В последние месяцы года в политических и экспертных кругах развернулась активная дискуссия о правовом статусе апартаментов. Высказывания официальных лиц порой противоречивы, что создает неопределенность на рынке. Чтобы понять возможные последствия для инвесторов и покупателей, особенно в контексте курортного Сочи, стоит проанализировать хронологию событий и специфику этого сегмента недвижимости.
Хронология ключевых заявлений
19 ноября 2020
"Статус апартаментов необходимо узаконить, считает Чернецкий" — Парламентская газета.
Сенатор Аркадий Чернецкий на слушаниях предложил внести ясность в правовой статус апартаментов через изменения в Жилищный кодекс и сопутствующие законы.
27 ноября 2020
"Хуснулин заявил о необходимости уйти от апартаментов как класса жилья" — РБК Недвижимость.
Вице-премьер Марат Хуснулин высказал идею перевести существующие апартаменты в жилой фонд и прекратить их новое строительство.
11 декабря 2020
"Хуснулин заявил, что апартаменты нужно максимально узаконить" — ТАСС.
Тот же вице-премьер уточнил свою позицию, отметив, что запрещать апартаменты не планируется, а цель — чётко разграничить понятия жилья и апартаментов, максимально узаконив последние.
Из этих противоречивых сигналов можно сделать один общий вывод: власти намерены так или иначе определить и легализовать статус апартаментов. Если в итоге их права будут уравнены с обычными квартирами, это, вероятно, приведет к росту стоимости квадратного метра в таких объектах примерно на 15%, несмотря на изначально более высокую налоговую нагрузку.
Особенности рынка апартаментов в Сочи
Исторически в прибрежных курортных городах, и особенно в Сочи, апартаменты заняли особую нишу. Их популярность у застройщиков обусловлена рядом факторов: менее строгими требованиями к планировкам и инфраструктуре, возможностью строительства на территориях, где возведение жилых домов запрещено.
Ключевым катализатором развития этого сегмента в Сочи стало Решение Городского Собрания №202 от 29.12.2009, которое запретило строить многоквартирные дома на первой береговой линии. Апартаменты стали идеальным решением для освоения этих премиальных локаций. Дополнительным стимулом стала возможность редевелопмента старых санаториев и гостиниц в современные апарт-отели.
Преимущества и недостатки апартаментов в курортном контексте
Главным традиционным минусом апартаментов считается отсутствие возможности постоянной регистрации (прописки). Однако для курортного Сочи этот фактор часто не является критическим, поскольку большинство покупателей приобретают объекты для сезонного проживания или инвестиций, а не для постоянной прописки.
Таким образом, на первый план выходят другие, менее значительные недостатки: повышенная ставка налога на имущество и, как правило, более высокие коммунальные платежи. Зато преимущества весьма существенны: исключительные локации (часто у моря), высококлассная инфраструктура комплексов, стабильный рост капитальной стоимости и высокий доход от аренды.
Спрос на апартаменты в Сочи остается стабильно высоким и продолжает расти. Многолетний опыт владения таким типом недвижимости развеял первоначальные страхи покупателей относительно юридических сложностей.
Интересное: Монолит продал первые апартаменты в Академии по социальной стоимости.
Прогнозы и перспективы на будущее
Эксперты, анализируя текущие тренды, уверенно прогнозируют дальнейший рост стоимости и ликвидности апартаментов в 2021 году. Их возможное признание полноценным жильем лишь ускорит этот процесс.
Полный запрет на строительство апартаментов выглядит маловероятным, особенно с учётом нового постановления Городского Собрания Сочи от 24 декабря. Согласно ему, строительство многоэтажных жилых домов теперь разрешено только в рамках проектов комплексного развития территорий, что подразумевает создание всей необходимой социальной инфраструктуры. Такой подход, безусловно, повысит комфортность городской среды, но одновременно приведет к значительному удорожанию строительства и, как следствие, к росту цен на классическое жилье на 10-15% в ближайшей перспективе.
В этих условиях апартаменты и редевелопмент под апартаментные комплексы становятся практически единственным экономически viable инструментом для рационального освоения многих городских территорий, особенно курортных. Вероятнее всего, этот класс недвижимости будет окончательно введен в правовое поле, возможно, в обновленном формате, но точно не исчезнет с рынка Сочи.
Интересное еще здесь: Недвижимость.
