Инвестиции в помещения street retail (уличной торговли) остаются одним из самых доступных и эффективных способов вложения капитала. Устойчивый спрос на этот сегмент, который только усилился в период пандемии, делает его привлекательным для инвесторов. Однако успех инвестиции определяется не только текущей стоимостью или доходностью. Чтобы объект был ликвидным и приносил стабильный доход, необходим комплексный анализ, учитывающий три ключевых аспекта: местоположение, технические характеристики и потенциал аренды. Именно эти факторы в совокупности обеспечивают высокую скорость сдачи помещения и надежность арендного потока.
Фактор №1: Локация и трафик – основа ликвидности
Выбор правильного местоположения – это 50% успеха. Самые ликвидные объекты находятся на первых линиях улиц с высоким пешеходным потоком или в густонаселенных районах с многоэтажной застройкой. Особое внимание стоит уделять крупным жилым комплексам (от 2500 квартир), которые быстро заселяются, например, «Испанские кварталы» в Коммунарке или «Лучи» в Солнцево. В таких ЖК важно оценить, как помещение расположено относительно основных пешеходных маршрутов и подъездных путей. Наиболее ценны объекты с витринами, выходящими на центральные аллеи комплекса.
Критически важно анализировать не только текущую ситуацию, но и будущие изменения в районе. Например, если в планах застройщика – возведение торгового центра, то небольшие продуктовые магазины в округе через пару лет могут столкнуться с серьезной конкуренцией и потерей трафика. Современные новостройки часто изначально проектируют первые этажи под коммерцию, что делает помещения более универсальными и привлекательными для арендаторов, особенно сетевых, которые ценят стабильность и заключают долгосрочные договоры.
Фактор №2: Технические характеристики помещения
Даже в лучшей локации помещение со слабыми техническими параметрами будет сложно сдать. Идеальный объект – это свободная планировка на первом этаже с витринным остеклением. Обязательные условия: отдельный вход с улицы и дополнительный вход/зона разгрузки со двора или торца здания. Наличие нескольких входов с первой линии открывает возможность разделения пространства на блоки и сдачи разным арендаторам, что повышает общий доход.
Обратите внимание: Квартиры в столице: что влияет на их стоимость и как выбрать жилье..
Специализированная зона разгрузки – обязательное требование для сетевых супермаркетов. Высокие потолки (от 3,2 м, а в некоторых новостройках – 5-6 м) позволяют организовать антресольный этаж, увеличив полезную площадь. Важный, но часто упускаемый из виду параметр – выделенная электрическая мощность. Для общепита и продуктовых магазинов минимальной считается норма 0,2 кВт на 1 кв.м, а наличие резерва для увеличения мощности станет серьезным преимуществом.
Получите бесплатный билет на выставку недвижимости
Фактор №3: Площадь и целевые арендаторы
Дополнительными плюсами, повышающими ликвидность, являются: предустановленная или возможность монтажа вытяжки для общепита, наличие летней веранды и парковочных мест (особенно в центре города).
Выбор площади зависит от бюджета инвестора. Начинающие инвесторы с капиталом 10-20 млн рублей часто ориентируются на небольшие помещения (от 5-8 млн рублей) в новостройках. Такие объекты подойдут для малых форматов: аптек, пекарен, кофеен, цветочных магазинов. Крупные сетевые арендаторы (например, супермаркеты) ищут площади от 350 до 500 кв.м. Большое помещение можно разделить на блоки и сдать нескольким арендаторам, создав собственный мини-торговый коридор и диверсифицировав риски.
Получите бесплатный билет на выставку недвижимости
Об авторе
Земцова Елена
управляющий партнер Delta estate
Чтобы попасть на выставку, необходимо зарегистрироваться на сайте, скачать бесплатный билет и распечатать его.
Получите бесплатный билет на выставку недвижимостиБольше интересных статей здесь: Недвижимость.
Источник статьи: Инвестиции в торговую недвижимость – как выбрать ликвидный объект.
