Сдача квартиры в аренду — это популярный способ получения пассивного дохода. Однако для того, чтобы этот доход был стабильным и защищенным, критически важно правильно оформить правовые отношения с жильцом. Основой таких отношений служит договор аренды (или найма) — юридический документ, который четко определяет права, обязанности и ответственность как собственника, так и квартиросъемщика.
Ключевые пункты договора аренды
Чтобы документ был юридически грамотным и выполнял свою защитную функцию, в нем необходимо детально прописать следующие позиции:
• Данные об объекте недвижимости: точный адрес, общая и жилая площадь, кадастровый номер.
• Информация о сторонах сделки: полные паспортные данные арендодателя и всех арендаторов.
• Финансовые условия: размер ежемесячной платы, сумма залога (депозита), сроки и способ внесения платежей. Отдельно нужно указать, включены ли в стоимость коммунальные услуги, и если да, то какие именно (например, оплата всей квитанции ЖКХ или только части счетов).
• Ответственность сторон: размер неустойки за просрочку платежей, условия возмещения материального ущерба имуществу.
• Срок действия договора и порядок его пролонгации (продления).
Если квартира сдается с мебелью и техникой, обязательным приложением к договору становится опись имущества с подробным описанием каждого предмета и его состояния на момент заселения. Это поможет избежать споров при выезде жильцов.
Важный юридический нюанс: если квартира находится в долевой собственности или в ней зарегистрированы другие лица (например, несовершеннолетние), для заключения договора аренды потребуется нотариально заверенное согласие всех совладельцев и зарегистрированных лиц. Подписи одного собственника в этом случае недостаточно.
Также сделка может быть заключена по доверенности, если собственник по каким-либо причинам (проживание в другом городе, длительная командировка) не может лично участвовать в процессе. В доверенности должно быть четко указано право представителя на сдачу конкретного объекта и получение арендной платы.
В договоре стоит предусмотреть право собственника на периодическую проверку состояния квартиры, заранее согласовав и прописав график или правила таких визитов (например, предупреждение за 24 часа). Это позволит контролировать сохранность имущества, не нарушая право арендатора на неприкосновенность жилища.
Правовые основы аренды жилья регулируются Гражданским кодексом РФ (статья 606) и Жилищным кодексом РФ (глава 5). Договор обязательно должен быть заключен в письменной форме. Использование типовых образцов, адаптированных под конкретную ситуацию, — распространенная и правильная практика. Только наличие письменного договора позволит в случае конфликта отстоять свои интересы в суде.
Сроки действия и регистрация договора
Здесь есть важное законодательное различие: договоры, заключенные на срок от одного года и более, подлежат обязательной государственной регистрации в Росреестре. Договоры, оформленные на срок до 11 месяцев включительно, считаются действующими с момента подписания и не требуют регистрации.
Именно поэтому многие собственники, сдающие жилье на длительный срок, предпочитают заключать договор на 11 месяцев с последующим продлением. Это избавляет от бюрократической процедуры регистрации.
Продлить действие договора можно двумя способами: заключить новый документ или подписать дополнительное соглашение к действующему. Срок пролонгации может отличаться от первоначального.
Условия расторжения договора
Расторгнуть договор можно несколькими путями:
• По взаимному согласию сторон — самый простой и бесконфликтный вариант.
• В одностороннем порядке — если такая возможность прямо предусмотрена условиями договора (например, при систематической неуплате).
• Через суд — в случае серьезных нарушений условий одной из сторон.
В договор также рекомендуется включить пункт о минимальном сроке уведомления (обычно это 1 месяц) о намерении не продлевать договор или изменить его условия.
Обратите внимание: Как выглядит договор найма жилого помещения и что в нём необходимо учесть?.
Не пренебрегайте составлением договора даже при краткосрочной аренде (посуточно). Это базовый документ, который защитит ваши права в любой ситуации.
Особенности оформления залога (депозита)
Условия залога прописываются в отдельном пункте договора или в приложении к нему. Стандартная сумма залога равна арендной плате за один-два месяца. Основное назначение депозита — покрыть возможный ущерб имуществу или коммунальные долги.
Залог подлежит возврату арендатору в полном объеме при окончании срока аренды, если:
• Вся мебель и техника находятся в сохранности.
• Отсутствует задолженность по коммунальным платежам.
• Жилец выполнил все иные обязательства, прописанные в договоре.
Как обезопасить себя: проверка арендатора
С точки зрения закона, арендатор часто имеет больше правовой защиты, чем собственник. История с семьей из Владивостока, которая шесть лет не платила за аренду и не выезжала из квартиры в ходе затяжного судебного процесса, — яркое тому подтверждение.
Чтобы минимизировать риски, всегда проверяйте потенциального жильца перед подписанием договора:
1. Попросите копию паспорта и сверьте данные.
2. Используйте открытые государственные сервисы:
• Сервис МВД — проверка действительности паспорта и факта его утери/кражи.
• Сайт ФССП — проверка на наличие исполнительных производств (долгов).
• Реестр банкротств и базы лиц в розыске.
3. Проведите личную беседу и изучите профиль в социальных сетях. Это поможет составить общее впечатление о человеке, его образе жизни и надежности.
ВАЖНЫЕ МОМЕНТЫ!
Наталья Неволина, 23 апреля
Будьте бдительны и внимательны при оформлении документов! Грамотный договор — ваша главная защита.
Если вам нужна профессиональная помощь в составлении индивидуального договора аренды, обращайтесь. (Стоимость услуги - 2000 руб).
#риэлторекб #договор аренды #советыбывалогориэлтора #недвижимостьекб #договор аренды жилья
Больше интересных статей здесь: Аренда.
Источник статьи: Как правильно составить договор аренды.
