Топ-6 вещей, которые нужно знать при покупке жильяВ этой статье речь пойдёт о том, как избежать мошеннических схем и обезопасить себя в сделках с недвижимостью.
1. Работайте с проверенными риэлторами
Работа с агентом по недвижимости — нормальная цивилизованная практика, которая делает куплю-продажу квартиры безопаснее. Но только если ваши интересы представляет надёжный профессионал из агентства с хорошей репутацией. Неквалифицированный риэлтор может не распознать в потенциальном покупателе мошенника, а недобросовестный специалист — помогать ему или преследовать собственные незаконные интересы.
Чтобы обезопасить себя при работе с агентством советуем:
1. Проверить репутацию компании и познакомиться с ее историей. Почитать отзывы о работе того человека, которому агентство поручает представлять ваши интересы.
2. Не платить вперед. Мошенники из компаний-однодневок зарабатывают как раз тем, что исчезают вместе с собранными авансами.
3. Заключите с риэлтором договор. Против этого не будет возражать ни один уважающий себя агент. В договоре фиксируется объем услуг и границы полномочий специалиста.
4. Читайте бумаги, которые вам приносит агент. Подписывать нужно только то, что вам до конца понятно. Настойчивые попытки склонить к подписанию непонятных вам документов должны настораживать.
5. Как минимум, почитайте о юридических процедурах и тонкостях при продаже недвижимости. Как максимум — подключите к сделке юриста, который проанализирует все документы.
6. Помните, если обещания агентства проверить сделку на чистоту и вернуть деньги при признании ее недействительной не прописаны в договоре, они ничего не стоят. Обманутые продавцы и покупатели нередко требуют исполнения подобных обещаний в суде. И не всегда такие процессы заканчиваются их победой.
Вывод: безоговорочно доверять риэлтору значит снимать руку с пульса сделки. В наше время это может обойтись очень дорого.
2. Будьте внимательны при показе недвижимости
Продажа квартиры всегда сопровождается визитами большого числа незнакомых вам людей. Покупатели и риэлторы приходят посмотреть на инфраструктуру возле дома, оценивают ремонт и вид из окна. Порядочные люди этим и ограничатся. А вот непорядочных может заинтересовать кое-что ещё, начиная от ценных вещей и заканчивая документами на недвижимость.
Похищение свидетельства о праве собственности и прочих важных бумаг — одна из схем работы черных риэлторов. Вполне возможно, что к моменту, когда вы заметите пропажу, квартиру уже кому-нибудь продадут от вашего имени или перерегистрируют на себя. Поэтому держите документы под присмотром и не позволяйте гостям разгуливать по комнатам без вас.
Вывод: будьте бдительны во время просмотров. Для подстраховки фиксируйте данные визитёров, сверяйте их с паспортами.
3. Никому не передавайте оригиналы документов
Для работы риэлтору достаточно копий правоустанавливающей документации и возможности сличения их с оригиналами, если это потребуется.
Недобросовестный специалист, например, сможет манипулировать вашими действиями себе на пользу, диктуя собственные условия сделки. Вывод: подлинники всех важных документов оставьте у себя.
4. Аванс или задаток? Разберитесь с юридическими нюансами
Самые важные нюансы при заключении предварительного договора купли-продажи недвижимости касаются вопросов передачи денег. Здесь нужно четко понимать разницу между задатком и авансом.
Задаток — это прямое обязательство каждой из сторон совершать действия, о которых они договорились. Сумма задатка засчитывается в оплату полной стоимости квартиры. Что бы ни произошло после его получения, продавец должен будет продать квартиру, а покупатель обязан будет ее купить.
Отказаться, конечно, можно, но если сделка сорвалась по вине покупателя, сумма задатка остается у продавца в качестве компенсации. Передумавший продавец также должен будет вернуть деньги покупателю, но уже в двойном размере, а ещё компенсировать ему прочие затраты (п. 2 ст. 381 ГК РФ).
Оформлять задаток лучше всего отдельным договором. В нём необходимо указать сумму, дату и прочие важные нюансы сделки. Такой документ одинаково защищает интересы и покупателя, и продавца.
А вот аванс, если продавец вовремя не подстраховался, выгоднее для покупателя.
Интересное: В Сочи продают квартиру площадью 2 000 кв м. Выяснили, что в ней особенного.
Такой платеж ни к чему его не обязывает. Это просто частичная предоплата, которую при отказе от сделки можно вернуть в полном объёме. Штрафные санкции будут действовать, только если их своевременно внести в договор аванса. И если продавец вовремя об этом не позаботился, он рискует потратить свои деньги и время на подготовку сделки, которая потом не состоится.Получить аванс можно лишь при наличии предварительного договора купли-продажи недвижимости. Ведь предоплата может быть внесена только в рамках какой-либо сделки. Если её нет, то и платить не за что. Поэтому не доверяйте устным обещаниям покупателей, обязательно заключайте два договора: предварительный и авансовый.
Существует и третий вариант узаконивания предварительных финансовых расчетов — обеспечительный платеж. Он во многом похож на задаток, но регулируется другой статьей Гражданского кодекса (п. 1 ст. 381.1) и является более гибким инструментом. В соглашении об обеспечительном платеже можно прописать любые условия возврата, которые устраивают стороны сделки. Подписывать его продавцу выгодно, когда он лояльно настроен к покупателю или сам до конца не уверен, что собирается заключить сделку на текущих условиях — в этих случаях можно прописать более мягкие санкции при ее срыве.
