Понятие самовольной постройки
Самовольная постройка — это объект недвижимости, возведённый с нарушением установленных законом требований. Согласно статье 222 Гражданского кодекса РФ, к таковым относятся здания, сооружения или строения, которые соответствуют хотя бы одному из следующих критериев:
- Расположение на земельном участке, не принадлежащем застройщику, либо на участке, где строительство данного объекта прямо запрещено (например, возведение многоквартирного дома на земле, предназначенной для индивидуального жилищного строительства — ИЖС).
- Строительство без необходимых разрешительных документов, таких как разрешение на строительство или реконструкцию.
- Нарушение действующих градостроительных, строительных норм и правил в процессе возведения.
Важно понимать, что для признания постройки самовольной достаточно одного из перечисленных условий, и оно должно существовать как на момент начала строительных работ, так и в момент их выявления контролирующими органами.
Ключевые особенности и ограничения
Законодательство о самовольных постройках имеет ряд важных нюансов:
Во-первых, эти нормы применяются исключительно к объектам недвижимости — капитальным сооружениям, прочно связанным с землёй. Они не распространяются на временные или вспомогательные строения, такие как лёгкие летние веранды, бытовки, киоски или другие конструкции, которые можно переместить без несоразмерного ущерба.
Во-вторых, понятие самовольной постройки охватывает не только новое строительство, но и случаи реконструкции уже существующих объектов. Если в результате перестройки, надстройки этажа или иных изменений создаётся фактически новый объект с изменёнными характеристиками без соблюдения процедур, такая реконструкция также признаётся самовольной.
Правовые последствия признания постройки самовольной
Признание объекта самовольной постройкой влечёт за собой серьёзные юридические и финансовые последствия:
- Отсутствие права собственности: Лицо, осуществившее строительство, не приобретает право собственности на этот объект. Следовательно, оно не может им распоряжаться — продавать, дарить, завещать, сдавать в аренду или совершать иные сделки. Использование такой постройки также является неправомерным.
- Обязанность по сносу или приведению в соответствие: Самовольная постройка по решению суда подлежит либо демонтажу (сносу), либо приведению в соответствие с действующими нормативами. Все расходы на эти мероприятия ложатся на плечи застройщика или, в определённых случаях, на собственника земельного участка.
Процедура легализации (узаконивания) самовольной постройки
Несмотря на строгость закона, у владельца самовольной постройки есть возможность легализовать её, обратившись в суд с иском о признании права собственности. Суд может удовлетворить такое требование при одновременном соблюдении трёх обязательных условий:
- У застройщика имеются законные права на использование земельного участка для строительства (например, право собственности на землю, договор аренды с правом застройки).
- На момент обращения в суд постройка соответствует всем градостроительным и техническим требованиям, предъявляемым к объектам такого типа (по целевому назначению, высотности, площади и другим параметрам).
- Сохранение объекта не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц (например, соседей) и не создаёт угрозу для жизни и здоровья людей. Это условие часто подтверждается положительным заключением строительной экспертизы.
Интересное: Жилье "не для всех": что такое клубные дома и чем они отличаются от обычных ЖК.
Отсутствие разрешения на строительство: позиция Верховного Суда
Долгое время отсутствие разрешения на строительство считалось непреодолимым препятствием для легализации. Однако судебная практика, включая разъяснения Верховного Суда РФ (в частности, в 2010 и 2020 годах), смягчила этот подход.
Верховный Суд указал, что право собственности может быть признано даже при отсутствии формального разрешения, если застройщик предпринимал активные и добросовестные действия для его получения, а отказы со стороны уполномоченных органов были необоснованными или формальными. Ключевым остаётся требование соблюдения всех остальных условий легализации, которые суд обязан тщательно проверить.
Интересное еще здесь: Недвижимость.
Что такое самовольная постройка? Каковы последствия признания ее таковой? Как узаконить строение?.
