Эволюция рынка и роль Авито
Раньше рынок коммерческой аренды был другим. Каждое агентство недвижимости вело собственную обширную базу помещений формата Street Retail. Один отдел занимался поиском и взаимодействием с собственниками, чтобы обеспечить работой другой отдел, который искал арендаторов. Комиссионные делились поровну, и эта модель была успешной.
Всё изменилось с появлением онлайн-агрегаторов. Они мгновенно стали крупнейшими базами объектов, хотя и наполнились объявлениями-«заманухами» и неликвидом. Это подорвало традиционную бизнес-модель агентств. Сегодня по Street Retail чаще работают независимые агенты, а собственники и арендаторы, выполняя часть их работы, всё равно платят комиссию.
Парадокс в том, что Авито, создававшийся для продажи бытовой техники, превратился в крупнейшую базу коммерческих помещений. Однако найти там подходящий объект — задача нетривиальная. Информация часто представлена неполно или некорректно. Но эту ситуацию можно исправить, сделав своё объявление заметным и информативным. Это ускорит поиск арендатора и начало получения дохода.
7 правил эффективного объявления на Авито
Вот ключевые принципы, которые помогут выделиться:
1. Покажите расположение и входную группу
Не ограничивайтесь просто адресом. Укажите, в какой части здания находится помещение — на углу, в центре, со стороны двора.
На фото должна быть чётко видна входная группа и место для будущей вывески. Это самое важное для арендатора. Помните, что менеджер по развитию сети, просматривающий Авито, тратит на это ограниченное время (30-40 минут), а объектов — сотни. Ваша задача — дать максимум информации с первого взгляда.
2. Демонстрируйте обзор с ключевых точек
Для сетевых арендаторов критически важна видимость вывески с определённого расстояния (часто буквально 50 метров, а не 55). Покажите, откуда будет видна их будущая вывеска.
Первое фото — общий план здания.
Второе — вид на противоположную сторону улицы.
Третье — вид на помещение из-за ближайшего перекрёстка.
Сделайте такие же кадры с другой стороны:
Общий план.
Противоположная сторона.
Вид из-за перекрёстка.
Это позволит оценить пешеходный и автомобильный трафик. Некоторые арендаторы обращают внимание на наличие людей на фото — если нужно, сделайте снимки в час пик, но так, чтобы люди не закрывали вход.
3. Приложите детальный план с размерами
Существуют нормативы и требования франчайзи, о которых вы можете не знать. Чтобы не тратить время всех участников, опубликуйте чёткий план помещения с высоким качеством и размерами каждой стены.
Пример фактической планировки.
Если фактическая площадь или конфигурация отличаются от узаконенной — укажите это и приложите оба плана. Если планировку можно изменить (например, демонтировать некапитальные перегородки), обязательно сообщите об этом.
На этом плане видно некапитальные стены. Их демонтаж может сделать помещение в два раза привлекательнее.
Детальный план сразу даст арендатору понять, можно ли здесь разместить торговый зал для алкогольной лицензии, организовать отдельный вход для курьеров или спланировать другие специфические зоны.
4. Честно покажите внутреннее состояние
Если вы не готовы делать индивидуальный ремонт за свой счёт под каждого нового арендатора, дайте полное представление о состоянии объекта. Многие ищут помещения с базовым («белым») ремонтом, но в фильтрах Авито такой опции нет.
Сравните два состояния:
Помещение, требующее дорогого ремонта (10-15 тыс. руб./кв.м). Собственнику лучше сразу сделать заливку пола и выравнивание стен.
Помещение с базовым ремонтом (1-1.5 тыс. руб./кв.м). Идеально для тех, кто не хочет вкладывать миллионы в чужую недвижимость.
«Белый ремонт», который предпочитают многие, включает:
- Нейтральный кафель на полу.
- Ровные оштукатуренные стены (без покраски).
- Разведённую электрику с частыми точками подключения.
- Подготовленный под покраску потолок с пожарной сигнализацией и проводкой для света.
Если готовы предоставить арендные каникулы под ремонт или сделать часть работ — укажите это в описании.
5. Детализируйте технические характеристики (ТТХ)
Кроме стандартных параметров (площадь, высота потолков, этаж, мощность), уделите особое внимание электрике. Укажите:
- Мощность по договору с энергосбытом (кВт).
- Категорию электроснабжения.
- Номинал вводного автомата (А).
- Сечение вводного кабеля.
- Возможность и условия увеличения мощности (что говорит УК).
Можно даже заранее заказать технические условия на увеличение мощности. Прозрачность в этом вопросе часто становится решающим аргументом для арендатора.
6. Чётко обозначьте свой статус и условия работы с агентами
Напишите, кто вы: собственник или посредник. Условия комиссии для агентов лучше не публиковать в открытом доступе — это может стать поводом для ненужного торга, если арендатор выйдет на вас напрямую. Лучше указать, что с агентами готовы работать, а условия обсуждаются индивидуально.
7. Создавайте отдельные объявления под каждый вариант деления
Если помещение можно разделить на 2 части, опубликуйте 3 объявления: на каждую часть отдельно и на объект целиком. Если на 3 части — 4 объявления. Не экономьте на этом. Даже если на ваше помещение всегда очередь, дополнительное продвижение каждого варианта окупится.
Распространённые ошибки в текстах объявлений
Осторожно подходите к формулировкам. То, что вы пишете, и то, как это понимает арендатор, — часто разные вещи:
- Вы пишете «краткосрочный договор». Арендатор видит: «Меня выгонят, отобрав вложения в ремонт».
- Вы пишете «оплата на руки». Арендатор видит: «Нельзя учесть расходы в налогах, придётся платить лишние 13% или искать наличные».
- Вы пишете «торг». Арендатор видит: «Собственник не знает реальной стоимости и будет менять цену в процессе».
- Вы пишете «только Сетям». Арендатор видит: «Мне будут хамить, хотя мой бизнес стабилен».
- Вы пишете «Агентам не беспокоить». Арендатор видит: «Объявление разместил неадекватный посредник, лучше не связываться».
Заключение
Ваша главная задача — выглядеть понятным, конкретным и надёжным партнёром в глазах арендатора. На рынке и так слишком много неопределённости и «мутных» предложений. Современный арендатор принимает решения быстро и не станет тратить время на то, что требует долгого выяснения или сопряжено с рисками. Сделайте своё объявление максимально прозрачным и информативным.
Удачи в сдаче!
Интересное еще здесь: Недвижимость.
