Чтобы иметь представление о том, что такое рыночная стоимость объекта недвижимости и как она соотносится с кадастровой стоимостью, следует обратиться к ст. 3 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
Под рыночной стоимостью понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, т.е. когда:
- одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;
- стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
- объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;
- цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки, и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;
- платеж за объект оценки выражен в денежной форме.
Что касается кадастровой стоимости , то под ней понимается полученный на определенную дату результат оценки объекта недвижимости, определяемый на основе ценообразующих факторов в соответствии с Федеральным законом от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» и Приказом Министерства экономического развития РФ от 12 мая 2017 г. N 226 «Об утверждении методических указаний о государственной кадастровой оценке».
Уже из сравнения приведенных выше определений становится понятно, что законодатель заранее предусмотрел возможность конфликта интересов и порожденных в результате него споров, основанных на том, что государственная кадастровая оценка производится иначе, чем оценка рыночная .
Давайте разберем основные отличия:
Рыночная стоимость определяется исключительно условиями рынка. Объект недвижимости, по сути, стоит столько, сколько за него готовы заплатить покупатели. На рыночную стоимость влияет и валютный курс, и основные политические события, и сезонность, и многие другие факторы, под влиянием которых цена на жилье то растет, то падает.
При определении рыночной стоимости жилья работают многие факторы. Так, например, никто не захочет платить лишние деньги за квартиру. Ведь в таком случае будут учтены строительные расходы, и износ строения, и район, где расположено жилье, наличие современного ремонта, новой сантехники, общей комфортности планировки и т.п.
Интересное: А что, если установленная за дом стоимость вас не устраивает❌?.
На сегодняшний день часто можно встретить объявление о продаже недвижимости уже со встроенной мебелью, техникой, которая также увеличивает стоимость жилья на рынке. Обычно рыночную стоимость жилья определяют ориентировочно, опираясь на стоимость аналогичного жилья в том же районе. Однако бывают ситуации, когда надо получить документальное подтверждение этой стоимости, в таком случае обращаются к экспертам, имеющим соответствующую лицензию. Они изучают квартиру и составляют отчет о рыночной стоимости объекта недвижимости.На основании вышеизложенного можно сделать вывод что, рыночная стоимость, выраженная в рублях, отражает ситуацию на рынке и представляет собой цену, по которой с максимальной вероятностью может быть совершена сделка с данным объектом. При формировании рыночной цены на объект учитываются не только возраст постройки, расположение здания и инфраструктура района, но и внешний вид объекта недвижимости.
Кадастровая стоимость жилой недвижимости – это стоимость, устанавливаемая посредством проведения государственной оценки, и используется она, прежде всего для расчета налогов.
Кадастровая стоимость объекта недвижимости зависит от: его площади, целевого назначения объекта, материала, из которого построен объект, года постройки и сдачи в эксплуатацию, экономической ситуации в регионе и т.д. Ни комфортность жилья, ни элитный ремонт, ни наличие встроенной мебели и техники никак не влияют на кадастровую стоимость. При ее расчете берутся только основополагающие моменты, значимые для общей стоимости данной жилплощади на территории того или иного строения.
Значение этой величины заключается в том, что от кадастровой стоимости объекта жилой недвижимости в соответствии с налоговым законодательством определяется:
- ежегодный налог на объект недвижимости (квартира/дом):
- налог, который придется оплатить участникам договора купли-продажи объекта недвижимости;
- налог при получении объекта недвижимости по договору дарения.
Конечно, стороны сделки вправе самостоятельно устанавливать цену объекта сделки, но если установленная цена больше 2/3 от кадастровой стоимости объекта недвижимости, сведения о которой имеются в едином государственном реестре недвижимости, то в качестве основы для определения суммы налога применяется кадастровая стоимость.
Кадастровая стоимость применяется также при определении госпошлины при судебных разбирательствах; госпошлины при наследовании объекта недвижимости; при определении ставки арендной платы за объект недвижимости.
Интересное еще здесь: Недвижимость.
Чем отличается кадастровая стоимость от рыночной?.