Давайте разберемся, по какой схеме сейчас действуют многие риэлторы при работе с продавцами недвижимости.
Стандартный сценарий взаимодействия
Сначала агент звонит и сообщает, что у него уже есть готовые покупатели на ваш объект. Однако, чтобы сделка состоялась, ему необходимо лично приехать и убедиться, что квартира соответствует фотографиям в вашем объявлении. Это звучит логично и вызывает доверие.
После визита риэлтор, бегло осмотрев жилье, предлагает подписать договор о сотрудничестве. Он объясняет это необходимостью официально взять объект в работу, чтобы начать его активное продвижение на всех площадках.
Затем наступает период затишья — от двух недель до месяца. Внезапно следует новый звонок: покупатели найдены и готовы к сделке, но для её гарантии нужно подписать эксклюзивный договор с агентством.
Что стоит за этими шагами? Реальная картина
1. Иллюзия уникальных баз и клиентов. Раньше риэлторы могли просто копировать ваши фото и размещать объявления без вашего ведома, играя в лотерею. Сегодня они создают миф о «закрытых базах» с особыми клиентами. На практике таких баз, доступных обычному покупателю, не существует. Все объекты дублируются на публичных агрегаторах. Исключение — элитная недвижимость, где действительно важно ограничить публичность.
2. Начало с манипуляции. Сам факт, что разговор после встречи смещается с «готовых покупателей» на тему рекламы, говорит о том, что изначально вам солгали. Главная цель агента — не удовлетворить ваш запрос на быструю продажу, а провести сделку любой ценой для получения комиссии. Все остальное — лишь инструменты для достижения этой цели.
3. Игра на понижение цены. Даже если покупатель «нашелся», почти наверняка он захочет скидку в 200-300 тысяч рублей. Агент начнет давить: «Вам надо продать, им — купить, давайте уступим, чтобы не упустить шанс». Таким образом, комиссия агентства часто формируется из кармана продавца через снижение цены.
Практические советы и выводы
Будьте скептичны. Не верьте на слово тем, кто утверждает, что работает исключительно по вашему району и имеет очередь из клиентов. Реальный покупатель с деньгами часто предпочтет связаться с вами напрямую, чтобы избежать переплаты за услуги посредника.
Проверьте миф о базах. Зайдите в любое агентство и попросите подобрать варианты по параметрам квартир, которые вы уже нашли сами в открытом доступе. С вероятностью 100% вам покажут те же самые объекты.
Считайте деньги. Полный цикл услуг агентства часто оценивается в те же 200-300 тысяч рублей сверх стоимости квартиры. При этом суть работы (сопровождение сделки, проверка документов, организация расчетов) составляет менее 30% от этой суммы. Такую услугу можно нанять отдельно и гораздо дешевле — за 40-60 тысяч рублей, когда покупатель уже будет найден.
Главный вывод: Продажа недвижимости — во многом вопрос везения и timing'а. Никакие танцы с бубном и массированная реклама не ускорят сделку, если у рынка нет денег. Работа многих агентств строится на убеждении вас в собственной незаменимости, хотя на деле их роль часто преувеличена. Будьте информированы и принимайте взвешенные решения.
Интересное еще здесь: Недвижимость.
