Процесс приобретения жилья на вторичном рынке с каждым годом становится все более запутанным и рискованным для покупателя. В статье рассматривается, как менялась процедура проверки объекта за последние два десятилетия, какие новые риски появились и почему государственная система не спешит облегчить жизнь гражданам.
Нарастающий ком проверок и документов
Если в начале 2000-х годов процесс был относительно быстрым и простым, то сегодня он превратился в многоступенчатую и трудоемкую процедуру. Раньше регистрация сделки занимала считанные дни, что задавало высокий темп всей операции.
Со временем сформировался стандартный пакет проверок, который долгое время считался достаточным: выписки из ЕГРН (обычная и расширенная), а также архивные и текущие данные из домовой книги.
Однако этот список начал неуклонно расширяться. К нему добавились справки из психоневрологических и наркологических диспансеров для подтверждения дееспособности продавца. С введением законодательства о банкротстве возникла необходимость проверять, не является ли продавец (а в некоторых случаях и покупатель) участником открытого дела о несостоятельности.
В качестве дополнительных мер безопасности теперь рекомендуется анализировать судебные реестры по месту нахождения недвижимости и прописки собственников, чтобы выявить возможные тяжбы за квартиру. Отдельного внимания требует история использования материнского капитала, особенно если квартира ранее приобреталась в ипотеку.
Возникает закономерный вопрос: сколько покупателей (и даже профессиональных агентов) проводят весь этот комплекс проверок тщательно и системно? По мнению автора, таких — меньше половины.
Почему покупатели пренебрегают проверками
На это есть несколько причин. Во-первых, люди часто торопятся совершить сделку, а полноценная проверка требует времени. Кроме того, она может выявить неочевидные риски, вероятность реализации которых невелика, но их наличие сеет сомнения и усложняет процесс.
Во-вторых, многим свойственна беспечность или лень. Покупатели склонны доверять словам продавца или агента, не перепроверяя информацию, и надеются на удачный исход по принципу «у других же получилось».
В-третьих, существует устойчивый и опасный миф о том, что государственная регистрация перехода права собственности в Росреестре является абсолютной гарантией и конечной точкой сделки. Однако само государство, в лице Росреестра, уже неоднократно заявляло, что регистрация — это лишь фиксация факта, который впоследствии может быть оспорен в суде.
Обратите внимание: В Сочи продают квартиру площадью 2 000 кв м. Выяснили, что в ней особенного.
Судебная практика, особенно решения Верховного суда, регулярно подтверждают эту позицию, предоставляя все новые примеры для размышлений.Надеяться на то, что государство защитит от потери купленного жилья, — наивно. Приобретение квартиры требует самостоятельной, комплексной и часто непрямой проверки множества факторов.
Безразличная позиция государства
Покупатель квартиры на вторичном рынке в России чувствует себя беззащитным. Чтобы обезопасить сделку, он вынужден проявлять недюжинную активность, тратить время, силы и деньги. Но даже идеально проведенная проверка не дает стопроцентной гарантии спокойствия в будущем.
Государство в этой ситуации напоминает безучастного наблюдателя. Оно создало систему, где риски высоки, но не берет на себя ответственность за их минимизацию. Оно предоставляет доступ к информации и регистрирует права за плату, но не гарантирует незыблемость этих прав. Когда возникают проблемы, государственные институты (суды) участвуют в их разрешении, однако системных изменений в законодательстве для предотвращения подобных ситуаций не происходит.
Каждому новому покупателю приходится с нуля проходить этот сложный путь, оставаясь в неуверенности, что жилье, за которое отданы большие деньги, останется в его собственности навсегда.
Такая позиция выглядит странной, ведь именно у государства есть все технические и административные возможности, чтобы превратить Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) в надежный и исчерпывающий источник информации, которому можно доверять. Это потребовало бы наладить межведомственное взаимодействие и, возможно, реорганизовать некоторые процессы, что, по-видимому, не входит в текущие планы.
*********************
В будущем стоит ожидать лишь усложнения процедуры проверки квартиры. Вероятно, будет расти и количество судебных споров об оспаривании прав собственности на жилье. Ситуация с частными домами и земельными участками еще более сложна и требует еще большего числа проверок.
Потенциальному покупателю остается лишь набраться мужества и ответственности, понимая, что в этой системе он может рассчитывать в первую очередь на себя.
#квартира #недвижимость #покупка квартиры #покупка недвижимости #росреестр #государство и общество
Больше интересных статей здесь: Недвижимость.
Источник статьи: Проверять квартиру перед покупкой становится все сложнее. Но государство это не волнует.
