Тщательная проверка — основа безопасной сделки
Приобретение недвижимости сопряжено с серьёзными юридическими рисками, главный из которых — возможность оспаривания сделки в суде даже спустя длительное время после её заключения. Чтобы обезопасить себя, необходимо проводить комплексную проверку всех обстоятельств.
Кто может оспорить сделку с недвижимостью?
Круг лиц, которые имеют право инициировать судебный процесс о признании сделки недействительной, может быть неожиданно широким. Потенциальными истцами могут выступить:
- Непосредственный продавец. Может обратиться в суд, ссылаясь на нарушение своих прав, например, утверждая о давлении, заблуждении или невыгодных условиях.
- Представители и третьи лица от имени продавца. Часто это родственники, которые заявляют, что продавец не мог в полной мере осознавать свои действия (например, по состоянию здоровья) и теперь нуждается в защите.
- Кредиторы продавца. Если у продавца есть неисполненные долговые обязательства, кредиторы могут попытаться оспорить сделку, чтобы вернуть имущество в конкурсную массу для погашения долгов.
- Кредиторы супруга продавца. Аналогичные претензии могут возникнуть со стороны лиц, перед которыми имеет долги не сам продавец, а его муж или жена.
- Участники предыдущих сделок с этим объектом. Это наиболее коварный риск. Если будет признана недействительной не ваша сделка, а одна из предыдущих (например, при банкротстве или мошенничестве одного из прошлых собственников), то под удар попадает вся цепочка последующих переходов права. Ваше право собственности, полученное «из добрых рук», может быть аннулировано.
Реальный пример из судебной практики
Опасность иллюстрирует громкое дело А40-66696/2019, рассмотренное Арбитражным судом Москвы. В рамках процедуры банкротства первоначального собственника суд признал недействительной сделку по отчуждению объекта. Последствия настигли текущего добросовестного владельца, который приобрел эту недвижимость уже после трёх последовательных перепродаж! Это наглядный пример того, как проблемы в «истории» объекта могут разрушить, казалось бы, чистую сделку.
С текстом судебного акта можно ознакомиться по ссылке: https://kad.arbitr.ru/Card/fbad7022-362e-4d4f-95bc-00da953db676
Алгоритм действий для покупателя
Чтобы минимизировать риски, недостаточно проверять только текущего продавца. Необходимо действовать на опережение:
- Изучите всю цепочку собственников. Узнайте, сколько раз объект менял владельцев. Чем длиннее история, тем тщательнее должна быть проверка.
- Запросите документы по всем предыдущим сделкам. По возможности получите копии договоров купли-продажи, дарения, мены, которые привели к смене собственников.
- Проверьте доказательства расчётов. Важно убедиться, что в прошлых сделках были реальные денежные переводы, а не фиктивные. Это может быть косвенным признаком мнимой сделки.
- Проведите «юридическую экспертизу» каждого бывшего правообладателя. Проверьте, не находился ли кто-то из них в состоянии банкротства, не было ли в отношении них судебных споров по этой недвижимости, не действовали ли они под давлением.
Подробная инструкция по проверке
Для самостоятельного проведения комплексной проверки истории объекта недвижимости и выявления «слабых звеньев» в цепочке собственников, рекомендуем воспользоваться пошаговым руководством: Инструкция по проверке рисков оспаривания сделки.
Больше полезных материалов по теме: Недвижимость.
Источник статьи: Как исключить риск признания сделки недействительной?.