Вывод: выбирайте наиболее подходящий вам вариант предоплаты. Если на 100% готовы к сделке, берите задаток. Если сомневаетесь, просите аванс или обеспечительный платеж.
5. Проверьте договор купли-продажи
Прежде чем переходить к регистрации сделки в Росреестре, позаботьтесь о грамотном составлении договора купли-продажи.
В нём обязательно нужно указать:
- паспортные данные покупателя и продавца;
- стоимость квартиры;
- наличие или отсутствие обременений;
- существенные недостатки недвижимости;
- подробное описание квартиры (адрес, количество комнат, квадратура и другие характеристики);
- срок и порядок передачи квартиры покупателю;
- что стороны договора дееспособны;
- что договор заключается добросовестно;
- при наличии супруга — его согласие на продажу.
Не стоит полагаться на шаблон договора из интернета без адаптации к конкретной сделке.
Если через полгода покупатель решит, что, например, ремонт неработающей вентиляции ему не по карману, он может обратиться в суд и имеет неплохие перспективы на победу. Если же недостатки прописаны в договоре, отменить сделку будет невозможно.
Поэтому важно перечислить существенные недостатки недвижимости, если таковые имеются. Умолчание о них по закону является основанием для расторжения сделки.
Дополнительные гарантии безопасности дает нотариальное составление и заверение договора — нотариус обязан проверить законность сделки и разъяснить сторонам все ее нюансы, так как несет полную имущественную ответственность за нее.
В ряде случаев участие нотариуса в сделке обязательно. Это касается:
- Продажи доли в квартире чужому человеку, за исключением продажи всех долей одновременно (п. 1 ст. 42 ФЗ-218 «О государственной регистрации недвижимости»).
- Продажи квартиры, где прописан ребенок или недееспособный человек (п. 2 ст. 54, ФЗ-218).
- Продажи квартиры по договору пожизненной ренты (ст. 584 ГК РФ).
В остальных случаях привлечение к сделке нотариуса происходит по желанию ее участников, но эти затраты стоят полученных гарантий. Тем более, чаще всего оплата нотариальных услуг ложится на покупателя как более заинтересованную сторону.
Однако и продавцу его участие в сделке может принести пользу. Нотариальное оформление договора купли-продажи помогает ускорить его регистрацию в Росреестре. Это может быть критичным, если расчёт ведётся через аккредитив или банковскую ячейку. Важно запомнить, что любая неожиданная отсрочка регистрации может привести к тому, что вы пропустите установленный срок доступа к деньгам. Подключение к сделке нотариуса помогает свести этот риск к минимуму.
Вывод: не пользуйтесь шаблонными договорами и честно рассказывайте обо всех известных вам недочетах жилья. А ещё лучше обратитесь к нотариусу.
6. Продумайте механизм расчёта
Больше всего проблем может возникнуть при расчёте наличными деньгами из рук в руки. Если вы выбираете этот вариант, настаивайте на проведении расчётов через банк или хотя бы кассу агентства недвижимости. Так вы сведете к минимуму риск того, что вам подсунут фальшивые купюры или просто обсчитают. Не поддавайтесь уговорам покупателя о расчёте на месте, такая настойчивость, наоборот, должна насторожить.
Самый безопасный вариант оплаты — использование банковской ячейки или аккредитива. В первом случае покупатель закладывает деньги в ячейку, доступ к которой имеет только он или, как вариант, он и продавец. После регистрации права собственности деньги извлекаются и отдаются продавцу или же он забирает их сам.
Основной риск при использовании ячейки в том, что продавец не всегда может проконтролировать, что именно туда положено. Чтобы убедиться, что в ячейке настоящие деньги в оговоренном объёме, лучше воспользоваться дополнительной услугой описи содержимого ячейки или хотя бы пересчитать деньги в агентстве недвижимости и вместе отвезти их в банк.
Аккредитивный механизм во многом похож на банковскую ячейку, но только виртуальную. Покупатель кладёт деньги на счет и оформляет на них аккредитив — специальную бумагу, предъявитель которой при соблюдении оговоренных условий имеет право снять средства.
После завершения сделки покупатель передает аккредитив продавцу. При использовании этой схемы продавцу важно проверить, что аккредитив является безотзывным и покупатель не может забрать деньги со счёта в одностороннем порядке. Не стоит также пропускать срок действия бумаги, иначе деньги вернутся на счёт покупателя.
Важный момент! Если договоре предусмотрена оплата до государственной регистрации права собственности, то после того, как вы заберете документы в Росреестре, ни в коем случае не пишите расписку о получении денег. Оформив ее, вы фактически подтверждаете, что вам заплатили дважды: сначала по договору, а потом и по расписке. А это уже неосновательное обогащение, которое, по ст. 1102 ГК РФ, вы будете обязаны возвратить.
Вывод: по возможности пользуйтесь современными способами расчета, в которых посредником между вами и покупателем выступит банк.
Интересное еще здесь: Недвижимость.