Недвижимость в Дубае от застройщика - что такое off-plan и почему это выгодно покупать

Вкладывать средства в готовое жилье или же в проект, который находится на стадии застройки? Перед таким выбором встает большинство инвесторов, принявших решение о приобретении недвижимости в Дубае. Хотя строящиеся объекты стоят почти на 20% дешевле, не все покупатели готовы инвестировать в off-plan. Среди всех сделок с недвижимостью, совершенных в эмирате в 2019 году, объем покупок жилья на этапе застройки составил меньше 40%. Разберемся, какие плюсы и минусы есть у недвижимости на первичном и вторичном рынке, а также в какие объекты выгоднее вкладывать средства.

Что из себя представляет недвижимость off-plan

Жилье off-plan – это объекты, которые еще строятся, но уже поступили предложения о покупке на рынок недвижимости. В нашем понимании - это недвижимость от застройщика на стадии строительства.

Чаще всего застройщик дает возможность приобрести недвижимость off-plan в рассрочку, в соответствии с удобным для инвестора планом оплат (payment plan). Стоимость жилья делится на несколько частей, которые поэтапно выплачиваются девелоперу на протяжении длительного срока – от 1 до 7 лет. Первоначальный взнос обычно небольшой, в среднем он составляет от 5%, но в некоторых проектах может достигать и 40% от общей суммы.

Новости СМИ2

изображение взято из Яндекс.Картинки

При совершении сделки покупатель и продавец заключают договор купли-продажи – SPA (Sales and Purchase Agreement). Перед подписанием документа инвестор подтверждает бронирование, перечислив застройщику первоначальный взнос. Схему дальнейших выплат устанавливает девелопер, она зависит от типа объекта, стадии строительства и сроков сдачи здания.

Можно перекупить недвижимость off-plan у другого владельца, сумма покупки будет зависеть от стадии застройки, и какую стоимость выдвинул продавец. Редко такая сумма будет меньше установленной застройщиком.

ТОП-10 недорогих апартаментов и вилл в Дубае

Преимущества недвижимости off-plan перед вторичным рынком

Недвижимость на вторичном рынке выигрывает у off-plan только в одном случае – если вы планируете воспользоваться жильем уже в ближайшее время. Во всех остальных ситуациях выгоднее покупать строящийся объект, поскольку он обладает целой серией преимуществ:

Низкая стоимость. В 2020 году средняя стоимость 1 кв. фт в строящемся жилье составила AED 719 (197 долларов или 14,4 тыс. рублей), в готовом объекте – AED 1,3 тыс. (355 долларов, 26 тыс. рублей). Причем цена повышается по мере продвижения строительства, поэтому выгоднее покупать недвижимость на самых ранних стадиях застройки.
Возможность выгодно продать объект off-plan до его сдачи в эксплуатацию. Это преимущество вытекает из предыдущего: даже если строительство еще не завершено, недвижимость можно перепродать по более высокой цене и получить прибыль.
Максимально широкий выбор. На ранних стадиях реализации проекта выбор резиденций гораздо больше, чем при завершении строительства, и есть возможность подобрать наилучший вариант. Особенно это актуально для ограниченных коллекций, когда в проекте предусмотрено всего несколько десятков апартаментов или вилл. К моменту сдачи в эксплуатацию все резиденции могут быть уже распроданы.
Удобная схема оплаты. Многие девелоперы устанавливают очень маленький размер авансов – порядка 5% от общей стоимости. Такие планы оплаты позволяют распределить расходы на длительный срок, понемногу выделяя из бюджета нужные суммы. Кроме того, некоторые застройщики предлагают и дополнительные бонусы, например, оплачивают половину суммы регистрационного сбора Земельного департамента (DLD) или полностью берут на себя эти расходы.

На фото представлен район Дубай Марина - один из самых популярных среди туристов и инвесторов. Тут можно найти не только многоквартирные комплексы, но и виллы.

