Многие до сих пор верят, что покупка городской недвижимости — это простой и надёжный способ приумножить капитал. Однако реальность такова, что доходность от таких вложений неуклонно снижается, а расходы на содержание объекта только увеличиваются. Это делает классические инвестиции в квартиры всё менее привлекательными.
Доходность и риски: прямая зависимость
Основное правило инвестиций гласит: чем выше потенциальная прибыль, тем больше рисков. Это в полной мере относится и к недвижимости. Ключевой момент — стадия строительства, на которой вы приобретаете квартиру. Самые высокие риски (и теоретически высокая доходность) — на ранних этапах, например, на стадии котлована. Однако, покупая жильё в почти готовом доме, вы получаете минимальные риски, но и доходность будет соответствующей — очень скромной.
Проблема выбора застройщика
Один из самых серьёзных рисков при инвестировании в новостройки — это надёжность девелопера. К сожалению, на рынке не так много компаний с безупречной историей и репутацией. Перед тем как вложить деньги, необходимо тщательно изучить портфолио застройщика, отзывы дольщиков с предыдущих объектов и его финансовое положение. Без специальных знаний или помощи эксперта отличить надёжную компанию от проблемной бывает крайне сложно.
Интересное: Кто покупает жилье в центре Москвы и почему я никогда не соглашусь там жить.
Этот этап due diligence (проверки) нельзя игнорировать, так как от него напрямую зависит сохранность ваших средств.
Законодательные изменения и рост стоимости
Ситуацию усугубляют изменения в законодательстве. С 2019 года застройщики обязаны привлекать для финансирования проектов заёмные средства через банки. Проценты по этим кредитам теперь закладываются в стоимость каждой квартиры с самого начала продаж. Это значит, что знаменитая возможность «купить дёшево на котловане» практически исчезла. Квадратные метры стали дорожать на всех этапах строительства, что существенно снижает потенциальную маржу для инвестора.
Аренда: долгая окупаемость и хлопоты
Покупка квартиры для последующей сдачи в аренду — ещё один популярный, но далеко не идеальный сценарий. Основные недостатки — крайне долгий срок окупаемости и постоянные сопутствующие расходы. При нынешних ценах на недвижимость и средних арендных ставках, чтобы вернуть вложенные деньги, потребуется в среднем около 15 лет. Кроме того, инвестору приходится нести затраты на ремонт, коммунальные услуги, налоги и взаимодействие с арендаторами, что отнимает время и ресурсы.
Важно понимать, что городская квартира — не единственный и часто не самый выгодный объект для инвестиций. Обратите внимание на динамично растущий рынок загородной недвижимости — коттеджей, таунхаусов и земельных участков. Спрос на такое жильё стабильно растёт, что открывает новые возможности для вложения капитала.
Интересное еще здесь: Недвижимость.
Почему не стоит инвестировать в квартиры?.
