Для понимания сути рыночной стоимости объекта недвижимости и её соотношения с кадастровой необходимо обратиться к законодательству, в частности, к Федеральному закону № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Этот закон закладывает правовые основы для всех видов оценки.
Что такое рыночная стоимость?
Рыночная стоимость — это расчетная величина, которая отражает наиболее вероятную цену продажи объекта на открытом и конкурентном рынке. Ключевое условие — обе стороны сделки действуют осознанно, без принуждения и обладают всей необходимой информацией. Закон выделяет несколько обязательных критериев для признания стоимости рыночной:
- Отсутствие обязательств: ни продавец, ни покупатель не обязаны совершать сделку.
- Информированность сторон: участники хорошо знают характеристики объекта и действуют в своих интересах.
- Публичное предложение: объект должен быть представлен на рынке стандартным образом.
- Разумное вознаграждение: цена является справедливым эквивалентом, на неё не влияют чрезвычайные обстоятельства.
- Денежная форма: расчеты производятся в валюте (рублях).
Что такое кадастровая стоимость?
В отличие от рыночной, кадастровая стоимость — это административная величина. Она определяется в результате государственной оценки, проводимой по установленной методике на конкретную дату. Порядок её расчета регламентируется Федеральным законом № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» и соответствующими методическими указаниями. Уже из определений видно, что подходы к формированию этих двух видов стоимости принципиально разные, что часто становится причиной споров.
Основные отличия и особенности
Рыночная стоимость — это гибкий и динамичный показатель. Она полностью зависит от конъюнктуры рынка: спроса и предложения, экономической ситуации, курса валют, сезонных колебаний и даже политических событий. По сути, это цена, которую готов заплатить покупатель здесь и сейчас.
При оценке рыночной стоимости учитывается огромное количество факторов, влияющих на привлекательность объекта для жизни или инвестиций. Специалисты анализируют не только базовые параметры (площадь, район, год постройки), но и состояние объекта: качество ремонта, наличие современной техники и мебели, планировку, вид из окон и общий уровень комфорта. Часто для ориентира используют цены на аналогичное жилье в том же районе. Однако для официальных целей (например, при получении кредита или для суда) требуется отчет лицензированного оценщика, который документально подтверждает рыночную стоимость.
Интересное: А что, если установленная за дом стоимость вас не устраивает❌?.
Таким образом, рыночная стоимость в рублях — это зеркало текущей ситуации на рынке, цена, по которой с наибольшей вероятностью реально продать объект.
Кадастровая стоимость — это, в первую очередь, фискальный (налоговый) инструмент. Её основное назначение — служить базой для расчета различных государственных платежей. Она устанавливается в результате массовой оценки и носит более усредненный характер.
При расчете кадастровой стоимости учитываются общие, стандартизированные параметры: площадь, материал стен, год постройки, назначение объекта и средняя экономическая ситуация в регионе. При этом такие субъективные факторы, как дизайнерский ремонт, новая техника или вид из окна, в расчет не принимаются. Это приводит к тому, что кадастровая стоимость часто отличается от рыночной, обычно в меньшую сторону, но бывают и обратные ситуации.
Для чего используется кадастровая стоимость?
Значение кадастровой стоимости огромно в сфере налогообложения и государственных услуг. От неё зависит:
- Налог на имущество для физических лиц (за квартиру, дом).
- Налог на доход от продажи недвижимости.
- Налог при дарении недвижимости (для получателя дара).
Важный нюанс: хотя стороны сделки вправе указать любую цену в договоре, если она окажется ниже 70% от кадастровой стоимости, то для расчета налога с продажи налоговая инспекция будет использовать не договорную цену, а кадастровую стоимость, умноженную на коэффициент 0.7. Это антикоррупционная мера, призванная бороться с занижением цен в договорах.
Помимо налогов, кадастровая стоимость применяется для расчета государственной пошлины при обращении в суд, при вступлении в наследство, а также для определения арендной платы за государственное или муниципальное имущество.
Интересное еще здесь: Недвижимость.
Чем отличается кадастровая стоимость от рыночной?.
