В статье собраны ключевые мнения и прогнозы экспертов рынка недвижимости и ипотечного кредитования, озвученные в сентябре 2021 года. Аналитики и участники рынка обсуждают последствия роста ключевой ставки, изменения условий льготных программ и общие тенденции на финансовом и жилищном рынках.
Темпы роста цен и доступность жилья
Дмитрий Волков, управляющий директор ГК «Самолет», 7 сентября 2021
Эксперт прогнозирует замедление роста цен на новостройки в Московском регионе. По его оценкам, во втором полугодии средний рост составит 8-10% в годовом исчислении, что существенно ниже рекордных 25-35%, наблюдавшихся ранее. Волков отмечает, что потенциал для роста цен еще сохраняется, поскольку затраты домохозяйств на покупку жилья за последние два года практически не изменились. Несмотря на рост цен, снижение ипотечных ставок и увеличение сроков кредитования позволили сохранить ежемесячный платеж для покупателя на прежнем уровне — около 30-32 тыс. рублей за квадратный метр. Ожидается, что до конца года ставки по ипотеке могут вырасти на 0,5-1 процентный пункт, однако для многих покупателей это изменение будет неощутимо благодаря субсидированным программам от застройщиков.
Коррекция перегретого рынка
Ильдар Хусаинов, директор федеральной компании «Этажи», 10 сентября 2021
Повышение ключевой ставки, по мнению эксперта, начнет охлаждать перегретый рынок недвижимости. Это временно снизит доступность ипотеки, но в долгосрочной перспективе окажет положительное влияние. Хусаинов считает, что текущие цены на жилье завышены относительно реальной рыночной стоимости на 10-15%. Рынок начнет корректироваться: спрос будет снижаться, а предложение, напротив, вырастет примерно на 10% в ближайший год. Процесс снижения цен может занять два-три года и является закономерным этапом цикла, подобно ситуациям 2003, 2009 и 2015-2016 годов.
Изменения в портрете заемщика
Александр Викулин, генеральный директор НБКИ, 13 сентября 2021
Анализ данных показывает устойчивые тренды в ипотечном кредитовании. Наиболее быстро растет доля заемщиков в возрасте от 40 до 50 лет, что наблюдается уже на протяжении шести лет. Эта категория привлекательна для банков благодаря более длинной и информативной кредитной истории. В то же время продолжает снижаться доля самых молодых заемщиков (до 30 лет). В 2021 году также несколько сократилась доля основной группы заемщиков — от 30 до 40 лет, что может свидетельствовать о более консервативной кредитной политике банков.
Новый драйвер рынка: семейная ипотека
Григорий Бурденко, генеральный директор финансового маркетплейса «Выберу.ру», 13 сентября 2021
Семейная ипотека переживает всплеск популярности. Если раньше ее доля в общих выдачах не превышала 5%, то теперь она стала главным драйвером рефинансирования. Ведущие банки предлагают по этому продукту ставки на 1,5–2 п. п. ниже государственных, что привело к волне перекредитования ранее взятых займов. В июле-августе темпы рефинансирования выросли в 1,5–2 раза, а его доля в общем объеме выдач достигла 25–30%. На фоне ожидаемого роста средних ставок до 9-10% в ближайшие месяцы популярность семейной ипотеки будет только увеличиваться.
Дмитрий Панов, председатель СПб РО «Деловая Россия», 13 сентября 2021
Эксперт называет семейную ипотеку «палочкой-выручалочкой» для застройщиков, столкнувшихся с падением спроса после изменений условий льготной ипотеки в июле. Несмотря на пока небольшую долю (около 4%), у продукта высокий потенциал роста. Улучшение условий программы — распространение на семьи с одним ребенком, увеличение лимитов субсидирования и продление действия до 2023 года — может привести к росту доли семейной ипотеки до 10–15% в общем объеме выдач уже к концу года.
Региональные различия и перераспределение денежных потоков
Михаил Задорнов, глава банка «Открытие», 14 сентября 2021
Эксперт обращает внимание на региональную дифференциацию. В таких дорогих регионах, как Москва, Санкт-Петербург, Сочи и ряд других, льготная ипотека фактически перестала быть доступной из-за ограничения по максимальной стоимости кредита в 3 млн рублей. Это привело к сокращению общего спроса на ипотеку на 20% в июле-августе. Часть спроса переключилась на семейную ипотеку, что способствует охлаждению рынка и стабилизации цен. Задорнов также прогнозирует, что часть денег начнет перетекать из сферы недвижимости обратно в банковскую систему, увеличивая объемы депозитов.
