Приобретение земли под застройку в Испании представляет собой одну из наиболее перспективных инвестиционных возможностей для выходцев из стран СНГ. Мотивы покупателей могут быть самыми разными: от долгосрочных спекуляций с целью перепродажи до возведения личного жилья (что зачастую выгоднее покупки готового дома с участком) или организации коммерческого предприятия.
Земля, как базовый ресурс, является физической площадкой для любого строительства. Чтобы упорядочить строительную деятельность, четко определить права и обязанности собственников, а также помочь потенциальным инвесторам оценить экономический потенциал своих будущих владений, в стране действует специальное земельное законодательство.
Правовые основы и эволюция классификации
Испанский земельный закон впервые был принят в 1956 году и с тех пор неоднократно реформировался. Результатом этих изменений стал действующий с 2015 года Закон о земле и реабилитации городов. Согласно ему, все земли в королевстве подразделяются на три основные категории: городские (suelo urbano), подлежащие застройке или развиваемые (suelo urbanizable) и сельские, или не подлежащие застройке (suelo no urbanizable или rústico). Каждая категория имеет уникальные характеристики, включая коэффициент застройки, допустимую этажность, требования к выравниванию рельефа и прочие градостроительные параметры.
История земельного регулирования в Испании довольно сложна, поэтому крайне важно досконально понимать назначение конкретного участка. Наши специалисты готовы предоставить вам квалифицированную помощь в этом вопросе. В противном случае покупателя могут ждать серьезные проблемы. Например, может выясниться, что строительство дома на приобретенной земле запрещено уже в разгар работ, и ответственность за это ляжет на нового владельца. Давайте детально разберем особенности каждой категории.
Городские земли (suelo urbano)
Эти участки расположены в границах городов и иных населенных пунктов. По определению, они должны быть полностью обеспечены всей необходимой инфраструктурой: электричеством, водоснабжением, канализацией, отоплением и соответствовать действующим градостроительным нормам.
Интересное: Жилая недвижимость в Испании. Как Мадрид стал лидером по продаже жилой недвижимости в Европе?.
Информация о таких землях содержится в официальных градостроительных планах (Plan General de Ordenación Urbana), которые находятся в открытом доступе.Ключевой момент: городские земли делятся на две подкатегории: консолидированные (consolidado) и неконсолидированные (no consolidado). Участки типа consolidado готовы к застройке немедленно, так как вся требуемая инфраструктура к ним уже подведена. В случае с no consolidado ситуация иная: эти земли находятся в районах, где необходимо создание дополнительных объектов — дорог, тротуаров, парковок. Владелец такого участка, планирующий строительство, часто обязан безвозмездно передать муниципалитету часть своей земли (обычно около 10% площади) для общественных нужд.
Развиваемые земли (suelo urbanizable)
Это земли, на которых строительство напрямую запрещено до момента утверждения детального плана их развития (Plan Parcial или Plan de Sectorización). Они обозначены в генеральном плане как резервные территории для будущего расширения населенных пунктов. Если инвестор или девелопер согласует с местной администрацией проект застройки такой зоны, она переводится в статус «городской» (suelo urbano), и только после этого можно получать разрешение на строительство конкретных объектов. Это территория для масштабных проектов, требующих серьезных вложений и времени на согласования.
Сельские или неосвоенные земли (suelo no urbanizable / rústico)
На землях этой категории запрещено любое строительство, предназначенное для создания жилых массивов или изменения их сельскохозяйственного или природного характера. К ним относятся охраняемые природные территории, леса, сельхозугодья, пастбища, земли с историко-культурной или археологической ценностью, а также зоны с повышенной опасностью (например, подверженные наводнениям или оползням).
Основная цель такого строгого режима — защита окружающей среды, ландшафта, сельскохозяйственного потенциала и безопасности людей. Если перевод suelo urbanizable в городскую категорию — стандартная процедура, то изменение статуса сельской земли (rústico) крайне затруднено и возможно, как правило, лишь при кардинальном пересмотре генерального плана всего муниципалитета. Единственное исключение — строительство скромного жилья для фермера, постоянно работающего на этой земле.
Интересно, что сельские земли — самые доступные по цене, но и наименее ликвидные с инвестиционной точки зрения. При этом они составляют подавляющую часть территории страны (например, в Каталонии — около 94%). Однако если такой участок будет включен в будущий план развития, его стоимость может взлететь в разы, что создает потенциал для высокорискованных, но высокодоходных долгосрочных инвестиций.
Важность профессионального сопровождения
Спрос на землю в Испании продолжает расти, а вместе с ним и цены, особенно на городские участки. Перед совершением сделки критически важно разобраться не только с типом земли, но и с сопутствующими налогами, провести юридическую проверку документов (due diligence), уточнить возможность получения разрешения на застройку и найти надежного подрядчика. Наши эксперты готовы предоставить вам комплексную поддержку: помочь с выбором подходящего типа участка, решить все юридические вопросы и организовать процесс строительства.
Подписывайтесь на наши социальные сети, чтобы быть в курсе актуальных новостей рынка:
https://www.attikagroup.com
https://www.instagram.com/attika_group/
Интересное еще здесь: Недвижимость.
Типы земельных участков в Испании.
