по участку магистральных инженерных сетей.
Дополнительные сведения в выписке.
Выписка из ЕГРН — это только начало
Анализ выписки — фундаментальный, но не исчерпывающий этап проверки. Если вы планируете строительство или реконструкцию, необходимо углубить due diligence. Следует изучить градостроительную документацию: выяснить территориальную зону по Правилам землепользования и застройки (ПЗЗ), что определит параметры будущего строительства (высотность, плотность застройки) и круг органов, с которыми нужно будет согласовывать проект.
Главный принцип: минимизируйте все возможные риски до подписания договора и передачи денег.
Для профессиональной оценки ситуации вы можете:
- Получить бесплатную предварительную консультацию по телефону: 8 960 048 30 41.
- Заказать персональную часовую консультацию для детального разбора вашего кейса.
- Воспользоваться комплексной услугой по проверке документов перед сделкой, которая включает анализ по 24 ключевым пунктам.
#регистрация недвижимости #коммерческая недвижимость #юрист по недвижимости #узаконить перепланировку #земельный юрист #регистрация права собственности #межевание участка #кадастровые ошибки #проверить участок #купля-продажа
Больше полезных материалов по теме: Недвижимость.
Источник статьи: Как проверить участок перед покупкой по выписке из егрн?.
