Тема страхования в недвижимости может показаться достаточно сложной на первый взгляд. Попробуем сделать ее более понятной и разобраться с некоторыми понятиями.
К недвижимому имуществу имеют отношение 4 типа страхования:
- Титульное страхование - защита собственника квартиры от потери права собственности;
- Ипотечное страхование - защита банка-кредитора от риска убытков по выданному ипотечному кредиту;
- Страхование ответственности Застройщиков - защита инвестиций дольщиков в строящееся жилье от потери этих денег;
- Страхование недвижимого имущества - защита квартиры от физического повреждения или уничтожения – от пожара, наводнения, разрушения, и т.п..
В этой статье подробнее остановимся на первом типе - страхование титула и разберем основные вопросы, связанные с ним.
Особенность российского законодательства - в нем, по сути, нет определения «титул», поэтому по факту страхуется не титул как таковой, а риск утраты права собственности.
Здесь нужно ввести 2 понятия:
- Титул права собственности - это особый документ, который подтверждает право субъекта на имущество.
- Страхование титула — защита от утраты права собственности на недвижимость. Полис позволяет собственнику получить компенсацию понесенных финансовых потерь из-за признания судом договора купли-продажи недействительным.
От чего защищает страхование титула?
Этот вид страхования защищает собственника недвижимого имущества от:
- признания сделки по приобретению недвижимости недействительной или требований бывшего собственника о возврате имущества, выбывшего у него помимо его воли.
- истребованием ее из незаконного владения.
Потеря права собственности может наступить только по решению суда, только суд может признать сделку недействительной. Это является страховым случаем, и страховая компания (страховщик) компенсирует собственнику (страхователю) полную рыночную стоимость квартиры.
Сколько стоит титульное страхование?
В среднем титульное страхование составляет до 0,5% от суммы выданного ипотечного кредита. Стандартно полис оформляется на 1 год, с последующим переоформлением, есть банки, требующие оформление договора сразу на 3, 5 или 10 лет.
Сколько лет нужно страховать титул?
Максимальный срок страхования титула составляет 10 лет. Поскольку в течение этого времени сделку, совершенную с недвижимостью, можно оспорить.
Судебные иски
Страховой случай, предусмотренный страховкой титула, наступает в результате действий третьей стороны, чьи интересы были ущемлены в ходе совершения сделки купли-продажи объекта недвижимости. Здесь мы говорим о судебном иске одного из двух типов – виндикационном или о признании сделки недействительной.
Виндикационный иск
Под виндикационным иском понимается истребование недвижимого имущества из незаконного пользования. С подобным иском в судебные органы могут обратиться только законные владельцы недвижимости, способные доказать собственные права на объект. Фактически, рассмотрение доказательств этого и становится предметом судебного разбирательства.
От заемщика в подобной ситуации практически ничего не зависит. Главное для получения страховки – подтвердить статус добросовестного покупателя, не знавшего о том, что другая сторона сделки не является законным владельцем. Также крайне важно доказать возмездный характер купли-продажи, в независимости от того использовались заемные средства банка по ипотечному кредиту или собственные деньги.
Установленный законодательством срок исковой давности по виндикационным искам – 3 года.
Иск о признании сделки с недвижимостью ничтожной
Ничтожные сделки нарушают законные права владельцев недвижимости, например, нарушение прав несовершеннолетних (не получено согласие органов опеки).
Договор (полис) страхования права собственности можно заключить как до регистрации права собственности на объект недвижимости, так и после регистрации. Но вступает в силу он, в любом случае – после регистрации права собственности.
Новостройки не подлежат титульному страхованию, т.к.
Обратите внимание: Очистка вентиляции: все, что нужно об этом знать.
в период строительства дома права собственности на квартиру еще не существует (есть только право требования), а когда дом сдан и Застройщик оформил право собственности на Покупателя (дольщика), то страхования сделки с квартирой здесь, как правило, уже не требуется (нет нужды страховать).Следует иметь ввиду, что страхование титула покрывает не все риски сделки, а только те, которые ведут именно к утрате права собственности на квартиру – только это считается страховым случаем. Если же в результате судебного спора возникает какое-либо обременение права собственности, но без потери этого права (например, кто-то из бывших жильцов восстановил свое право проживания в квартире), то это НЕ будет являться страховым случаем,
Страховой случай
Потеря права собственности на квартиру — единственный страховой случай. Он наступает по решению суда. Ст. 235 ГК РФ говорит, что принудительное изъятие имущества у собственника не допускается, кроме:
- передачи недвижимости в счет погашения обязательств;
- заявления третьими лицами законного права на объект;
- изъятия земельного участка, на котором построен дом.
В договоре титульного страхования указано, что не является страховым случаем. Например, обременение не влечет потерю права собственности — объявился жилец, который по закону может проживать на этой жилплощади или ведется следствие, которое запретило совершать регистрационные действия с квартирой.
Парадокс в том, что естественное желание застраховать титул возникает у Покупателя именно в случаях высокого риска, а страховщики готовы обеспечивать страховую защиту только в случаях низкого (приемлемого для них) риска.
В каких случаях страховщик может НЕ заплатить?
Обязательства страховой компании НЕ подлежат исполнению в случаях «типового» форс-мажора.
Кроме того, страховая компания НЕ выплатит возмещения Покупателю квартиры по страхованию титула в следующих случаях утери им права собственности:
- если он уже передал квартиру кому-либо по возмездному или безвозмездному договору (продал или подарил, например);
- если квартира уничтожена (сгорела, например); для такого случая существует другой вид страхования – имущественное;
- если застрахованная квартира использовалась не по назначению (под офис или склад, например);
- если произошло изменение технических характеристик квартиры (перепланировка, например);
- если квартира подлежит законному изъятию у владельца (фискальными органами, например, за долги).
Поводом не платить для страховщика может служить отдельный пункт в договоре титульного страхования – о «ретроспективном покрытии». Это означает, что событие, которое привело к наступлению страхового случая, произошло ДО заключения договора страхования, в то время как сам страховой случай произошел в период действия договора.
В случае если суд признает сделку недействительной и назначает двустороннюю реституцию (т.е. возврат обеим сторонам всего полученного по сделке), то страховщик тоже НЕ обязан выплачивать компенсацию Покупателю квартиры. Мотивирует тем, что суд уже взыскал стоимость квартиры с Продавца обратно в пользу Покупателя, то страховая компания выплачивать компенсацию не должна.
Проблема в то, что взыскание стоимости объекта недвижимости с Продавца может растянуться на годы (в виде отчислений с его доходов, например), в то время как права собственности на объект Покупатель лишается единовременно. Особенно критично для Покупателя, если квартира была куплена в ипотеку. Задолженность банку остается, и выплаты по кредиту придется продолжать несмотря ни на что…
Покупателю квартиры, страхующему титул, необходимо также понимать, что он страхует именно утерю своего права собственности на квартиру, а не его ограничение или обременение. Например, если у кого-то есть законное право проживать в квартире, то страховым случаем это также НЕ является, ведь, право собственности владельцем не утеряно.
И еще один повод для отказа в выплате страхового возмещения может быть в том случае, если в результате судебного разбирательства, суд не сочтет Покупателя квартиры за добросовестного покупателя.
Внимание! При оформлении договора титульного страхования обязательно нужно внимательно читать формулировки, которые содержат как правило, исчерпывающий перечень оснований для выплат.
Больше интересных статей здесь: Недвижимость.
Источник статьи: Страхование титула: звучит красиво! Нужно ли?.