Весной прошлого года, когда еще лежал снег метровой высоты и не начался ажиотаж на рынке загородной недвижимости и земли, я продавал земельный участок.
Участок в коттеджном поселке, хороший, ровный, правильной формы, огорожен двухметровым забором (задний забор и передний с воротами ставили полностью за свой счет, а боковые с соседями по участку 50 на 50), на участке скважина, а также на участке построили на капитальном ленточном фундаменте баню с жилым помещением, но строение не стали регистрировать в Росреестре (хотя делать это нужно). Решили продавать чуть ниже рынка за 1 100 000 руб.
Так вот, появился потенциальный покупатель, сначала он показался адекватным, задавал нужные вопросы, сам откопал от забора снег, чтоб посмотреть как залиты столбы, приехал со свои насосом для скважины, в общем было понятно, что он заинтересован в покупке. Покупателю сразу было оговорено, что по договору купли-продажи продается только земельный земельный, т. к. такой договор надо регистрировать, а баня фактически является самостроем, но сделаем между собой договор, что с земельным участком также передаем все, что есть на участке и фактически принадлежит нам (забор, ворота, домик-будка для скважины, баня и т. д.). Через два дня он позвонил и сказал что готов покупать, сторговались на 1 050 000 руб. Аванс брать с него стали, договорились, что всю сумму он перечислит при подписании договора купли-продажи со счета на счет.
Потом началось самое интересное: договор купли-продажи земли и договор по передачи имущества согласовывали с ним 4 дня, вносили кучу правок — всегда шли ему на встречу (продать-то надо), в итоге все-таки определили дату подписания и похода в МФЦ. В день подписания, за два часа до сделки он заявляет, что деньги отдаст наличными и только после того, как сделку зарегистрируют и он получит ключи от ворот. Меня конечно же не устроила такая постановка и покупателю было предложено оформить аккредитив в банке, раз он боится что в случае чего я пропаду с деньгами. Но причина оказалась не в этом — ему нужны гарантии, что пока сделку регистрируют, я не разберу дом и забор и не вывезу их с участка, а также что я не закопаю скважину, оставив его с пустым куском земли. А если я не могу дать этих гарантий (я до сих пор не понимаю как можно давать такие гарантии). Но, как вариант, он готов купить участок за 900 000 по договору и 50 тысяч готов отдать после того, как убедится что все имущество на осталось на участке после регистрации договора. После часа телефонного разговора покупатель был послан на поиски другого участка с собственником, который пойдет на его условия.
Еще один забавный случай произошел буквально через 1-1,5 мес., как раз сошел снег и начались просмотры через день, да каждый день. Объявляется пара, вроде все понравилось, готовы покупать, говорят, что покупают по ипотеке и попросили сразу скинуть документы в банк. На следующий день банк говорит, что все в порядке, и назначает сделку через три дня. За день до сделки покупатели заявляют, что не готовы подписываться в назначенный день, им надо приехать еще раз на участок со своим «знающими толк в строительстве» людьми, чтоб те все посмотрели и сказали свое мнение. Ладно, приежаю на участок, появляются покупатели, а с ними «знающие» люди — пальцы веером, морды кирпичом, крылья от крутости по сторонам. И началось — доска треснула, гвоздь не до конца забит, бак на печи в бане маленький, забор летом выдавит из земли (5 лет не выдавливало, а тут вдруг обязательно выдавит) и т. д. И тут строители начинают наезжать, что не видят ни одного положительного момента, надо все переделывать, называют цены с потолка (например перестелить пол в бане, чтоб зазоры были равномерные будет стоить 10-15 тысяч) и начали сбивать цену. Строители!
Интересное: Как правильно выбрать земельный участок.
Не те, кто собирается покупать, а именно строители.Я у них спрашиваю, закончились ли на этом претензии? А они говорят, что еще не посмотрели сам участок, вдруг земля не та, сорняки не правильной длины и т. д. Но закрывая под вопросительные взгляды баньку на ключ, говорю им, что единственное, что они могут посмотреть, так это ворота, причем закрытые и с той стороны. Покупатели после непродолжительной беседы были отправлены «думать», со словами, что я им не продам этот участок. Вечером они позвонили и сказали, что при всех косяках, они все-таки покупают участок, но за 800 т.р., т. к. надо слишком много вкладывать. Т.е. можно сделать вывод, что они пришли со строителями просто сбивать цену после всех договоренностей.
Что было мною предложено? Правильно — ищите участок за 800 с прямо забитыми гвоздями.
Как только потеплело, в субботний день, я разместил на воротах объявление о продаже, поставил цену 1 300 000 (чтоб с учетом торга получить столько, сколько мне нужно) и решил привести участок в порядок — убрал гнилую листву, поправил ворота и т. д. И вот когда занимался уборкой на участок заходят двое и говорят, что увидели на воротах объявление о продаже и решили этот участок тоже посмотреть, т. к. сегодня специально приехали в поселок смотреть несколько участков. Посмотрели, без особого энтузиазма позадавали вопросы и пошли смотреть другие варианты. Через час вернулись, попросили посмотреть документы (их фото были не телефоне) и внесли аванс. Сразу, без разговоров и торга, за 1 300 000. Сами предложили остаток передать через аккредитив, я конечно же согласился и в понедельник мы сдали документы в МФЦ.
На самом деле после сделки мне было очень смешно, хотя грешно смеяться над (вдруг) больными людьми, все-таки была весна - может обострение случилось. Смешно было вспоминать тех двух покупателей, которые хотели купить дешево, не смотря на то, что начинается сезон продаж подобной недвижимости, но не получилось, а я подождал всего 2 месяца продал дороже.
Какой их этого всего можно сделать вывод:
1. У каждого объекта есть своя цена, если продажа не очень-очень срочна, то пытаться сбивать цену ниже нижнего не имеет смысла, есть большой риск того, что потеряете интересующий объект, а новый, подходящий по параметрам, искать можно долго и не факт, что найдете или его цена будет устраивать.
2. Если изначально обсудили все условия и договорились о сделке, то не надо потом пытаться еще больше прогибать продавца и ставить новые условия.
3. У каждого объекта есть свой покупатель — найдется способный купить либо быстро и дешево, либо долго подороже.
Интересное еще здесь: Недвижимость.
Как я продавал земельный участок, или как покупателю не следует торговаться. Смех и грех..