В августе 2019 года в нашу компанию поступило дело , в котором нужно было оценить земельный участок в Троицке. После изучения материалов стало понятно, что на нём располагается основная исследовательская база института ядерных исследований Российской академии наук .
Так как Троицк на данный момент относится к административным границам города Москвы – дело об оспаривании кадастровой стоимости земельного участка рассматривалось в Московском городском суде.
Дело велось уже давно, и так как с первой экспертизой не согласился истец, посчитав, что стоимость участка сильно завышена – нам была назначена повторная.
Назначение исследуемой территории – проведение фундаментальных и прикладных исследований в области физики атомного ядра и элементарных частиц, нейтронной физики и медицинской физики на базе сильноточного линейного ускорителя протонов и установок экспериментального комплекса, радиоизотопного комплекса и комплекса протонной терапии. Вся совокупность перечисленных установок составляет понятие Московская мезонная фабрика (ММФ).
В предыдущей экспертизе не были учтены действительно важные факторы. На участке имеются существенные ограничения по его использованию, такие как охранные зоны, а также тот факт, что ВРИ участка допускает использовать его для производственной и иной разрешенной деятельности, однако данный участок является больше социальным (научным) объектом недвижимости, чем коммерческим.
Расположение санитарно-защитных зон в соответствии с проектом ИЯИ РАН:
Проведя осмотр всего участка, а это около 140 гектаров, осмотрев здания и линейный ускоритель (с его помощью проводят опыты, которые связаны с элементарными частицами, изучают изотопы) – принялись за работу.
Отметим, что участок действительно располагается в зоне производственной застройки, и, ближайшими аналогами для его оценки – являются объекты под производственно-складское использование. Это было учтено в предыдущей работе, и именно поэтому ни в выборе аналогов, ни в уровне цен по ним больших расхождений с предыдущей экспертизой у нас не было. Однако, необходимо понимать, что территория под данным объектом не может использоваться стандартно, как под производственно-складскую застройку. На данном участке нельзя построить технопарк с той же плотностью застройки, с теми же строениями и доходами от них, все-таки, это другой вид разрешенного использования, предусмотренный градостроительным законодательством и, естественно, при работе необходимо ориентироваться на деятельность института. Она и менее доходна, и на участке расположены публичные градостроительные ограничения, которые связаны с прохождением магистральных коммуникаций, расположением ускорителя и т.д.
Учтя все эти факторы и проведя работу надлежащим образом, мы пришли к выводу о стоимости несколько ниже, чем по первичной экспертизе. Тем не менее истец не был удовлетворен, в частности он считал, что в стоимости земельного участка не должны учитываться затраты на подключение коммуникаций. Мы представили письменные комментарии, ответы на замечания, обоснованные законодательными нормами и положениями методических документов, в именно Методическими указаниями по государственной кадастровой оценке (приказ Минэкономразвития РФ №226 от 12.05.2017), а также Методическими рекомендациями РОО по подготовке отчетов для оспаривания кадастровой стоимости . Суд счел наши аргументы убедительными и вынес решение об установлении кадастровой стоимости по экспертизе Valrus.
Интересное еще здесь: Недвижимость.