В августе 2019 года наша компания получила дело, связанное с оценкой земельного участка, расположенного в городе Троицке. В ходе предварительного анализа выяснилось, что на этой территории находится ключевая исследовательская площадка Института ядерных исследований Российской академии наук (ИЯИ РАН).
Судебный процесс в Москве
Поскольку Троицк входит в административные границы Москвы, спор о кадастровой стоимости данного земельного участка рассматривался в Московском городском суде.
Судебный процесс был уже в разгаре. Истец, не согласившись с результатами первоначальной экспертизы, посчитал установленную стоимость земли чрезмерно завышенной. В связи с этим судом была назначена повторная независимая экспертиза, которую и поручили провести нашей компании.
Специфика объекта оценки
Назначение оцениваемой территории — проведение фундаментальных и прикладных научных исследований в областях физики атомного ядра, элементарных частиц, нейтронной физики и медицинской физики. Вся деятельность базируется на уникальном оборудовании: сильноточном линейном ускорителе протонов, экспериментальном и радиоизотопном комплексах, а также комплексе протонной терапии. Совокупность этих установок известна как Московская мезонная фабрика (ММФ).
Предыдущая оценка не учла ряд критически важных факторов. На участке действуют существенные ограничения в использовании, включая охранные и санитарно-защитные зоны. Кроме того, хотя вид разрешенного использования (ВРИ) формально допускает производственную деятельность, фактически объект носит социально-научный, а не коммерческий характер.
Схема расположения санитарно-защитных зон в соответствии с проектом ИЯИ РАН:
Мы провели детальный осмотр всей территории площадью около 140 гектаров, включая здания и ключевой объект — линейный ускоритель, который используется для экспериментов с элементарными частицами и изучения изотопов. После сбора всех необходимых данных мы приступили к аналитической работе.
Методология оценки и ключевые расхождения
Важно отметить, что участок действительно расположен в зоне, предназначенной для производственной застройки. Поэтому в качестве ближайших аналогов для сравнения, как и в первой экспертизе, рассматривались объекты под производственно-складское использование. В этом аспекте — выборе аналогов и уровне цен — наши выводы существенно не расходились с предыдущей оценкой.
Однако принципиальным отличием нашего подхода стало понимание, что данная территория не может использоваться стандартным образом, как типичный производственно-складской комплекс. Здесь невозможно построить технопарк с аналогичной плотностью застройки и ожидать сопоставимых коммерческих доходов. Это обусловлено особым видом разрешенного использования, требованиями градостроительного законодательства и спецификой деятельности института. Эта деятельность менее доходна, а на участке присутствуют публичные градостроительные ограничения, связанные с магистральными коммуникациями, расположением ускорителя и другими факторами.
Итоги экспертизы и решение суда
Учтя все перечисленные обстоятельства и проведя оценку в строгом соответствии с методиками, мы пришли к выводу о рыночной стоимости земельного участка, которая оказалась несколько ниже значения, указанного в первичной экспертизе. Тем не менее, истец остался неудовлетворен, оспаривая, в частности, учет затрат на подключение к коммуникациям в составе стоимости.
Мы подготовили подробные письменные пояснения и возражения на его замечания, подкрепив свою позицию ссылками на законодательные нормы и методические документы, в частности на Методические указания по государственной кадастровой оценке (приказ Минэкономразвития РФ №226 от 12.05.2017) и соответствующие рекомендации саморегулируемой организации оценщиков. Суд счел наши аргументы убедительными и обоснованными и вынес решение об установлении кадастровой стоимости земельного участка в соответствии с заключением экспертов компании Valrus.
Интересное еще здесь: Недвижимость.
Институт ядерных исследований РАН.
