Многие собственники сталкиваются с необходимостью продать жилье, которое еще находится в залоге у банка. Читатель Т—Ж задал вопрос, как поступить в такой ситуации, и получил развернутый ответ от юриста.
Ситуация читателя Сергея: несколько лет назад он взял ипотеку на квартиру в Москве, получил налоговый вычет, но кредит еще не выплатил до конца. Теперь он хочет продать эту недвижимость дороже первоначальной стоимости и интересуется двумя ключевыми моментами: возможна ли такая продажа в принципе и придется ли платить налог с дохода.
Юрист Анастасия Корнилова дает утвердительный ответ на оба вопроса. Продать квартиру, обремененную ипотекой, можно, но налог с полученного дохода заплатить придется. При этом право на ранее полученный имущественный вычет сохраняется. Рассмотрим детали.
Три стратегии продажи ипотечной квартиры
Существует три основных пути, каждый со своими нюансами и уровнем сложности.
1. Полное досрочное погашение кредита
Это наиболее предпочтительный и простой вариант. Квартира без обременения привлекает больше покупателей и продается быстрее и дороже. Погасить ипотеку можно за счет собственных накоплений, другого кредита (например, потребительского) или займа у знакомых. Теоретически возможен вариант с авансом от покупателя, но на практике он рискован: покупатель, передавая деньги до сделки, полагается на добросовестность продавца. В случае срыва сделки вернуть средства будет сложно, поэтому на такой риск покупатели идут редко и обычно требуют значительной скидки.
Если выбран этот путь, последовательность действий строгая: сначала нужно получить деньги, полностью закрыть кредит, снять обременение в Росреестре (ст. 53 ФЗ № 218-ФЗ) и только после этого заключать договор купли-продажи.
2. Продажа с активным участием банка
Этот способ безопаснее для покупателя, а потому более реалистичен. Банк выступает гарантом сделки. Покупатель вносит деньги для погашения вашего кредита не вам на руки, а непосредственно на счет банка. Оставшуюся часть стоимости квартиры он может перечислить через банковскую ячейку или аккредитив, что защищает обе стороны. Вы получите эти деньги только после регистрации перехода права собственности, что подтверждается выпиской из ЕГРН.
После получения средств банк выдает справку о погашении долга и документы для снятия обременения. Часто процесс начинается с предварительного договора, где фиксируются все условия, включая сроки снятия залога. Главный минус — не все банки соглашаются на такие операции.
3. Перевод ипотечного долга на покупателя
Самый сложный вариант, который редко реализуется на практике. Он предполагает, что покупатель согласится принять на себя не только квартиру, но и ваш ипотечный кредит со всеми его условиями (срок, ставка). Для этого покупатель должен соответствовать требованиям банка как заемщик. Если банк дает согласие, заключается трехстороннее соглашение о переводе долга. Обременение с квартиры при этом не снимается, а лишь меняется залогодатель в реестре. Этот способ требует обязательного одобрения со стороны кредитной организации.
В любом случае, первый шаг — консультация с вашим банком. У кредиторов могут быть собственные, отработанные схемы для таких ситуаций.
Налогообложение при продаже: как минимизировать выплаты
Доход от продажи квартиры, находящейся в собственности менее пяти лет, облагается НДФЛ по ставке 13%. Однако закон предоставляет два способа уменьшить налоговую базу.
Имущественный вычет. Вы вправе уменьшить доход от продажи на 1 млн рублей (пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ). Например, при продаже за 3,2 млн рублей налог платится с суммы 2,2 млн, что составит 286 тыс. рублей.
Учет расходов на покупку. Более выгодный вариант — уменьшить доход на сумму ваших фактических затрат (пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ). Сюда входит не только цена покупки квартиры, но и все уплаченные банку проценты по ипотеке. Например, если вы купили квартиру за 2,4 млн, заплатили процентов на 450 тыс., а продали за 3,2 млн, то налоговая база составит всего 350 тыс. рублей (3,2 млн – 2,4 млн – 450 тыс.). НДФЛ с этой суммы будет равен 45,5 тыс. рублей.
Важное предупреждение: занижение цены в договоре сейчас малоэффективно. Налоговая сравнивает цену продажи с кадастровой стоимостью на 1 января года сделки. Если цена в договоре окажется ниже 70% от кадастровой стоимости, налог будут рассчитывать именно от этого значения (70% кадастровой стоимости), что может привести к неожиданно высоким платежам (пп. 5, 6 ст. 217.1 НК РФ).
Судьба имущественного вычета при продаже
Право на вычет, полученный при покупке этой квартиры, за вами сохраняется полностью (Письмо Минфина от 31.01.12 № 03-04-05/5-90). Факт продажи, даже на следующий день после покупки, не лишает вас этого права. Если стоимость квартиры была меньше 2 млн рублей и вы не исчерпали лимит вычета, остаток можно перенести на следующую покупку. Вычет по уплаченным ипотечным процентам переносу не подлежит.
Кроме того, если вы еще не получили всю сумму вычета (например, 260 тыс. из возможных 520 тыс. для семьи), то налог, который вы должны заплатить с продажи, можно зачесть в счет оставшейся к возврату суммы. В примере выше, где налог к уплате составил 45,5 тыс., эту сумму можно вычесть из остатка вычета, который государство вам должен.
Ипотека: инструмент, а не кабала
Ипотека часто вызывает опасения, но при грамотном подходе она становится надежным способом приобрести жилье. Ключ к успеху — трезвая оценка своих финансовых возможностей, понимание всех условий кредита и четкий план действий. Для тех, кто хочет разобраться в теме, существуют бесплатные образовательные курсы, которые помогут подготовиться к ипотеке, оформить сделку и минимизировать переплаты.
Записаться на бесплатный курс
Больше интересных статей здесь: Недвижимость.
Источник статьи: Можно ли продать квартиру, если ипотеку еще не выплатил? Отвечает юрист.
