Мой отец не верил, что можно сдать свою недвижимость с доходностью 15-20% в год. Звучит как вранье, но это правда

В статье я расскажу об недвижимости, которая сейчас дает моему отцу доход, в 15-20% годовых в разные годы, при этом порог входа посилен для многих, а трудозатраты на поиск арендаторов и взаимодействие с ними минимальны (но это не точно).

О недвижимости отца я расскажу в конце статьи, а пока давайте просто немного поговорим о недвижимости как в нее можно инвестировать и какой доход можно получать.

Мечта российских семей, купить еще одну квартиру и сдавать.

Доброго времени суток, с вами Алекс Фьюни. Уже больше двух лет как я увлекся инвестированием, с целью обеспечить себе и своим детям достойное будущее, и избавиться от рабской зависимости от работодателя.

Недавно я написал, почему люди в возрасте, заставшие времена советского союза, да и вообще большинство моих знакомых считают недвижимость главным инвестиционным инструментом. Почитайте, многое вспомните.

Спроси любого знакомого или родственника, во что вложить деньги, самым частом ответом будет недвижимость или валюта. Причем недвижимость не какая-то, а именно квартира, которую можно сдавать как на длительный срок, так и посуточно. Изредка услышишь варианты коммерческой недвижимости, в себя, в банк. Но недвижимость прочно заняла место в сознании каждого россиянина.

Причины простые, рубль перманентно обесценивается к другим валютам, а недвижимость у нас худо-бедно подрастает на размер инфляции. Плюс может приносить рентный доход.

В моем понимании, инвестициями является только то, что может приносить, либо доход в результате ведения бизнеса в виде дивидендов по акциям или купонов по облигациям, или рентный доход с имущества Чаще всего таким имуществом является это недвижимость. Биткойн, золото, валюта- это не инвестиции, это либо компактный способ упаковать деньги и перевезти куда-то или просто диверсификация валютных рисков (зачастую очень необходимая)

Недвижимость делится на три большие группы:

  • земля
  • жилая недвижимость
  • нежилая недвижимость (офисы, магазины, склады, производственные помещения)

Так вот, получить ренту с земли сложно, вход в коммерческую недвижимость для простых людей ограничен из-за большой цены входа. А с жильем все поинтереснее, многим свободная квартира досталась по наследству, или семья купила для ребенка и пока он подрастает, квартира сдается.

Я помню десять лет назад хорошей ставкой считалось сдавать квартиру почти за 10 процентов от стоимости самой квартиры в год. Предложений арендных квартир было мало, да и банки давали примерно такой же процент по вкладу (не все конечно). За 10 лет понемногу ставка скатилась к 5-6% в год. То есть условная квартира за 1 миллион рублей (цена такая, чтобы проще считать было), должна была давать 50-60 тысяч в год или 4-5 тысяч в месяц. Соответственно квартира стоимостью в 2 миллиона должна давать 8-10 тысяч в месяц.

Не очень впечатляюще, но в целом пойдет. Но реальная ситуация моих знакомых оказалась, гораздо хуже.

Хороший качественный арендатор, который будет снимать квартиру постоянно на протяжении многих лет исправно платить и не доставлять хлопот, что-то сродни единорогу, на картинках видели, а в жизни не встречается. Почти у всех так или иначе квартиры или простаивают какое-то время или жильцы создают проблемы, съезжают без оплаты или топят соседей, в реальности доходность снижается до 2-3% годовых.

Пример моего друга, который в провинциальном городе сдает свою квартиру стоимостью где-то 2,5-2,7 миллиона рублей за 7,5 тысяч уже несколько лет и очень рад, потому как квартира долгое время простаивала и приносила убытки. Вот такая доходность в 3-3,6 процента (еще налоги надо вычесть, но вы же все понимаете). Но при этом конечно за время владения квартира прилично подорожала.

Вернусь к заголовку, я конечно хотел привлечь ваше внимание, и сейчас немного вас расстрою, но история правдивая. Отец действительно получает сейчас доход со своей недвижимости в одном случае примерно 16-18%, а во втором 17-19% годовых. Посчитал я доходность с вычетом налога 13% но без простоев.

Интересное: По себе знаю, бизнес можно открыть, не имея первоначального капитала.

Так получилось, что у моей семьи в собственности оказалось несколько гаражей, один они с матерью сами строили купили готовый железобетонный гараж и поставили на земле кооператива, такой гараж сейчас стоит 100-120 тысяч рублей в моем городе, а отец сдает его за 2-2.5 тысячи рублей в месяц. Второй гараж в хорошем месте кирпичный и с подвалом сейчас стоит от 180 до 250 тысяч рублей. Сейчас он его сдал за 3,5 тысячи рублей. Доходности вы сами можете посчитать.

Вот такая вот неказистая недвижимость может давать 15-20% годовых

При этом много лет он ими не пользовался по прямому назначению и хранил всякий хлам. Я его долгое время уговаривал сдать их, он не верил что это рабочая затея отмахивался от этих "копеек". Но только к выходу на пенсию его и матери, когда поступающие деньги резко сократились, он разобрал гаражи и сдал. Что еще интересно. Гараж, который подешевле у него снимал один и тот же человек, почти 5 лет, не пропуская не одной просрочки не создавая проблем, правда тогда он платил 1,5 тысячи, но доходность все равно для недвижимости феноменальная.

Гаражи в моем городе почему-то стоят недорого, хотя неподалеку идет застройка и мест для машин там почти нет. Но гаражи упорно стоят 150-250 тысяч, предложений аренды почти нет. При смене арендатора, нового мы находим 1-2 недели. Кстати чаще всего люди снимают не для того, чтобы хранить машину. Кто-то в гараже хранит мебель при переезде, рабочие инструмент хранили, кто-то бизнес пытается микро делать.

Вот такая вот история. Иногда оказывается можно получать доход с собственности, которая, казалось бы, и не нужна особо. Да хочу сказать, я делюсь лишь своим опытом, если вы накупите себе много гаражей и попытаетесь их сдавать у вас не получится это сделать официально, один гараж на человека можно, а если больше это коммерческая деятельность и необходимо регистрироваться, а там взносы на ИП сильно убьют доходность. У отца только один гараж на него оформлен, другой на меня.

С вами был Алекс Фьюни, подписывайтесь, жмите нравится и оставляйте комментарии, а я еще раз напомню.

Внимание! Все что я пишу, не является инвестиционной рекомендацией, советом, идеей или предложением к покупке или продаже ценных бумаг, цифровых валют, активов, других финансовых инструментов.

все написанное это личные мысли автора и не преследуют цели побудить Вас совершать какие-либо поступки со своими активами, финансами, в том числе на фондовом рынке!

Читатель не должен полагаться на информацию, содержащуюся в данной статье, а также на её полноту, точность или объективность, при использовании в любых целях

Интересное еще здесь: Недвижимость.

Мой отец не верил, что можно сдать свою недвижимость с доходностью 15-20% в год. Звучит как вранье, но это правда.





Закрыть ☒