Продаем и покупаем недвижимость правильно
Современные технологии значительно упростили многие процессы, в том числе и сделки с недвижимостью. Сегодня можно самостоятельно скачать документы, заполнить их и подать на регистрацию. На первый взгляд, это не так сложно — главное разобраться в нюансах и правильно оформить бумаги.
Однако услуги риелторов и агентств недвижимости стоят недешево, и многие хотят сэкономить, особенно если покупка совершается в кредит и каждая копейка на счету.
С другой стороны, любой агент по недвижимости приведет множество примеров мошенничества, когда покупатель или продавец остаются и без денег, и без жилья. Действительно, важно знать, как проверить, нет ли у квартиры третьих лиц, которые должны дать согласие на сделку, но не участвуют в ней. Кто еще может предъявить права на вашу недвижимость, оспорить сделку и оставить вас ни с чем, даже после истечения срока исковой давности. Это особенно актуально для вторичного рынка жилья.
У меня был личный опыт нескольких сделок по продаже и покупке недвижимости — как с привлечением накоплений, так и с использованием кредитных средств. Я участвовал в сделках как с помощью риелторов, так и без них. Поэтому хочу поделиться своим опытом и рассказать, как оптимизировать затраты в таких ситуациях. Разберем все по пунктам.
Покупка квартиры в новостройке
Если вы выбираете квартиру в новом доме: изучили рекламу, просмотрели планировки, выбрали жилой комплекс (например, ЖК «Тут ваще всё Классно!!!») и приняли решение.
В этом случае услуги риелтора вам, скорее всего, не понадобятся. В офисе продаж застройщика все процессы отлажены: вы подписываете договор, вносите оплату или собираете документы для ипотеки. Сотрудники сами подадут документы на регистрацию, фактически выполняя роль вашего риелтора. Они же могут предложить услугу trade-in — оценку и зачет стоимости вашего текущего жилья.
Небольшой лайфхак:
Обычно рядом с офисом застройщика находятся офисы агентств недвижимости с названиями вроде «…инвест…». Обязательно зайдите туда и посмотрите, что они предлагают в этом же ЖК. Иногда цены у них могут быть ниже, чем у застройщика. У этого есть свои причины, но в таком случае услуга trade-in уже не будет доступна — это будет отдельная сделка по продаже старого жилья и покупке нового.
Покупка загородной недвижимости
Если вы покупаете загородную недвижимость — будь то дом, участок или дача, — риелтор необходим.
Например, при покупке дома в новом коттеджном поселке нужно проверить статус земли, уточнить, какие ресурсоснабжающие организации будут обслуживать дом, какие есть лимиты на подключение, как организована охрана.
Если это дом в деревне (вторичный рынок), нужно проверить историю владения, права собственности, границы участка и возможные спорные моменты. Даже если раньше в доме жила большая семья, а теперь все разъехались, это не значит, что они утратили свои права. Они могут восстановить их даже на долю в деревянном доме.
Покупка квартиры на вторичном рынке
Если у вас уже есть опыт покупок и продаж, вы можете справиться самостоятельно.
Но обязательно проверьте несколько ключевых моментов:
Состояние жилья, кто продает, кто является владельцем, и нет ли лиц, которые не участвуют в сделке, но имеют права на квартиру. Например, несовершеннолетние или совершеннолетние, которые отказались от приватизации, но сохранили право проживания. Также важно узнать, состоит ли продавец в браке, есть ли нотариальное согласие супруга на продажу, есть ли дети, где они прописаны, куда их выписали перед сделкой. Если вы понимаете, что детей или пожилых людей выписали в худшие условия или «в никуда», лучше отказаться от сделки, даже если квартира вам очень нравится. Велик риск, что сделка будет оспорена в суде, а деньги к тому времени уже будут потрачены.
Лирическое отступление: при покупке квартиры на вторичном рынке продавец предоставил мне краткую выписку из домовой книги. Но накануне сделки мой риелтор прислал другую выписку — с гораздо большим количеством записей. Обман был не критичным, поэтому сделку мы не отменили.
Если квартира перешла к владельцу по завещанию, обязательно воспользуйтесь услугами риелтора и оформите страховку. Даже если все документы в порядке, есть риск потерять недвижимость на законных основаниях.
Помните: возвращать ваши деньги, кроме вас, никто не будет.
Лайфхак, как осматривать квартиру на вторичном рынке:
Осмотрите дом и квартиру на предмет протечек, гнили, плесени, насекомых, мусора на этажах и в лифте. Обратите внимание, нет ли возле подъезда постоянной кучи мусорных пакетов. Лучше всего осматривать квартиру вечером, в 20–22 часа, в самое неудобное время. Попросите закрыть окна и форточки — так вы услышите шум от соседей, почувствуете, не проникает ли в квартиру табачный дым из подъезда, проверите работу вентиляции на кухне и в санузле. В целом, вы поймете, хотите ли вы жить в этом доме и возвращаться сюда каждый день.
Покупка квартиры в старой пятиэтажке
Что значит купить квартиру в старой пятиэтажке без лифта и мусоропровода? Даже если это кирпичный дом с высокими потолками, лифт и мусоропровод там не появятся, лестница не станет шире, а проходные комнаты не превратятся в изолированные. Деревья, которым несколько десятков лет, спасают от жары летом, но сильно снижают освещенность квартиры, а спилить их нельзя. Звукоизоляцию и утепление сделать можно, но остальные проблемы останутся. Цены на такие квартиры растут в основном из-за инфляции, а не из-за повышения спроса. Иначе говоря, покупая квартиру в пятиэтажке, вы должны понимать, что другие квартиры будут дорожать быстрее, и с каждым годом разрыв в цене будет увеличиваться. Улучшить жилищные условия с такого уровня будет сложнее и дороже.
Переоформление собственности внутри семьи
Если вам нужно переоформить собственность или ее доли между членами семьи, и это не срочно, можно обойтись без риелтора. Изучите документы, оформите все правильно и сделайте это! После этого вы сможете с гордостью сказать: «Я умею оформлять сделки с недвижимостью, это легко, и я знаю, как это делать!» :)
Красивый вид из окна, удобное расположение, хорошая планировка — все это стоит денег. Когда смотрите жилье, думайте в первую очередь об этом, а не о том, в каком стиле выбрать мебель или кухню. «Вы смотрите, удобно ли тут будет жить, а я подбираю объект еще и с учетом его ликвидности и будущей стоимости», — сказал мне мой риелтор во время осмотра квартиры, в которой я сейчас живу :)
Итак, мы разобрали ситуации с покупкой недвижимости, затронули переоформление внутри семьи. Осталось обсудить продажу недвижимости. Об этом будет в следующей статье. Подпишитесь или поставьте лайк, чтобы не пропустить продолжение. Или зайдите на сайт, чтобы прочитать полную версию.
«ЛегкоПроВсё»
