В этой статье я поделюсь личным опытом и расскажу о необычном, но высокодоходном объекте инвестиций — гаражах. На примере моего отца вы увидите, как можно получать стабильную доходность в 15-20% годовых при относительно невысоком пороге входа и минимальных трудозатратах на управление.
Сначала мы разберем общие принципы инвестирования в недвижимость, а в конце раскроем секрет успешной стратегии моего отца.
Типичная мечта многих российских семей — купить вторую квартиру и сдавать ее в аренду для пассивного дохода.
Почему недвижимость — популярный актив?
Здравствуйте, меня зовут Алекс Фьюни. Более двух лет я занимаюсь инвестициями, стремясь создать финансовую независимость для себя и своих детей.
Недвижимость прочно укоренилась в сознании россиян как главный способ сохранить и приумножить капитал. Это связано с исторической памятью, постоянным обесцениванием рубля и верой в то, что цены на жилье хотя бы следуют за инфляцией, плюс дают дополнительный рентный доход.
Спросите у знакомых, куда вложить деньги, и чаще всего услышите: «В квартиру или валюту». Коммерческая недвижимость, акции или облигации упоминаются гораздо реже.
Что такое настоящие инвестиции?
Лично я считаю инвестициями только те активы, которые генерируют регулярный денежный поток: дивиденды от бизнеса (акции), купоны по облигациям или арендная плата. Золото, криптовалюта или валюта — это скорее инструменты для диверсификации или сохранения капитала, но не для получения дохода.
Три типа недвижимости и их особенности
Все объекты недвижимости можно разделить на три категории:
- Земля
- Жилая недвижимость
- Коммерческая недвижимость (офисы, магазины, склады)
Получить доход с земли сложно, а вход на рынок коммерческой недвижимости для частного инвестора часто закрыт из-за высокой стоимости. Остается жилье, которое многим достается по наследству или покупается «про запас».
Реальная доходность от аренды квартир: ожидание vs. реальность
Лет десять назад хорошей считалась доходность в 10% годовых от стоимости квартиры. Сегодня рынок изменился, и ставка упала до 5-6%. То есть квартира за 2 миллиона рублей в идеале должна приносить 8-10 тысяч в месяц.
Однако на практике все сложнее. Идеальный арендатор, который годами исправно платит и не создает проблем, — большая редкость. Часто случаются простои, неплатежи, порча имущества. В результате реальная доходность падает до 2-3% годовых, что едва покрывает инфляцию.
Например, мой друг в провинции сдает квартиру стоимостью 2.5-2.7 млн рублей за 7.5 тысяч в месяц. Чистая доходность после вычета налогов и учета простоев едва достигает 3.6%. Хотя сам объект за время владения и вырос в цене.
Секрет высокодоходной недвижимости: история отца
А теперь к главному. Заголовок — не кликбейт. Мой отец действительно получает 16-19% годовых чистой прибыли от сдачи своей недвижимости. И это не элитные апартаменты.
Речь идет о гаражах. В собственности семьи оказалось два гаража. Один, железобетонный, стоит около 100-120 тысяч рублей, отец сдает его за 2-2.5 тысячи в месяц. Второй, кирпичный с подвалом, оценивается в 180-250 тысяч и приносит 3.5 тысячи ежемесячно.
Интересное: По себе знаю, бизнес можно открыть, не имея первоначального капитала.
Неприметные гаражи могут стать источником стабильного высокого дохода.
Долгое время отец не верил в эту затею, считая арендную плату «копейками», и использовал гаражи как склады для ненужных вещей. К идее сдать их он вернулся только на пенсии, когда потребовались дополнительные источники дохода.
Что удивительно, арендаторы оказались очень надежными. Один человек снимал гараж почти 5 лет без единой просрочки платежа. Спрос на такие помещения стабильный: их арендуют не только для машин, но и для хранения мебели, инструментов или для мелкого бизнеса.
Важные нюансы и предостережения
Эта история — личный опыт, а не универсальная инструкция. Рынок гаражей в каждом городе разный. Кроме того, сдача более одного гаража может быть расценена как коммерческая деятельность, что потребует регистрации ИП и уплаты взносов, которые съедят всю прибыль. У отца гаражи оформлены на разных членов семьи.
Главный вывод: иногда высокодоходный актив может находиться прямо у вас под носом в виде, казалось бы, бесполезного имущества. Нужно лишь взглянуть на него под другим углом.
С вами был Алекс Фьюни. Подписывайтесь, ставьте лайки и делитесь своим мнением в комментариях.
Внимание! Вся информация в этой статье является личным мнением автора и не представляет собой инвестиционной рекомендации, совета или предложения. Читатель должен самостоятельно оценивать риски и принимать решения. Автор не несет ответственности за любые последствия использования данной информации.
Интересное еще здесь: Недвижимость.
