Твое объявление не сработает

7 правил успешной сдачи коммерческой недвижимости через Авито.

Когда-то в каждом Агентстве недвижимости велась большая база свободных и потенциально свободных помещений формата Street Retail. Целый отдел занимался поиском и общением с Собственниками, чтобы дать работу другому отделу, который работал с Арендаторами.

Комиссионные делили пополам, все были счастливы и богаты!

Потом появились ОНИ - агрегаторы, которые мгновенно стали более полноценными базами объектов, хоть и перемешались там с объявлениями-заманухами и неликвидом разного рода. Это убило бизнес модель Агентств, теперь по Street Retail работают только автономные Агенты и Представители, а Собственники и Арендаторы делают работу за Агентов и все равно платят им комиссию.

Суть: Авито создавался для продажи Б/У чайников и пылесосов, а стал самой большой базой коммерческих помещений. Выбрать нужное помещение на этом ресурсе практически невозможно, информация по объектам дается неполноценная и не та, что нужно. Но это можно чуть-чуть исправить и качественно выделить свое объявление в общей массе. Так и Арендатор найдется быстрее и деньги поступать начнут раньше.

Вот несколько правил подачи информации на Авито:

1) Расположение и входная группа.

Покажите не только адрес, но и в какой части дома находится помещение.

Входная группа и место под вывеску видны сразу

Так Арендатор увидит самое важное и сразу выделит ваше Помещение из общей массы. Ресурса сосредоточенного внимания у менеджера по развитию сети, о которой вы мечтаете как об арендаторе, листающего Авито после выходных, хватает на 30-40 минут, а объектов там может быть гораздо больше.

2) Перекрестки.

50 метров - да, 55 - уже нет. Так мыслит конкретный арендатор, который кормит пересоленной курицей половину мира. От потока проходящих мимо людей до вывески с бородатым парнем должно быть определенное расстояние. У каждого Арендатора есть такие параметры (об особенностях мышления Арендаторов-сетевиков я расскажу на следующей неделе, подпишитесь, если хотите узнать об этом).

Давайте сразу покажем Арендатору, откуда видно его будущую вывеску:

На первом фото ракурс на все здание На втором видно и улицу напротивНа третьей мы смотрим на Помещение из-за ближайшего перекрестка

И с другой стороны:

Все зданиеПротивоположная сторона Из-за перекрестка

Так Арендатор оценит пешеходный и автомобильный трафик. Не очень разумные Арендаторы сразу обращают внимание на наличие людей на фото - что ж, для них делайте фото, когда мимо проходят люди, но так, чтобы не загораживали входную группу.

3) План с размерами

Есть нормативы, про которые вы не знаете, есть требования компаний-франшиз, лицензионки и пр. Чтобы не тратить время - опубликуйте нормальный план с высоким качеством и размерами каждой стенки.

Если фактическая площадь и конфигурация отличаются от той, что узаконена - укажите это отдельно, можно разместить 2 плана.

Фактическая планировка

Если с планировкой можно сделать что-нибудь эдакое, тоже стоит указать...

Тут есть некапитальные стены, которые легко демонтировать и помещение станет в два раза интереснее

Так Арендатор сразу поймет, будет ли у него возможность разместить торговый зал под алкогольную лицензию, сделать комнату-шлюз для курьеров, два выхода из кухни, отдельную погрузку в холодный цех и место под яйцебитню (аквадискотеку).

4) Внутреннее состояние помещения

Если Вы не готовы самостоятельно делать ремонт под каждого нового Арендатора по его проекту и за свои деньги (что-то мне подсказывает, что не готовы) - дайте ему полное представление о состоянии ремонта.

Многие арендаторы ищут помещение только с базовым ремонтом, но такой галочки в поиске Авито нет, а значит, придется просматривать все варианты и искать свой.

