Что такое ипотека на самом деле

Ажиотажный спрос на недвижимость в последний год во многом сформировали инвесторы, которые надеятся заработать на перепродаже квадратных метров, или хотя бы сберечь свои средства, которые таят на банковских счетах. На это их подтолкнуло множество причин - льготная ипотека, высокая инфляция, неопределенность в мировой экономике и финансовая безграмотность. Именно на последнем факторе я заострю внимание в этом посте, так как для многих россиян недвижимость по-прежнему остается чуть ли не единственным способом по сохранению заработанных потом и кровью рублей.

Давайте посмотрим, чем является ипотечная недвижимость с точки зрения фондового рынка. Сразу сделаю поправку, что речь дальше идет только об ипотечной недвижимости как средстве заработать (инвестировать). Если покупать недвижимость для жизни, или покупать ее только за счёт собственных средств (без ипотеки и других кредитов), то ситуация поменяется. Далеко не всегда это изменение будет носить позитивный характер, но об этом в любом случае поговорим в другой раз. Сейчас речь об ипотеке с точки зрения инвестиций в недвижимость.

Природа займов

В первую очередь нужно поговорить о кредитном плече. Мне кажется, что многие в спешке забывают фундаментальный смысл ипотеки - деньги берутся в долг у банка и сумма кредита формируется один раз - в момент совершения покупки. Если квартира сейчас стоит 5 миллионов и на нее пришлось взять кредит в размере 4 миллионов, то банк вернет свои 4 миллиона плюс проценты при любом раскладе. Даже если через год квартира будет стоить 3.5 миллиона, то есть меньше суммы изначального кредита.

Когда заёмщик сам живет в этой квартире, то факт снижения стоимости залога (квартиры) может не иметь большего значения - квартира бралась для закрытия собственной потребности в жилье, а не для скорой перепродажи. Но если изначально был расчет именно на перепродажу, то цены должны идти только вверх, причем их рост должен перекрывать не только саму ипотечную ставку, но и все сопутствующие кредиту расходы (например страховки), расходы на сам объект недвижимости после ввода в эксплуатацию и, самое главное в текущих реалиях, инфляцию.

Рассмотрим более детально.

Квартира куплена в июне 2021 года за 5 миллионов рублей.

1 миллион составили изначальные вложения инвестора, он же первоначальный взнос.

4 миллиона было взято в кредит по ставке 6% годовых на срок в 15 лет.

При таких вводных через год инвестор заплатит банку 396 тысяч по ипотечным платежам. При этом значительная часть этих платежей уйдет не на тело долга, а на проценты банку ! Через год размер долга составит 3 миллиона 830 тысяч, то есть он уменьшился всего на 170 тысяч рублей.

Далее считаем инфляционную поправку на первоначальный взнос (сумму инвестиций) по крайне консервативной оценке в 7%. Покупательская способность миллиона рублей год назад теперь равна 1 070 000 рублей (на 70 тысяч больше)

Все остальные расходы определим по минимуму, пускай это будет 5 тысяч рублей за год (допустим, что дом еще не ввели в эксплуатацию и не надо платить налог на имущество и жкх).

Чтобы выйти в ноль, нам нужно выручить за квартиру на 301 тысячу больше, то есть продать ее за 5 301 000 рублей. Ниже приведены детальные расчеты

3 миллиона 830 тысяч уйдут на погашение оставшегося долга

1 миллион - это первоначальный взнос

396 тысяч уже было заплачено банку в виде ежемесячных платежей

70 тысяч составило обесценивание первоначального взноса

5 тысяч ушло на прочие расходы

3 830 + 1 000 + 396 + 70 + 5 = 5 301

Кроме того не забываем про налог на прибыль. Честно говоря не знаю, удастся ли вычесть из налогооблагаемой базы проценты по кредиту и прочие расходы, но вот за 70 тысяч инфляции совершенно точно придётся заплатить.

