Всем привет! Вот и меня наконец то убедили написать несколько статей про недвижимость и сложности сделок. И первой темой для статьи я выбрал покупку на торгах, ведь если рассматривать доходность инвестиций, то, пожалуй, это лучшее направление, во всяком случае так было раньше, но об этом чуть ниже.
Реализация за долги.
Итак, Вы случайно или нет, но Вы попали на страничку, где публикуется информация о публичных торгах и очень удивились ценам, что ниже рынка, о-о-о-очень ниже. Таких сайтов несколько, как и причин по которым на них появляется недвижимость. Сегодня я расскажу про продажу имущества Службой судебных приставов.
Сюда попадает на продажу недвижимость должников по кредитам, займам, распискам и прочему по которым возбуждено исполнительное производство. В основной своей массе это ипотечные квартиры, но не всегда. Так, например, если условный Алёша должен много денег банку/соседу/государству и у него есть целых две квартиры, то судебный пристав может одну из них продать с торгов и закрыть хотя бы часть долгов. Рыночную стоимость определяет специальная оценочная компания и к ней применяется понижающий коэффициент. Деньги с продажи квартиры поступают в службу приставов, где ее сотрудники уже распределяют на долги нашего незадачливого Алёши.
Это абсолютно законная сделка, где вы подписываете договор с организатором торгов, назначенного РосИмуществом. Информацию о торгах можно найти на официальных сайтах ФССП, РосИмущества и общий сайт торгов.
Покупая такую недвижимость, Вы должны четко понимать, что на 99% там кто-то живет и именно Вам надо будет выселить их куда-то как документально, так и физически. Но чаще всего можно договориться об освобождении, так как бывшие (уже бывшие) собственники как правило понимают всю неизбежность ситуации. Если договориться не получается, то иск в суд на выселение и снятие с регистрационного учета, дело займет время от 2-х до 6-ти месяцев до получения вступившего в силу решения.
Итак вы нашли отличную квартиру нашего Алёши на торгах за 400 000 рублей. Проведя свою собственную экспертизу, вы оценили ее на рынке в 1 000 000 рублей. Сама квартира была куплена 10 лет назад в ипотеку за 500 000. И если наш Алёша, когда банк с ним судился не запросил новую оценку, а банк в иске попросил начинать торги с суммы оценки из договора ипотеки с применением коэффициента 0,8, то такая разница в цене абсолютно реальна.
Супер, вы посовещались со своей совестью и решили заработать на данных торгах. Сами торги проходят на специализированных площадках, коих превеликое множество, но основных все-таки не сильно много. Для участия Вам понадобится: получить электронную цифровую подпись (ЭЦП) - от 1 до 5 дней, после этого зарегистрироваться на самой площадке - от 1 до 5 дней, и уже после этого подать заявку на участие в торгах и оплатить задаток в размере от 1 до 50% - банковский перевод до 3-х рабочих дней, если вы проигрываете торги, то задаток вернется в течении месяца.
Интересное: Инвестиции в недвижимость - не выгодны! Не повторяй чужих ошибок.
В зависимости от площадки Вас еще могут попросить заранее оплатить вознаграждение этой самой площадки в размере до 5% от суммы торгов. Все это надо успеть до даты окончания подачи заявок, а в среднем это 10 дней.
Ок, Вы предоставили все документы и Вас допустили до торгов. В назначенное время они стартуют и наша задача делать ставки. Еще перед торгами определите для себя интересную цену, за которую хотите купить и максимально высокую, выше которой подниматься смысла нет. Первые торги квартиры Алёши начинаются с 400 000, далее каждый участник может сделать шаг в заранее оговоренном размере (например 5 000). Два шага подряд нельзя, повышать на сумму более шага не даст сама площадка. Время на ставку от участников ограничено, как правило от 5 до 30 минут, и если ни кто за это время не перебьет последнюю ставку, то она признается победившей. Чтобы торги были признаны состоявшимися нужно чтобы хотя бы два участника сделали по одному шагу. Если торги не состоялись или тот, кто выиграл, вдруг передумал покупать (в этом случае сумма задатка теряется), то через месяц нас ждут повторные но дешевле на 15%, то есть Алёшина квартира начнет торговаться с 340 000 рублей.
Если звезды на Вашей стороне и вы выиграли торги, то ЭЦП подписываем протокол торгов, договор купли-продажи с РосИмуществом, идем в МФЦ и вот.... а нет, скорее всего на данной недвижимости будет или запрет на рег.действия или ипотека. Проверить это можно заранее на сайте РосРеестра по кадастровому номеру. Так если квартира была в ипотеке, то Вам помимо договора купли-продажи нужно договориться с кредитором на снятие ипотеки ну или снять ипотеку через суд. А если там арест от ФССП, то идем к ним предоставляем документы, что Вы купили квартиру и как правообладатель просите постановление и снятии запрета.
В итоге квартира, которая стоит один миллион, можно купить за сумму от 40 до 90% от ее стоимости. И сейчас все больше людей стремятся попасть на этот рынок и растущая конкуренция повышает окончательную сумму покупки. Из минусов можно отметить, что данные сделки могут оспорить в суде, но если ранее что-то прошло не по закону. Так же Будьте готовы в трагичной истории Алёши и его мольбам/просьбам/угрозам и дальнейшим судебным разбирательствам на тему освобождения им уже Вашей квартиры.
На таких торгах можно купить не только квартиры но и менее проблемные: земли/участки/дома, коммерческую недвижимость, права требования по ДДУ. Так че много чего прочего, в том числе автомобили, станки, акции-облигации и всё прочее, что имеет хоть какую-то ценность.
То ли дело в торгах по банкротству, но об этом давайте в следующий раз.
Интересное еще здесь: Недвижимость.