Вот два соседних помещения:

Цена ремонта порядка 10 000 - 15 000 рублей на квадратный метр (заливку пола и выравнивание стен лучше сделать собственнику), смета на ремонт 1,5 млн. Цена ремонта 1 000 - 1 500 на квадратный метр, смета 150 тысяч.

Есть огромное количество Арендаторов, которые Ваш кафель сломают и положат свой. А еще большее количество ищут почти готовое помещение, чтобы не вкладывать 2-3 миллиона рублей в ремонт помещения, которым владеет другой человек.

Те Арендаторы, что не любят делать ремонт, предпочтут так называемый белый ремонт:

  • нейтральный кафель
  • ровные стены без покраски
  • разводка электричества с частым шагом
  • потолок оставляем под покраску, только пожарная сигнализация и провода под освещение с частым шагом

О состоянии ремонта важно сразу дать полное представление. Если готовы что-то сделать сами или дать Арендатору каникулы под качественный ремонт - укажите это в тексте объявления.

5) ТТХ Тактико-технические характеристики помещения

Казалось бы все просто:

  • площадь,
  • кВт,
  • высота потолков,
  • этаж (по документам)
  • диаметр вентиляционного сайта
  • наличие пожарной сигнализации и системы автоматического пожаротушения

Добавить хочется только про электричество. Укажите как минимум:

  • кВт согласно договору с поставщиком электроэнергии
  • категория электроснабжения
  • автомат (при условных 15 кВт это может быть 16, 20 или 25 А)
  • сечение вводного кабеля
  • что говорит УК про возможность увеличения электрической мощности

Можно даже заказать тех. условия для увеличения электрической мощности, чтобы показать потенциальному Арендатору полную картину. Все это только выглядит сложно. Я знаю десятки случаев, когда понятная ситуация с электричеством являлась основным аргументом для выбора того или иного помещения.

Если у Вас есть вопросы про электричество, вентиляцию, системы пожаротушения - напишите в комментарии, я отвечу или спрошу совета у тех, кто ответит лучше меня.

6) Статус и условия работы с Агентами

Тут все максимально просто. Если Вы посредник - напишите это, если Собственник - пишите, что Собственник.

Условия для Агентов лучше не писать, т.к. это станет поводом для торга, если Арендатор придет без Агента. Лучше всего указать, что с Агентами готовы работать, а условия согласовывать с каждым индивидуально.

7) Сколько вариантов деления помещения - столько и объявлений.

Если Вы готовы делить Помещение на 2 части - значит у Вас будет опубликовано 3 объявления, по одному на каждый из вариантов размещения Арендаторов. Если на три части - то 4 объявления.

Тут не нужно экономить. Продвижение рекламного объявления стоит того даже если на Ваше помещение всегда очередь.

Еще несколько распространенных ошибок:

Вы пишете "краткосрочный договор" / Арендатор видит "меня выгонят через короткое время, отобрав бизнес и вложения в ремонт".

Вы пишете "оплата на руки" / Арендатор видит "расходы не указать в налоговой, 13 % плюсом как налоговый агент или покупать где-то наличку за дорого".

Вы пишете "торг" / Арендатор видит "собственник не понимает, сколько стоит помещение и несколько раз поменяет цену в процессе переговоров".

Вы пишете "только Сетям" / Арендатор видит "мне будут хамить, хотя я интересный арендатор с хорошей историей и бизнесом".

Вы пишете "Агентам не беспокоить" / Арендатор видит "объявление опубликовал неадекватный посредник, даже не буду связываться".

Резюмирую: Ваше Помещение, объявление и даже Вы сами должны выглядеть для Арендатора понятными, конкретными и четкими. На рынке безумное количество всего неопределённого, неконкретного и даже откровенно мутного. Не надо так.

Современный Арендатор решает быстро и не станет тратить время на то, в чем нужно долго разбираться или грозит рисками.

Удачи со сдачей!

Интересное еще здесь: Недвижимость.

Твое объявление не сработает.





Закрыть ☒