Таким образом цена квартиры за год должна вырасти на 6% (5*1.06=5.3), чтобы попросту отбить затраты в ноль. Чтобы получить какую-то реальную прибыль цена должна подняться еще выше.

Но ведь цены могут и не подняться. Более того они могут и опуститься 😉

Будем ждать ?

Чем дольше инвестор владеет недвижимостью, тем с большим количеством трат он сталкивается.

Обратите внимание: Сколько на самом деле стоит квартира в Турции..

Дом вводится в эксплуатацию, оформляется право собственности, появляется обязательство платить коммунальные платежи и налог на имущество. Всё это только отдаляет точку выхода в безубыточность.

В целом очень похожий трюк можно провернуть и на фондовом рынке с ценными бумагами - одолжить 4 миллиона у банка и закупиться на них акциями. Однако тут у многих все таки срабатывает внутренний стопор - есть некое предчувствие, что эти таинственные "акции" могут пойти не только вверх. С другой стороны торговать с кредитным плечом на бирже куда веселее - потерять весь свой капитал можно намного быстрее и эффективнее. Инвестируя в недвижимость достаточно тяжело проиграться в ноль, но чтобы сгенерировать какую-либо реальную прибыль нужно вовремя запрыгнуть и не менее вовремя выпрыгнуть. В противном случае бремя кредита и инфляция съедают всё подчистую.

Играем по-крупному

Помимо опасности использования заемных средств у инвестиций в недвижимость есть и куда более серьезный недостаток - высокая стоимость минимального лота.

Если говорить про традиционные инструменты инвестирования, то в широком доступе можно найти только одну реально дорогую ценную бумагу - Berkshire Hathaway (компания небезызвестного Уоррена Баффетта). Одна акция стоит 431 тысячу долларов. Весь остальной рынок является куда более демократичным. Даже дорогие акции Amazon, Google (Alphabet) и Booking не могут и приблизиться к стоимости самой маленькой квартиры. Я уже молчу про ETF и другие фонды, паи которых можно купить за абсолютно смешные деньги и получить при этом отличную диверсификацию.

Таким образом с точки зрения фондового рынка при покупке недвижимости мы получаем одну гигантскую ценную бумагу.

Ее нельзя распилить на более мелкие части, а следовательно и продать ее можно только целиком.

При этом она не является фондом, то есть представляет из себя один совершенно конкретный кусок бетона в фиксированной локации.

Инвестируя в недвижимость мы делаем ставку на один единственный объект. Проводя аналогию с фондовым рынком мы покупаем одну акцию одной компании. Даже когда растет весь рынок или вся отрасль, всегда есть шанс выбрать аутсайдера, который и в таких благоприятных обстоятельствах обделается по полной.

Можно выбрать неудачную локацию, плохого застройщика, неликвидный размер квартиры или планировку. И еще миллион факторов, которые могут негативно сказаться на стоимости актива на момент продажи. На растущем рынке все гребут не глядя, но если он застынет или, что еще хуже, начнет падать, то потенциальный покупатель будет просить скидку за любую мелочь. И если он не получит ее у Вас, то получит у другого "инвестора", который тоже не успел выскочить вовремя.

Итоги

У инвестирования в недвижимость с помощью ипотеки есть две ключевые особенности

  • Использование заёмных средств требует хирургической точности для поиска момента входа и выхода из рынка. В противном случае получить реальную доходность очень сложно
  • Для большинства ипотечников - это одна огромная ставка в казино, которая по-большему счету сводится к банальному "взлетело/не взлетело". Чтобы составить диверсифицированный портфель из реальной недвижимости нужен капитал или доход огромных размеров, которого у ипотечника не может быть по определению.

#ипотека

#недвижимость

#инвестиции в недвижимость

#рынок недвижимости

Больше интересных статей здесь: Недвижимость.

Источник статьи: Что такое ипотека на самом деле.


Закрыть ☒