Оценка недвижимости при продаже. Оценка недвижимости покупке. Надо ли нанимать риэлтора?

Данное видео отражает мнение автора и решение относительно того как поступать и что делать – принимает каждый человек самостоятельно.

Приветствую вас!

Поступает масса вопросов относительно того как можно оперативно оценить жилую недвижимость - квартиру или дом - для того чтобы осуществить покупку или продажу. Сейчас мы остановимся на квартирах.

Стоит ли прибегать к услугам риэлторов для покупки/продажи квартиры?

Здесь всё упирается в финансовую составляющую. Если вы не располагаете временем, но располагаете деньгами - то конечно можно воспользоваться услугами риэлтора. В этом случае, лучше прибегать не к услугам крупных компаний, реклама которых льётся отовсюду, а к услугам небольших компаний или частных риэлторов, услугами которых пользовались известные вам люди и остались довольны. Не стоит полагаться на всякие сомнительные услуги, типа маркетинговое исследование по продаже вашей квартиры. Квартира - типовой объекты и если она не располагает изъянами или обременениями, то вы с наибольшей степенью вероятности продадите её за средние срок реализации по рынку.

Крупные агентства недвижимости, имеют значительные вложения в рекламу своих услуг, а также мощные юридические подразделения, которые в том числе, потенциально могут быть использованы против вас в случае конфликтной ситуации. А большие рекламные бюджеты помогут загладить практически любую неблаговидную ситуацию. Маленькие компании и частные риэлторы в большей степени ориентированы на репутацию. У нашей компании есть доверенные партнеры, на рынке риэлторских услуг Москвы и Центральной России, но я не буду делать на этом акцент в выпуске.

В случае если из соображений недоверия к риэлторам или экономии финансов, я расскажу вам как самому оценить стоимость квартиры и реализовать проведение сделки.

Как самому оценить квартиру при продаже и нужно ли для продажи/покупки привлекать риэлторов. Сейчас есть масса ресурсов которые позволяют и оценить стоимость квартир и условия продажи - в частности аналитические ресурсы irnru и циан.

Эти ресурсы размещают аналитику относительно того, сколько стоит недвижимость и какие могут быть нюансы при её продаже/покупке. На основании их аналитики можно понять сколько по времени и на каких условиях будет продаваться квартира. Также они имеют встроенные решения по онлайн оценки.

Оставим за пределами этого выпуска анализ точности их расчетов.
На текущий момент экспозиция квартир при продаже занимает от 2 до 6 месяцев. К концу 2020 и в начале 2021 года произошло уменьшение сроков продажи.

Чем дороже квартира за квадратный метр или за всю площадь – тем дольше она будет продаваться. Это применимо как Москве, Московской области, так и к другим более или менее крупным городам России.

Для самостоятельной оценки достаточно сервисов объявлений – авито, изрукувруки, циан, где вы можете самостоятельно качественно оценить стоимость квартиры и выяснить сколько она будет продаваться или какие у вас аргументы для убеждения продавца.

Как же сделать самостоятельно точную оценку используя сервисы объявлений – авито, изрукувруки, циан ?

Вы открываете любой из этих ресурсов и на нём ищите по схожим характеристикам и местоположению квартиры на карте, которая там встроена. Наиболее целесообразно подбирать аналоги для оценки вашего объекта по следующим критериям:

  1. местоположение – в ближайших домах, или в вашем доме
  2. по количеству комнат – для трехкомнатных квартир, лучше брать трехкомнатные аналоги.

    Интересное: Выбираем надежное агентство недвижимости.

    В среднем разница из-за этой характеристик между двух и трех комнатными, составляет 5 %. Аналогично между одно- и двух комнатными.
  3. Этаж, квартиры на первых этажах стоят на 10-15 % дешевле, чем на серединных этажах. На верхнем этаже стоят на 5-10 % дешевле чем на среднем, за исключением пэнтхаусов.
  4. Состояние - для квартиры в хорошем состоянии берутся аналоги в хорошем состоянии, разница между черновой отделкой и хорошим ремонтом может доходить до 30-40 % от стоимости. Дизайнерский ремонт добавляет до 20 % от стоимости сверху, но такие квартиры хуже и дольше продаются.
  5. Материал стен дома панель дешевле кирпича/монолита, в среднем на 3-5 %.
  6. Отсутствие коммуникаций, если речь идёт о новостройке или аварийном объекты – мы не будем принимать в расчет – такие объекты лучше не рассматривать для покупки.

Если вы продаете объект, который не имеет изъянов и обременений по сравнению с рынком, то высока вероятность, что вы продадите квартиру в течение 3-4 месяцев. Если вы покупаете квартиру, можете указать продавцу на практику торга, которая по квартирам может доходить до 5 % и во времена кризисов может исчисляться десятками процентов - для того чтобы снизить цену сделки.

Вы самостоятельно провели оценку и выставили объект на продажу, как понять что процесс идет объект соответствует рынку? Это сделать несложно, самый простой критерий – количество просмотров в день и количество показов. На каждом объявлении указывается количество просмотров всего и в день. По аналогичным объявлениям, вы можете понять смотрят ли ваш объект реже или чаще. Если реже – то возможно попробовать снизить цену. Относительно показов, вы можете позвонить по аналогичным объявлениям, представившись продавцом и узнать динамику показов аналогичных объектов. Если у вас их меньше – то возможно подумать о снижении цены. Оптимально снижать не более чем на один три %.

В случае если вы продаете квартиру, то после того как нашли покупателя, далее идет в банк и оформляете сделку либо через ячейку, либо через аккредитив.

В случае если вы покупаете квартиру, и нашли оптимальный вариант, то здесь необходимо запросить у продавца расширенные выписки из ЕГРН и домовой книге.

На что стоит обратить в них внимание – на всех лиц кто фигурирует с момента последнего перехода права собственности. Если совладельцами были несовершеннолетние дети, или они были зарегистрированы и выписаны, или были зарегистрированы люди, кто выписался для пребывания в местах лишения свободы или в психоневрологических диспансерах, то такие объекты лучше не рассматривать, или совершать сделку со страхованием титула недвижимости. Страхование титула недвижимости осуществляется сроком на 3 года и в сумме составляет, как правило до 3 % за весь период страхования (3 года). Также вы можете предварительно обратиться в страховую с таким запросом, она сама рассмотрит документы и озвучит тариф. Далее вы либо застрахуете, либо узнаете - были ли какие-либо вопросы по обременениям, и если их не было, то на свой страх и риск можете использовать такую проверку.

В любом случае по факту совершения сделки очень желательно заключить акт о полной оплате, если вы покупатель и об отсутствии претензий, если вы продавец.

Спасибо за внимание !

Желаю вам Успехов!

#оценка недвижимости #оценка бизнеса #риэлтор #оценка акций #ипотека

Интересное еще здесь: Недвижимость.

Оценка недвижимости при продаже. Оценка недвижимости покупке. Надо ли нанимать риэлтора?.


Закрыть ☒