Благодаря сниженной цене на строящуюся недвижимость инвесторы могут стать владельцами элитного жилья в самых престижных районах. Как правило, это Palm Jumeirah, JVC, Downtown Dubai и другие районы. Сегодня самыми перспективными проектами с точки зрения окупаемости инвестиций являются:

апартаменты Seven Residences в Palm Jumeirah;
жилой комплекс Pantheon Elysee в JVC;
жилые башни Downtown Views II в Downtown Dubai;
коллекция таунхаусов Golf Place (Maple Townhouses) в Dubai Hills Estate;
апартаменты, виллы и особняки District One в Mohammed Bin Rashid City.

Риски при инвестировании в недвижимость off-plan

Первое опасение, которое может возникнуть у российского инвестора – что строительство будет заморожено и придется годами ждать решения вопроса. Но в Дубае такая ситуация крайне мала, поскольку деятельность застройщиков жестко контролируется государством. Все объекты недвижимости обязательно регистрируются в Земельном департаменте Дубая, а сделки проводятся под его контролем. Кроме того, деньги инвесторов поступают не напрямую застройщику, а на эскроу-счет.

Обратите внимание: Кто покупает жилье в центре Москвы и почему я никогда не соглашусь там жить.

Доступ к ним девелопер получает только при выходе на определенный этап строительства, причем целевое расходование средств тоже контролируется государством. Даже если произойдет исключительная ситуация и проект заморозится, государство либо оперативно найдет другого застройщика, либо вернет деньги с эскроу-счета вкладчикам.

Сами планы оплат тоже являются своеобразной защитой покупателей, поскольку на начальных этапах застройки инвестор перечисляет лишь небольшие части от общей стоимости, а основную сумму выплачивает уже после сдачи объекта.

Объективные риски при вложении инвестиций в строящуюся недвижимость сводятся к двум ситуациям: либо задержке сроков завершения строительства, либо скачкам цен на рынке.

Взято из свободных источников. На фото недвижимость от Emaar - ведущего застройщика Дубая

Чтобы вовремя получить готовое жилье, достаточно выбрать надежного застройщика с хорошей репутацией. Вся информация о девелоперах есть в открытом доступе, в том числе в мобильном приложении DUBAI REST, которое выпустил Земельный департамент Дубая. Даже если вам не повезло с застройщиком и реализация проекта затянулась, вы сможете получить компенсацию понесенных убытков. Это могут быть дополнительные услуги от застройщика либо возмещение части расходов.

Что касается изменения цен на рынке недвижимости, то это довольно непредсказуемый процесс, который зависит от тенденций мировой и местной экономики. Даже если стоимость вашей недвижимости снизится еще до того, как объект достроен, причин для паники нет. После сдачи здания убытки можно будет компенсировать, сдавая жилье в аренду. А чтобы выгодно перепродать собственность, нужно просто дождаться выравнивания ситуации на рынке.

Новости СМИ2

Гарантии завершения проектов off-plan в Дубае

Земельный департамент Дубая учредил специальный орган контроля над операциями в сфере недвижимости – RERA (Real Estate Regulatory Authority), который установил серию требований к девелоперам. Любой застройщик обязан выполнить их, чтобы получить разрешение на строительство, а тем более выставлять на продажу строящиеся объекты.

Обязательными требованиями к девелоперу являются:

Владение 100% земли, на которой будет возводиться здание.
Обеспечение эксплуатационной гарантии в размере 10% от стоимости проекта (эти средства должны оставаться на эскроу-счете в течение года после завершения строительства, и если за этот период обнаружатся какие-либо недостатки объекта, деньги пойдут на их устранение).

В дополнение к этим требованиям застройщик обязан выполнить одно из перечисленных ниже условий, прежде чем начать продажу возводимой недвижимости:

завершить минимум 20% строительных работ;
внести банковскую гарантию в одно из финансовых учреждений Дубая (ранее взнос составлял 20% от стоимости проекта, но осенью 2020 года власти эмирата приняли решение об увеличении этой суммы для частных застройщиков до 50%). Эта мера позволяет властям Дубая убедиться, что у девелопера достаточно средств для завершения проекта;
отложить указанную выше сумму на эскроу-счет.