Обратите внимание: Выбираем надежное агентство недвижимости.
Ипотека для индивидуального жилищного строительства (ИЖС)
Кирилл Кулаков, учредитель Центра независимой экспертизы собственности (ЦНЭС), 14 сентября 2021
Для массового развития ипотечного кредитования под строительство индивидуальных домов (ИЖС) с использованием эскроу-счетов необходима системная работа. Ключевыми условиями успеха эксперт называет проработку региональными властями вопросов землеотвода и подведения коммуникаций, а также разработку на федеральном уровне типовых проектов с учетом климатических особенностей. Только при таком комплексном подходе строительство частного дома может стать массовым объектом ипотечного кредитования.
Эволюция спроса: квартиры становятся меньше
Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум», 15 сентября 2021
За последнее десятилетие произошла заметная трансформация спроса на новостройки. Покупатели «пересели» из трехкомнатных квартир в компактные двухкомнатные или более просторные однокомнатные. Хотя общее число покупателей выросло благодаря доступной ипотеке, их финансовые возможности в среднем снизились. С одной стороны, уменьшение площадей — тревожный сигнал о снижении покупательной способности. С другой стороны, это дало рынку новые форматы, такие как студии площадью 20-25 кв. м, которые стали оптимальным решением для студентов или молодых специалистов, позволяя им стать собственниками жилья с меньшими затратами.
Макропрогнозы: рекорды, ставки и стабилизация
Кирилл Лукашук, глава рейтингового агентства НКР, 16 сентября 2021
Несмотря на существенное замедление во втором полугодии, 2021 год все равно может стать рекордным по объему ипотечных выдач — ожидается 4,6-4,8 трлн рублей. Портфель ипотечных кредитов вырастет на 20%. Средневзвешенная ставка по новым выдачам к концу года может превысить 9%. При этом предпосылок для обвала цен на жилье нет благодаря фундаментальным факторам спроса и миграции в крупные города. Действия регулятора и взвешенная политика банков позволяют смотреть на ситуацию без тревоги. Изменение условий льготной ипотеки уже начало стабилизировать рынок, и в 2022 году темпы роста цен на первичное жилье могут выровняться до уровня инфляции.
Эльвира Набиуллина, глава ЦБ РФ, 16 сентября 2021
Глава Центробанка призывает к осторожности в развитии ипотечного кредитования. По ее оценке, Россия уже приблизилась к пределу роста ипотеки относительно уровня доходов населения. Важно учитывать не просто количество выданных кредитов, а способность семей обслуживать долгосрочные обязательства. Набиуллина не ожидает снижения цен на жилье, но прогнозирует стабилизацию в некоторых регионах. Макроэкономический ажиотаж, по ее мнению, уйдет, а ситуация в разных регионах будет сильно различаться.
Итоговые оценки на конец года
Шамиль Кочекаев, директор головного офиса компании «БЕСТ-Недвижимость», 17 сентября 2021
Эксперт прогнозирует, что к концу года стоимость квадратного метра в московском регионе вырастет примерно на 3%. Рынок притормозит, ипотечных сделок станет меньше, но предпосылок для снижения стоимости недвижимости нет, так как себестоимость строительства продолжает расти.
Александр Крапин, президент группы компаний RWAY, 17 сентября 2021
Крупные игроки ипотечного рынка, по мнению эксперта, не заинтересованы в спаде активности. Поэтому, несмотря на рост ключевой ставки, большинство крупных банков могут не повышать ипотечные ставки, а вместо этого расширять программы партнерства с застройщиками для предложения льготных условий. Для домохозяйств психологически приемлемым остается уровень ставок в 6-7%. Превышение этого порога может привести к оттоку частных клиентов с рынка.
#ипотека #кредиты #недвижимость #мнение #цены на недвижимость #жилье
Больше интересных статей здесь: Недвижимость.
Источник статьи: Эксперты об ипотеке и недвижимости. Ипотечный бумеранг #131.
