Продолжаю серию коротких заметок о возможном, или невозможном (все видят по-разному) снижении цен на жилье: Спор: «Цены на жилье упадут» VS «Не говорите чушь, этого не буден». Чья возьмёт?
В этих заметках я разбираю, как утверждения сторонников той точки зрения, что цены на жилье падать не будут, так и утверждения тех, кто считает, что снижение цен очень даже вероятно.
Вначале я излагаю доводы той, или другой стороны, а затем привожу информацию, которая подтверждает, либо опровергает эти доводы.
Сейчас мы рассматриваем доводы тех, кто считает, что снижение цен невозможно.
Мы разобрали первое утверждение сторонников этой точки зрения: «Цены никогда не падали, только росли».
Рассмотрим другое их утверждение:
«Цены не могут быть снижены, потому что спрос превышает предложение».
Для начала необходимо пояснение. Термин «спрос превышает предложение», которое очень часто употребляется всеми, не имеет фактического содержания.
Если мы говорим про то, что уже купили, то термин «спрос» понятен.
Например, население купило 100 млн. м2 жилья. Мы можем сказать, что за отчётный период спрос на жилье составил 100 млн. м2.
Но ведь употребляя выражение «спрос превышает предложение», мы имеем ввиду совсем другое.
Условно, на рынке имеется 100 млн. м2 не проданного жилья, а население хочет купить 120 млн. м2 жилья. Вот тогда да, спрос превышает предложение. При этом, говоря «спрос», мы имеем ввиду потенциальные намерения людей приобрести жилье.
Предложение оценить можно. Это количество м2 не проданного жилья, которое имеется на рынке. Такие данные аккумулируются, и публикуются, например, в ЕИСЖС (Единой информационной системе жилищного строительства) ежемесячно.
Потенциальный спрос оценить невозможно. Что это такое? Это подписанные, но еще не зарегистрированные договора, или это твёрдо принятые решения купить квартиру, подкреплённые деньгами на кармане, или это мечты о квартире, которую хочется когда-нибудь приобрести тому, или другому человеку? Слишком уж неопределённое толкование. Непонятно, как именно считать такой спрос.
Объективные цифры непроданного жилья, нельзя сравнивать с эфемерной мотивацией, которую нельзя оцифровать, то есть обозначить какой-нибудь цифрой.
Как же в таком случае понять, превышает спрос предложение, или нет.
На самом деле, это сделать не трудно.
Ресурс ЕИСЖС ежемесячно публикует инфографику о том, сколько именно (в %, в м2 и в руб.) продано жилья, по отношению к общему количеству строящегося жилья, по состоянию на отчётный период времени.
Данные интерактивные.
Обратите внимание: Вот почему нельзя ставить метки геопозиции на фото. После этого случая мы все-таки дом застраховали....
Они касаются только проданной площади в строящихся, на момент публикации очередного отчёта, домах. То-есть если дома сдаются в эксплуатацию, то данные по этим домам удаляются из отчёта. Если начинается строительство новых домов, то данные по ним добавляются к отчёту.Таким образом, чтобы дать оценку ситуации, происходящей со спросом, нужно посмотреть, как изменяется количество проданной площади, по отношению к общей площади строящихся домов, в динамике.
Если доля проданных квартир растёт, а количество не проданных падает, это означает, что объем покупок (спроса), не покрывается дополнительными новыми площадями, которые выводятся на рынок застройщиками (предложением). То есть спрос превышает предложение.
Не проданная площадь «вымывается» с рынка, ее становится все меньше.
Если доля проданных квартир уменьшается, а не проданных растёт, это означает, что на рынке появляется больше новых площадей, которые выводятся застройщиками, чем их продаётся в этот момент времени. То есть предложение превышает спрос. Происходит «затоварка» рынка непроданными квартирами, которых становится все больше.
Давайте посмотрим, что происходило на московском рынке с августа 2020 года (с момента начала ажиотажного спроса на квартиры), по настоящий момент (июнь 2021 года).
Август 2020 года.
ЕИСЖССентябрь 2020 года
ЕИСЖСОктябрь 2020 года
ЕИСЖСНоябрь 2020 года
ЕИСЖСДекабрь 2020 года
ЕИСЖСЯнварь 2021 года
ЕИСЖСФевраль 2021 года
ЕИСЖСМарт 2021 года
ЕИСЖСАпрель 2021 года
ЕИСЖСМай 2021 года
ЕИСЖСИюнь 2021 года
ЕИСЖСЧто мы видим?
Инфографика даёт хорошее представление о временных интервалах ажиотажного спроса. Действительно, когда он начался, летом 2020 года, он был настолько велик, что спрос постоянно превышал количество нового жилья, которое выводилось в тот момент на рынок застройщиками.
Это привело к «вымыванию» непроданных квартир, доля которых в общем количестве квартир в строящихся домах непрерывно уменьшалась. При этом, доля проданных квартир, в общем количестве квартир, начиная с августа прошлого года, непрерывно увеличивалась,
Август-44% проданного жилья, от общего его количества, сентябрь-46%, октябрь – 47%, ноябрь – 48%, декабрь – 49%, январь – 51%.
Застройщики не поспевали за спросом с своим предложением новых площадей, в результате чего доля свободной (не проданной) площади планомерно и непрерывно уменьшалась.
Пик ажиотажного спроса пришёлся на январь 2021 года.
Таким образом, именно до этого момента, правомерно определение «спрос превышал предложение».
Начиная с февраля 2021 года, ситуация изменилась. Очевидно, что началась стагнация. Мы видим стабильные показатели доли проданных площадей от общего их количества, с небольшим колебанием в ту, или другую сторону. вплоть до настоящего момента (июнь 2021 года), в размере 49-51%.
Это могло произойти (я сейчас не буду это рассматривать, сделаю это в других заметках, которые будут опубликованы позже), как из-за снижения спроса со стороны покупателей, так и из-за увеличения предложения со стороны застройщиков.
Однако тенденция очевидна. В настоящий момент количество нового жилья, выводимого на рынок, приблизительно соответствует количеству жилья продаваемого. Эти показатели совпали.
Вывод:
Термин «спрос превышает предложение» не верно характеризует ситуацию на рынке жилья в новостройках по состоянию на лето 2021 года.
Этот термин применим к периоду с лета 2020 года по январь 2021 года.
После этого ситуация выровнялась, и к лету 2021 года количество вновь выводимого на рынок застройщиками жилья, соответствует количеству жилья, покупаемого населением. Спрос, приблизительно, стал равен предложению.
👉Все застройщики и ЖК блога
😎 Видео-приколы
Другие заметки на эту тему:
* Еще раз, о падении цен на жилье. (послесловие к произошедшему продлению программы льготной ипотеки)
* Послесловие к послесловию статьи «Еще раз о падении цен на жилье».
* Обман и афера московских застройщиков. Изумление. А где заявленные ажиотаж и дефицит, о которых трубят на каждом углу?
👍Ставьте лайки, и подписывайтесь на канал!✅
🔴 Хотите выяснить информацию по вашему ЖК, или по любому другому ЖК? Напишите мне на электронную почту 🖍📝
E- mail: Этот адрес электронной почты защищён от спам-ботов. У вас должен быть включен JavaScript для просмотра. , или в мессенджер .
💲Мои услуги и расценки
Я,
в Вконтакте
в Телеграм
в Фэйсбук
Больше интересных статей здесь: Недвижимость.
Источник статьи: Цены не могут упасть, так как спрос превышает предложение. Спор: «Цены на жилье упадут» vs «Не говорите чушь, этого не будет". .