изображение взято из свободных источников

Все ведущие девелоперы Дубая, получившие мировую известность (Emaar Properties, Dubai Properties, DAMAC, Meraas, Select Group, Omniyat) всегда выполняют данные условия.

Дополнительные расходы при покупке недвижимости off-plan

В Дубае не нужно ежегодно платить налог на имущество, но при покупке жилья необходимо разово перечислить регистрационный сбор DLD. Сумма выплаты составляет 4% от стоимости недвижимости. Сейчас большинство застройщиков берет на себя половину этих расходов или всю сумму. Причем такая льгота действует и при единовременной выплате покупателем всей стоимости жилья, и при использовании плана оплат.

Кроме того, необходимо заплатить 3 тыс. дирхамов (60 тыс. рублей, 817 долларов) за оформление документа, который подтверждает право собственности на строящийся объект – Oqood Registration (Certificate).

Продажа недвижимости до завершения строительства

Большинство девелоперов дают разрешение на перепродажу строящегося жилья только после того, как инвестор выплатит установленный лимит. К примеру, продать недвижимость off-plan в проектах одного из ведущих дубайских застройщиков Emaar Properties можно только после оплаты 40% ее стоимости.

После перечисления девелоперу установленной суммы процесс купли-продажи строящегося жилья практически ничем не отличается от сделок с готовыми объектами. Когда покупатель и продавец договорятся об условиях и цене покупки, им необходимо подписать договор и подать заявку на выдачу свидетельства об отсутствии возражений (NOC).

изображение взято из свободных источников

После этого происходит регистрация у девелопера нового владельца недвижимости, который берет на себя все дальнейшие платежи, установленные планом.

Какие перспективные проекты off-plan сейчас реализуются в Дубае

District One в Mohammed Bin Rashid City – это закрытое комьюнити от застройщиков Meydan Group и Sobha, в котором предлагаются на продажу роскошные виллы, особняки и апартаменты с видом на море и парк. Проект предусматривает всю необходимую инфраструктуру для резидентов: зеленые зоны, бизнес-центры, медицинские и образовательные учреждения. В 2020 году 3 виллы из этого комплекса вошли в десятку самых дорогих и востребованных в эмирате.
Executive Residences от девелопера Emaar Properties – уникальный проект в районе MBR City, сочетающий в себе одновременно жилые и коммерческие объекты. Комплекс расположен в сообществе Dubai Hills Estate в свободной экономической зоне Dubai Multi Commodities Centre (DMCC). Застройщик предлагает на продажу апартаменты с 1-3 спальнями, которые можно приобрести как коммерческую недвижимость и получить возобновляемую трехлетнюю лицензию на ведение бизнеса в эмирате. Руководство DMCC Free Zone предоставляет инвесторам право на нулевой подоходный налог, возможность репатриации 100% капитала и стопроцентное владение бизнесом. Также владельцы недвижимости в Executive Residences получают трехлетнюю продлеваемую семейную визу. Для этого достаточно внести 20% предоплаты.

В Executive Residences предусмотрены максимально комфортные условия и для ведения бизнеса, и для проживания всей семьей. На территории сообщества будут построены школа, детский сад, торговый комплекс, гольф-клуб, созданы зеленые зоны и пешеходные дорожки для прогулок.

Новости СМИ2

Заключение

Покупка жилья в Дубае на стадии застройки – выгодный вариант инвестирования, поскольку:

большинство строящихся объектов расположено в freehold-зонах, что обеспечивает свободное, неограниченное владение недвижимостью;
на начальных этапах строительства жилье стоит гораздо дешевле, а выбор возможных вариантов намного шире;
девелоперы предлагают удобные планы оплат;
при выборе надежного застройщика с хорошей репутацией возможные риски сведены к минимуму.