Предыстория конфликта
В Пскове в одном из многоквартирных домов несколько квартир активно сдавались посуточно. Постоянный поток новых жильцов, сопровождавшийся шумом и беспокойством, стал причиной конфликта. Один из соседей решил обратиться в суд с требованием запретить владельцам этих квартир использовать жилые помещения для оказания услуг, аналогичных гостиничным.
Первоначальные судебные инстанции, а затем и Верховный суд, поддержали позицию истца. Однако собственник одной из спорных квартир, проявив настойчивость, дошел до Конституционного суда РФ. Он оспорил законность части 3 статьи 17 Жилищного кодекса (в редакции от 15.04.2019), которая запрещает размещение в жилых помещениях промышленных производств и гостиниц, а также использование квартир в многоквартирных домах для оказания гостиничных услуг.
Позиция Конституционного суда
В своем решении Конституционный суд дал ряд важных разъяснений, которые проясняют, но не снимают полностью правовую неопределенность в этой сфере.
1. Отсутствие прямого запрета: КС отметил, что ни Гражданский, ни Жилищный кодексы напрямую не ограничивают возможность краткосрочной аренды жилья в многоквартирных домах.
2. Подтверждение законности деятельности: Суд обратил внимание на то, что патентная система налогообложения (п. 2 ст. 346 НК РФ) прямо распространяется на сдачу в аренду жилых помещений. Это косвенно подтверждает право граждан извлекать доход от такой деятельности, включая сдачу собственного жилья, без дополнительных оговорок.
3. Ключевой критерий — перерастание в гостиничный сервис: Основной проблемой является отсутствие четких законодательных критериев. КС указал, что само по себе предоставление жилья на короткий срок не является нарушением. Нарушением становится ситуация, когда обычная аренда «перерастает» в оказание гостиничных услуг. Однако закон не определяет, какой именно набор дополнительных услуг (уборка, смена белья, круглосуточная администрация и т.д.) приводит к такому перерастанию.
4. Проблемы судебной практики: Суды часто, рассматривая подобные споры, делают вывод о ведении гостиничной деятельности на основании косвенных признаков: активной рекламы в интернете, использования терминологии, характерной для отелей. При этом, как отметил КС, зачастую не исследуется ключевой вопрос — создаются ли для других жильцов дома неудобства, значительно превышающие обычный уровень, или чрезмерно возрастает нагрузка на места общего пользования.
5.
Обратите внимание: ТОП-10 ВАЖНЫХ СОВЕТОВ ПРИ АРЕНДЕ КВАРТИРЫ ПО ЧАСАМ ИЛИ ПОСУТОЧНО!
Недостаточные основания для запрета: Конституционный суд четко указал, что следующие факторы сами по себе не могут служить основанием для квалификации деятельности как гостиничной: короткий срок аренды (от одного дня); использование в рекламе терминов из гостиничной сферы (например, «апартаменты», «ежедневная уборка»).6. Возможность регионального регулирования: КС признал, что законодатель (как на федеральном, так и на региональном уровне) вправе устанавливать специальные правила для краткосрочной аренды, особенно в туристических зонах и курортах. Однако на данный момент таких детальных правил в масштабах страны не существует.
Итоговое решение КС РФ
1. Часть 3 статьи 17 Жилищного кодекса РФ была признана не противоречащей Конституции.
2. Конституционный суд придал этой норме новый конституционно-правовой смысл, который является обязательным для всех правоприменителей. Это означает, что суды теперь должны руководствоваться именно данным толкованием, а не прежними, более узкими подходами.
3. Судебные решения по делу псковского собственника, вынесенные без учета этого нового толкования, подлежат пересмотру.
Источник (ссылка на скачивание документа)
Практические выводы
Несмотря на детальное разъяснение Конституционного суда, полной правовой определенности в вопросе посуточной аренды не возникло. Основной вопрос — где проходит грань между арендой и гостиничными услугами — по-прежнему решается судами субъективно, в каждом конкретном случае.
Стало очевидно, что суды будут ожидать исков от соседей, недовольных активностью арендодателей. Исход таких споров будет сильно зависеть от доказательств: действительно ли деятельность арендодателя создает существенные неудобства, выходит ли она за рамки обычного использования жилого помещения.
Таким образом, противостояние между соседями и владельцами квартир, сдающих жилье посуточно, вступает в новую фазу. Оно будет строиться не на абстрактных запретах, а на анализе реальных обстоятельств и степени нарушения прав других жильцов дома.
Больше интересных статей здесь: Аренда.
Источник статьи: Конституционный суд рассмотрел дело о посуточной аренде квартир.
