Введение в мир торговой недвижимости
Добро пожаловать в цикл статей о недвижимости и сложностях сделок. Первую публикацию я решил посвятить покупке имущества на публичных торгах. С точки зрения инвестиционной доходности это направление долгое время считалось одним из наиболее перспективных, хотя в последнее время ситуация несколько изменилась, но об этом мы поговорим подробнее.
Что продается на торгах и почему так дешево?
Если вы случайно обнаружили сайт с публикациями о торгах и были поражены ценами, значительно ниже рыночных, вы попали в нужное место. Подобных площадок существует несколько, и причины появления там недвижимости также различны. Сегодня мы разберем продажу имущества через Службу судебных приставов (ФССП).
На эти торги попадает имущество должников по кредитам, займам, распискам и другим обязательствам, по которым возбуждено исполнительное производство. Чаще всего это ипотечные квартиры, но не всегда. Например, если у человека по имени Алексей есть две квартиры и большие долги перед банком, соседом или государством, судебный пристав может выставить одну из них на торги для погашения задолженности. Рыночную стоимость определяет независимая оценочная компания, после чего применяется понижающий коэффициент. Вырученные средства поступают в ФССП для распределения между кредиторами.
Законность и организация процесса
Эта сделка полностью легальна. Покупатель заключает договор с организатором торгов, назначенным Росимуществом. Информацию о предстоящих аукционах можно найти на официальных сайтах ФССП, Росимущества и на агрегаторах торговых площадок.
Главный подводный камень: выселение жильцов
Покупая такую недвижимость, важно понимать, что в 99% случаев в ней проживают люди. Задача по их документальному и физическому выселению ложится на нового собственника. Часто с бывшими владельцами удается договориться полюбовно, так как они осознают неизбежность ситуации. Если согласия достичь не удается, придется обращаться в суд с иском о выселении и снятии с регистрационного учета. Этот процесс может занять от двух до шести месяцев до получения вступившего в силу решения.
Реальный пример из практики
Допустим, вы нашли квартиру Алексея на торгах за 400 000 рублей. Проведя анализ, вы оценили ее рыночную стоимость в 1 000 000 рублей. Квартира была куплена 10 лет назад в ипотеку за 500 000. Если при судебном разбирательстве с банком Алексей не запросил новую оценку, а банк в иске указал стартовую цену торгов на основе первоначальной стоимости с коэффициентом 0.8, то такая огромная разница в цене вполне реальна.
Как принять участие в торгах: пошаговая инструкция
Предположим, вы решили попробовать свои силы. Торги проходят на специализированных электронных площадках. Для участия необходимо:
- Получить электронную цифровую подпись (ЭЦП) — срок от 1 до 5 дней.
- Зарегистрироваться на выбранной площадке — еще 1-5 дней.
- Подать заявку на участие в конкретных торгах и оплатить задаток (от 1% до 50% от начальной цены). Банковский перевод занимает до 3 рабочих дней. В случае проигрыша задаток возвращается в течение месяца.
Интересное: Инвестиции в недвижимость - не выгодны! Не повторяй чужих ошибок.
Некоторые площадки также требуют предварительной оплаты своего вознаграждения (до 5% от суммы торгов). Весь этот процесс нужно успеть завершить до окончания приема заявок, что в среднем дает около 10 дней.
Механика торгов и стратегия ставок
После допуска к торгам в назначенное время начинаются ставки. Заранее определите для себя желаемую цену покупки и максимальный потолок, выше которого подниматься не стоит. Торги начинаются со стартовой цены (например, 400 000 руб.). Каждый участник может сделать шаг на заранее установленную сумму (допустим, 5 000 руб.). Делать два шага подряд или повышать ставку больше, чем на один шаг, система не позволит. На каждую ставку отводится ограниченное время (обычно от 5 до 30 минут). Если за это время вашу ставку никто не перебил, вы побеждаете. Для признания торгов состоявшимися необходимо как минимум два участника, сделавших по одной ставке. Если торги сорвались или победитель отказался от покупки (теряя при этом задаток), через месяц назначаются повторные торги со скидкой 15% от начальной цены. В нашем примере квартира Алексея будет выставлена уже за 340 000 рублей.
Действия после победы: оформление и обременения
Если вы выиграли, с помощью ЭЦП подписываете протокол торгов и договор купли-продажи с Росимуществом. Однако сразу бежать в МФЦ для регистрации права не стоит. Скорее всего, на недвижимости будет наложен арест или сохранится ипотека. Проверить это можно заранее на сайте Росреестра по кадастровому номеру. Если квартира была в ипотеке, вам нужно будет договориться с банком о ее снятии или решать этот вопрос через суд. Если же наложен арест ФССП, вы как новый правообладатель предоставляете им документы о покупке и получаете постановление о снятии запрета.
Итоги, риски и что еще можно купить
В результате можно приобрести квартиру стоимостью в миллион рублей за 40-90% от ее цены. Однако растущая популярность таких сделок увеличивает конкуренцию и итоговые суммы. К минусам относятся риски оспаривания сделки в суде (если в процессе были нарушения) и эмоциональная составляющая — будьте готовы к историям бывших владельцев, их просьбам, угрозам и возможным судебным тяжбам по выселению.
На торгах продается не только жилье, но и менее проблемные активы: земельные участки, частные дома, коммерческая недвижимость, права требования по ДДУ, а также автомобили, оборудование, ценные бумаги и другое имущество, имеющее ценность.
Отдельная и не менее интересная тема — торги по банкротству, но о них мы поговорим в следующий раз.
Интересное еще здесь: Недвижимость.
